La rentabilidad real de invertir en 'crowdfunding' inmobiliario

Según la última Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, son pocos los hogares que invierten en fondos: un 8,5% del total. En cambio, la inversión en ladrillo está mucho más extendida. La misma encuesta nos dice que cuatro de cada diez hogares es propietario de algún activo inmobiliario distinto de su vivienda habitual. En concreto, un tercio posee una vivienda que no es su vivienda principal.

Hay razones claras. El sector inmobiliario es bastante estable -aunque no sea inmune a las crisis-, y la vivienda es un activo que todo el mundo conoce de primera mano. Además, como las noticias no dejan de reflejar, el precio de la vivienda tiende a subir a largo plazo, incluso por encima de la inflación. Todo ello hace que el inmobiliario se considere una inversión atractiva y razonablemente segura.

El problema principal es el acceso. Casi siempre, invertir en inmuebles requiere adquirir inmuebles. Y no todo el mundo está en condiciones de comprar, por ejemplo, una segunda vivienda para ponerla en alquiler. Menos aún si para ello es preciso reformarla. Sin embargo, alternativas como el crowdfunding inmobiliario hacen posible invertir en ladrillo con poco dinero. 500 euros en el caso de Urbanitae, el líder del sector en España.

Rentabilidad de la vivienda vs. crowdfunding

Hoy la rentabilidad del alquiler ronda el 7% bruto. No está mal, sobre todo si lo comparamos con lo que ofrecen los depósitos bancarios. Pero la cifra del 7% es bruta. Hay que restarle, por tanto, gastos de la comunidad, impuestos como el IBI, seguros... y el lucro cesante que se produce cuando el inmueble se queda vacío. Todo ello puede recortar dos puntos de ese rendimiento, dejándolo en un respetable 5%.

Invertir en crowdfunding inmobiliario tiene la ventaja principal de que no se invierte tanto en vivienda como en promoción inmobiliaria. Esta actividad presenta, normalmente, unos márgenes cercanos al 15%. Así, en lugar de concentrar la inversión en un activo (una segunda vivienda), se invierte en una -o múltiples- promociones de viviendas, diversificando también por ubicación, características, etc.

¿Cómo funciona? El crowdfunding inmobiliario consiste en reunir a muchos inversores para financiar, entre todos, proyectos inmobiliarios grandes. De esta manera, un ahorrador individual puede acceder a oportunidades de inversión normalmente fuera de su alcance, como una promoción de viviendas en Calviá o una mansión valorada en más de 15 millones de euros de La Moraleja.

Como todas las plataformas de crowdfunding, Urbanitae está supervisada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. La cantidad mínima para invertir en un proyecto son 500 euros. En sus cuatro años de trayectoria, Urbanitae ha financiado un centenar de proyectos inmobiliarios en España, sobre todo, promociones residenciales de obra nueva. Los proyectos que han concluido ya -un total de 26- han arrojado una rentabilidad neta anual media (TIR) del 17%.

Tres maneras de invertir según el riesgo

El funcionamiento de la inversión es siempre el mismo. Urbanitae analiza proyectos inmobiliarios atractivos por rentabilidad y riesgo que tengan detrás a un promotor de trayectoria acreditada. Los que pasan los filtros se publican en la plataforma para financiarse a través de crowdfunding. Ahí es donde entran los inversores: si la información del proyecto -toda disponible en la web- les convence, pueden invertir en él a partir de 500 euros.

El proceso siempre es el mismo. Las aportaciones de los inversores se depositan en una entidad de pagos externa autorizada por el Banco de España, y se aglutinan en una sociedad creada específicamente para cada proyecto. Por eso, si un proyecto va mal, no hay ningún riesgo de que afecte a otros. Eso sí, la inversión no es líquida: solo se recupera al final de la vida del proyecto.

Hay tres grandes tipos de proyectos. En los de plusvalías o equity, los inversores se convierten en accionistas del proyecto y en socios del promotor. El proyecto termina cuando se han construido, vendido y entregado todas las viviendas, típicamente en un plazo no inferior a 24 meses. Terminado el proyecto, la rentabilidad generada se reparte entre los inversores y el promotor, de manera proporcional a su participación. La TIR media obtenida en los proyectos de equity de Urbanitae supera el 19%.

En los proyectos de deuda, los inversores se unen para dar un préstamo al promotor. El préstamo es a tipo fijo y, como es lógico, tiene un plazo fijado. En estos proyectos, la inversión se recupera cuando vence dicho plazo, junto con los intereses devengados. La duración suele estar entre los 6 y los 18 meses. Al tener menor riesgo, la rentabilidad objetivo en los proyectos de deuda es menor: la TIR media lograda rebasa el 15%.

Por último, tenemos los proyectos de rentas. En este caso, los inversores se unen para comprar un activo -generalmente, un local comercial- alquilado a una empresa consolidada con vocación de largo plazo. La rentabilidad de estos proyectos procede del alquiler que paga dicha empresa -indexado al IPC-, que se reparte entre los inversores de forma periódica (normalmente cada trimestre). El plazo suele estar entre los tres y los cinco años, con rentabilidades anuales de entre el 5 y el 6%. Urbanitae tiene cuatro proyectos de este tipo, que aún están en curso.

Las cifras hablan por sí solas, aunque, como siempre que hablamos de inversión, las rentabilidades pasadas no garantizan las que se obtengan en el futuro. En todo caso, Urbanitae prueba que se puede invertir en el sector inmobiliario con poco dinero... y con éxito.