El 'ladrillo' español se convierte en refugio para los inversores extranjeros

Con un recuperación económica "impresionante" según el último diagnóstico del Fondo Monetario Internacional, España no solo se convierte este año en la locomotora de la Eurozona sino también del resto de países avanzados. Una carta de presentación que durante los últimos años se ha convertido en el atractivo a ojos de los inversores internacionales, quienes conscientes de las consecuencias sufridas tras el estallido de la última burbuja inmobiliaria patria hace casi una década, han sido relativamente cautos a la hora de volver a fijar sus objetivos en el sector inmobiliario comercial.

Sin embargo, es precisamente la precaución que buscan algunos de estos inversores lo que afianza a nuestro país como el punto de referencia dentro del mercado europeo en estos menesteres. "En términos del volumen de sus transacciones, España recientemente logró el mejor trimestre jamás registrado", señala Thomas Beyerle, director de análisis de Catella.

Según sus cálculos, las operaciones relacionadas con edificios de oficinas movieron alrededor de 1.100 millones en el primer trimestre del año, un 116% más que en el mismo periodo del año anterior. Una tendencia que mejoró aún más en el segundo trimestre gracias al dinamismo de la actividad económica de nuestro país que quedó reflejado en la contratación de oficinas tanto en Madrid como en Barcelona. Como apunta el informe elaborado por JLL, en el primer semestre del año la contratación de oficinas ha sido un 25% superior al mismo periodo del año 2016, mientras que en Barcelona el porcentaje asciende al 46% alcanzando en la ciudad condal niveles de contratación similares a los años del boom inmobiliario.

Desde esta consultora y gestora inmobiliaria indican cómo en el segundo trimestre del año se han producido en Madrid 165 operaciones frente a las 122 del trimestre pasado. Por el contrario en Barcelona el número de transacciones se mantuvo relativamente estable, con 129 operaciones entre los meses de abril y junio frente a las 125 registradas en los tres primeros trimestres del año.

"Países como España registrarán un crecimiento económico muy por encima de la media", destaca Zoltan Szelyes, director de análisis dentro del sector inmobiliario global de Credit Suisse Asset Management, quien señala que a medida que los precios continúan recuperándose, los rendimientos de los ingresos en activos inmobiliarios comerciales permanecen a la baja. En este sentido señala que normalmente, estas inversiones se concentran en propiedades completamente alquiladas en zonas centrales de las principales urbes europeas, los que provee unos rendimientos que oscilan entre el 3% y el 4%. Al mismo tiempo, la construcción de nuevos edificios de oficinas y centros comerciales en mercados como el español sigue siendo limitada.

Auge de activos comerciales

"Buena parte del capital invertido hasta ahora es de origen extranjero, destacando el estadounidense. Con un mercado de inversión boyante, los rendimientos se contraen y los de primera clase se mantienen en mínimos históricos", apunta Ramiro Rodríguez, director asociado de Cushman & Wakefield, en un análisis. Precisamente, el incremento de la demanda, como apuntan desde esta gestora, ha llevado los rendimientos generados por los activos inmobiliarios de oficinas de primera clase en la capital de España a tocar mínimos récord.

Al respecto, Savills estima que esta rentabilidad, basada en los ingresos procedentes de los alquileres de estos activos, se sitúan en el 3,25% en los edificios premium de Madrid, el equivalente a activos similares situados en el barrio londinense del West End. Esta firma destaca que los volúmenes de inversión en la primera mitad del año dentro de este mercado superan ya los 5.000 millones de euros frente a los 2.900 millones de euros registrados durante el mismo periodo del año pasado, según datos publicados por el WSJ.

El atractivo de nuestro país quedaba demostrado recientemente con la inversión de 198 millones de euros en nueve activos comerciales por parte del fondo sudafricano de inversión inmobiliaria, Vukile Properties. De esta forma, los 117.700 metros cuadrados en activos comerciales repartidos por toda España y que gestionará a través de la socimi Castellana Properties, pone a este fondo en el radar de otros inversores extranjeros cuya exposición a nuestro país suele producirse a través de Intu Properties, Hammerson o Schroder European Real Estate Investment Trust, por mencionar algunos.

"La mejora económica seguirá respaldando la recuperación en el sector durante los próximos tres años", señala Jean-Michel Six, economista jefe para Europa, Oriente Medio y África en S&P Global, en su último informe sobre el sector inmobiliario europeo. Según apunta el documento, nuestro país ha creado casi dos millones de puestos de trabajo desde 2013, y en el próximo año y medio el motor laboral continuará siendo fuerte, lo que apoyará el crecimiento del consumo.

Mientras tanto, la mejora de la competitividad seguirá traduciéndose en un fuerte crecimiento de las exportaciones. A medio plazo, eso sí, los factores estructurales afectarán más al crecimiento del PIB, en particular, el endeudamiento de los hogares que, con un 76% de los ingresos disponibles, sigue siendo elevado según las normas europeas. La consolidación fiscal también reducirá el crecimiento del gasto público, ya que nuestro país sigue registrando uno de los déficits presupuestarios más altos de la eurozona, advierten desde S&P Global.

De todas formas, para aquellos que temen un sobrecalentamiento o una ralentización económica a medio plazo, los inversores y gestores que ponen sus miras en el sector inmobiliario comercial de España recuerdan que los niveles de apalancamiento en el mercado es menor a la burbuja de 2007. Los bancos nacionales son mucho más selectivos y ponen sus miras en activos de alta calidad en detrimento de otros con mayor riesgo, así como desarrollo de nuevas construcciones.