La Sareb adelantó la venta del 15% de los pisos a HIG Capital y Fortress

La Sareb gestionó la venta de inmuebles incorporados en las operaciones Bull y Teide por un valor conjunto de 37,63 millones de euros, cuyo talón transfirió luego en cash a los Fondos de Activos Bancarios (FAB) creados para sacar los lotes al mercado.

A la hora de formular las operaciones se diseñaron unas carteras de activos y se fijó una fecha de corte. Para no paralizar la actividad ni incumplir las reservas de clientes, el banco malo gestionó desinversiones sobre dichos inmuebles hasta la constitución formal de los FAB. En ese momento, transfirió al vehículo los pisos no enajenados por un lado y los ingresos derivados de las ventas realizadas por otro.

Su administración en dichas operaciones se resolvió, en apariencia, de forma exitosa y con plusvalías, según se infiere de las cuentas de resultados de los FAB construidos para enajenar ambos lotes. En la Operación Bull sacó al mercado 1.687 activos de distinta índole -pisos, garajes, solares...- por un valor de transferencia de 100 millones, imponiéndose como ganador el fondo HIG Capital. Para cerrar la transacción se construyó el FAB Bull, vehículo que recibiría los inmuebles y se ocuparía de su venta y cobro de alquileres, participado al 51% por dicho inversor y el 49% restante por el banco malo.

La Sareb lanzó la operación en mayo de 2013 y la adjudicó en agosto. Sin embargo, el vehículo no se creó formalmente hasta diciembre. Al ser los FAB un instrumento nuevo, su proceso de configuración y aprobación por parte de los reguladores se dilató en el tiempo.

Una vez fijado el perímetro de la cartera, se estableció que la Sareb gestionaría los activos desde el 26 de julio hasta transferir inmuebles o el precio cobrado por la desinversión al FAB cuando se pusiese en marcha. Ocurrió en diciembre, momento en el que el banco malo le traspasó un paquete de activos tasado en 90,63 millones y 11,33 millones adicionales de talón por las ventas realizadas e impuestos no deducibles que subieron el valor de la transacción. Ambas cifras exceden los 100 millones iniciales, de lo que se infiere que la tarea de la Sareb dejó plusvalías para el FAB.

A pesar de su creación casi al cierre de año, el vehículo enajenó directamente otros activos por importe de 214.000 euros.

La cartera de la Operación Teide incluyó en su perímetro 2.441 viviendas, plazas de aparcamiento, promociones, suelos y locales. El lote se valoró con un precio de transferencia de 146,36 millones de euros, resultando adjudicatario el fondo Fortress y Grupo Lar.

La cartera quedó definida el 15 de octubre y la Sareb se ocupó de gestionarla hasta que el 20 de diciembre se escrituró el FAB. El vehículo recibió entonces 124,17 millones en viviendas, locales y otros activos y se embolsó 26,08 millones por las colocaciones cerradas previamente por el banco malo.

Este tipo de operativa es usual en la colocación de carteras y la misma transferencia de activos de los bancos auxiliados a la Sareb para no paralizar desinversiones, máxime cuando liquidar dichos activos es el fin último perseguido.

Cupón de 6,8 millones

En la práctica las desinversiones ejecutadas por la Sareb fueron casi las únicas realizadas por los vehículos participados por los fondos durante 2013, al haber sido formalmente creados y escriturados en los últimos días del ejercicio. Precisamente por eso, el FAB Teide incurrió en pérdidas de 2,01 millones en su corto ejercicio de actividad y el Fab Bull de 1,67 millones dada la nula actividad, mientras sí tuvieron que atender costes asociados a los inmuebles como son los gastos de comunidad, de mantenimiento o tributos locales.

Sin embargo, los valores emitidos por los FAB y entregados a sus accionistas devengaron 5,59 millones de cupón en Teide y 1,25 millones en Bull. La Sareb controla un 15% del primer vehículo y el 49% del segundo.