Andalucía lidera la compraventa de viviendas en España

El "boom" turístico de la Costa del Sol eleva las operaciones por encima de las 100.000 anuales, tras creces un 13,1 por ciento el pasado año, en el que los precios dieron su mayor estirón en una década, en con una subida de precios del 5,6 por ciento

En los últimos dos años, las grúas han vuelto a las calles de muchas ciudades de Andalucía, tanto para rehabilitación de viviendas como para la construcción de nuevas. También han vuelto a abrirse oficinas de agencias inmobiliarias en muchas capitales, y fondos de inversión internacionales han puesto sus ojos en la comunidad por su potencial de crecimiento. Todos esos indicadores reflejan una realidad que vuelve a marcar la tendencia en Andalucía: tras años de parón del sector inmobiliario, la construcción vuelve con fuerza, hasta el punto de liderar al sector a nivel nacional.

La compraventa de viviendas aumentó en Andalucía un 13,1 por ciento durante el año 2018 tras intercambiarse un total de 101.330 inmuebles, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que precisa que, a nivel nacional, la compraventa de viviendas subió algo menos, un 10,1 por ciento, hasta un total de 515.051 operaciones. Andalucía fue la comunidad que encabezó el número de compraventa de viviendas en todo el año pasado, aunque atendiendo a las transmisiones por cada 100.000 habitantes las más activas fueron Comunidad Valenciana (2.010), Islas Baleares (1.641) y después Andalucía (1.537).

En el caso andaluz, la compraventa de viviendas libres subió un 12,7 por ciento en tasa interanual, hasta los 91.213 inmuebles, mientras que la de viviendas con protección afectó a 10.117 residencias, lo que supone un aumento del 16,8 por ciento respecto al año anterior. A este respecto, Andalucía sigue siendo la comunidad con mayor número de compraventas de vivienda libre y también en compraventas de VPO de toda España. De los 101.330 inmuebles vendidos, 83.048 eran viviendas usadas, cuyas ventas crecieron un13,6 por ciento, mientras que 18.282 eran viviendas nuevas, cuyas ventas crecieron un 10,9 por ciento el pasado año.

Tendencia alcista

Esa misma tendencia se mantiene en este primer semestre de 2019, en el que se está produciendo una media de unas 8.500 compraventas mensuales, por lo que el año finalizará de nuevo con más de 100.000 operaciones, si bien expertos consultados por elEconomista creen que se producirá un mayor incremento de las viviendas nuevas, especialmente en la Costa del Sol, donde además están creciendo las promociones de viviendas de lujo para el sector turístico. De hecho, son varios los fondos inversores internacionales que están invirtiendo ya activamente en Andalucía, especialmente en Málaga y en Sevilla, a través de diversas promotoras.

Este nuevo auge del sector inmobiliario ha venido paralelo a un incremento de los precios, que el año pasado dieron su mayor estirón desde 2007. Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE, la vivienda libre en Andalucía subió una media del 5,6 por ciento en 2018 respecto al año anterior, aunque fue una cifra algo inferior a la subida del conjunto nacional, 6,7 por ciento, que registró su quinto repunte anual consecutivo tras seis años de caída.

Esa tendencia se mantiene este año. En el primer trimestre -últimos datos oficiales del INE- los precios habían subido en Andalucía un 5,9 por ciento, acercándose aún más a la media nacional, que marcó un alza del 6,8 por ciento.

El consejero de Economía de la Junta de Andalucía, Rogelio Velasco, se muestra optimista sobre esta reactivación del sector y niega una posible nueva burbuja inmobliaria. El representante autonómico explica a elEconomista que "el ladrillo vuelve y eso es positivo en la medida en que el ritmo de actividad del sector sea sostenible. Esto se está consiguiendo porque el ritmo de construcción de nuevas viviendas es aproximadamente igual al ritmo de creación de nuevos hogares más el de compra de viviendas por parte de extranjeros, sobre todo en zonas turísticas".

Nuevas promotoras

Andalucía se ha convertido, junto con la zona Centro (Madrid), Cataluña, Levante y Baleares en una de las áreas clave y preferentes para Aedas Homes, promotora de referencia a nivel nacional -controlada por el fondo norteamericano Castlelake- y que en estos momentos lidera el sector en Andalucía por número de viviendas proyectadas e inversiones previstas. En total, está comercializando en estos momentos 1.500 viviendas ya construidas en marcha, mientras planea construir un total de 5.150 inmuebles con una inversión superior a los 1.300 millones de euros.

Casi un tercio -el 32 por ciento- de la cartera de suelo que posee se sitúa en Andalucía, donde cuenta con dos Direcciones Territoriales: Andalucía (Sevilla y Granada) y Costa del Sol (Málaga). Entre ambas, suman 16 promociones con casi 1.500 viviendas en comercialización -pisos y chalets-. A fecha 31 de marzo de 2019, hasta el 24 por ciento de las ventas totales de la compañía en toda España (2.151) se habían cerrado en Andalucía (523): el 16 por ciento en Sevilla y el 8 por ciento en la Costa del Sol.

En cuanto a sus planes de futuro, en la provincia de Málaga prevé promover proyectos residenciales con más de 2.600 viviendas en los próximos años, que traducirá en una inversión total aproximada superior a los 950 millones de euros, buena parte de ellos en Estepona. También en Sevilla dispone de suelo para unas 1.800 viviendas, que equivaldrán a una inversión total -suelo más costes de promoción- de más de 230 millones de euros. La pasada semana ha entregado su primera promoción de viviendas en Andalucía. La compañía ha empezado a dar las llaves de la fase I del Edificio Las Damas en Sevilla, una de las 7 torres de Jardines Hacienda Rosario, el proyecto residencial más grande que se promueve en España y que albergará más de 1.000 pisos y 33.000 m² de zonas comunes. Finalmente, en Granada cuenta con suelo para aproximadamente 750 viviendas, que supondrán una inversión total -suelo más costes de promoción- de algo más de 110 millones de euros.

La mayor promoción de Andalucía

Otra empresa que ha apretado el acelerador en Andalucía es Metrovacesa - controlada por el Santander y BBVA-, que cuenta con dos delegaciones en Andalucía: la Occidental, que engloba la actividad de la compañía en Sevilla, Córdoba, Cádiz y Huelva; y Oriental (Costa del Sol), que incluye la actividad de la compañía en Málaga y Almería. Los activos de Metrovacesa en Andalucía representan un 29 por ciento de los 2.672 millones de valor de mercado de la cartera total, a diciembre de 2018 -incluyen promociones y suelo-. Andalucía, con unas 2.700 viviendas en promoción, representa el 47 por ciento del conjunto nacional. En total, son 34 los proyectos con que cuenta en comercialización, de los cuales 24 corresponden a la Costa del Sol -con 1.900 viviendas-, y diez se sitúan en la zona Occidental -con 800 viviendas-.

Además, entre sus nuevos proyectos en marcha destaca especialmente la construcción de un nuevo barrio en Sevilla: Palmas Altas Sur, que contempla el desarrollo de 2.870 viviendas de diferente tipología y de las cuales 1.232 serán de protección pública. El proyecto se levantará en 67 hectáreas junto al río Guadaira y el Cortijo del Cuarto. La inversión total estimada para el desarrollo completo de Palmas Altas Sur, contando urbanización, residencial y terciario, superará los 400 millones, y las obras comenzarán este año.

La tercera en el pódium de las promotoras más activas en Andalucía es Neinor, que cuenta con delegaciones en Córdoba y Málaga, donde centra su mayor actividad. En la región posee una cartera de suelos para 3.628 viviendas y prevé una inversión de unos 900 millones. Más de tres cuartas partes de su negocio se centra en la Costa del Sol, especialmente en Málaga capital, donde construye 833 viviendas; Estepona (739) y Marbella (686). En Andalucía occidental, Neinor cuenta con cinco promociones en Córdoba que suman 489 casas, mientras que en Sevilla desarrolla tres urbanizaciones con 216 hogares.

Otros operadores muy activos en Andalucía en el último año son Vía Célere, ASG Homes, Hábitat Inmobiliaria o Insur, cuyas promociones suman más de 7.000 nuevas viviendas con inversiones que superarán los 2.000 millones de euros.