Limitada la nulidad del uso por turnos de apartamentos

El Tribunal Supremo (TS) limita el efecto de la nulidad de los contratos de aprovechamiento por turnos de un apartamento flotante o súper red, una modalidad contractual en virtud de la cual se contrata el uso de una vivienda indeterminada y variable dentro de un complejo, y que se da mayoritariamente para residencias de uso vacacional.

Así, cuando el aprovechamiento se constituye como un derecho real, la indeterminación de la vivienda provocará la nulidad del contrato. Sin embargo, como establece una sentencia del 21 de noviembre, los contratantes no recibirán el total de la cantidad aportada a la empresa, sino que ésta se minorará proporcionalmente a los años que ya hayan disfrutado del apartamento -en el caso de que lo hayan hecho-.

En el litigio, los demandantes reclamaron la declaración de nulidad del contrato de aprovechamiento de un apartamento flotante -y la devolución de los pagos efectuados por el mismo-, según el cual habían obtenido el derecho a disfrutar de un apartamento sin especificar dentro de un resort, durante tres semanas al año, también sin especificar.

Fundamentaban su petición en la ausencia de elementos esenciales del contrato, pues no se identifica el apartamento, las semanas de uso, ni tampoco el plazo exacto de ejercicio del derecho -el contrato fijaba "50 años desde que se declare completado el edificio"-.

La Audiencia Provincial (AP) de Las Palmas desestimó el recurso de los demandantes contra la sentencia de Instancia que rechazaba tal pretensión.

Criterios contradictorios

El ponente, el magistrado Arroyo Fiestas, constata la existencia de criterios contradictorios entre las AP en relación a la consecuencia jurídica de la falta de determinación del inmueble en los apartamentos flotantes o súper red.

Según explica, la modalidad contractual elegida -un derecho de aprovechamiento por turno comprado por los afectados- constituye un derecho real y no un arrendamiento. Así, en aplicación del artículo 1.6 de la Ley 42/1998, de Derechos de Aprovechamiento de Bienes Inmuebles y de la jurisprudencia al respecto, la falta de determinación del alojamiento y del período de uso, debe determinar la nulidad de pleno derecho de dicho contrato. "No se ha configurado un arrendamiento en la forma establecida en el artículo 1.6 como un derecho personal de aprovechamiento por turno, único caso en que cabe admitir que se trate de un alojamiento determinable por sus condiciones genéricas", razona.

Sin embargo, el magistrado, tras constatar que los demandantes han disfrutado de las prestaciones del contrato durante ocho años, rechaza que la nulidad conlleve la devolución del total del dinero pagado.

Argumenta que no debe aplicarse el artículo 1.7 de la Ley -que determina que serán devueltas todas las cantidades pagadas en caso de nulidad- puesto que dicho precepto pretende ?dejar indemne al contratante de buena fe que resulta sorprendido por el contenido del contrato?. Un supuesto que no encaja en el caso, pues los demandantes han podido disfrutar de las prestaciones contratadas.

Por ello, rebaja la cantidad a devolver a la proporcional a 42 años, tras restarle los ocho años disfrutados a la previsión de 50 años que duraba el derecho real adquirido.

Por todo ello, el TS estima parcialmente el recurso de casación contra la sentencia de la AP de Las Palmas.