¿Nueva? reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo)

En las últimas semanas se ha consumado el déjà vu legislativo en materia de arrendamientos urbanos, que se venía pronosticando en este sector.

El 6 de marzo entró nuevamente en vigor -con alguna variante en relación al texto del pasado mes de diciembre- el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que nuestro Parlamento dejó sin efecto apenas un mes después de su entrada en vigor.

En esta ocasión, parece que el Ejecutivo sí contará con el suficiente apoyo parlamentario para su convalidación, gracias al apoyo de Podemos.

Recordemos los puntos fundamentales de la reforma y las novedades que se introducen en relación con el texto de diciembre:

La duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda se fija en cinco años, con la particularidad de que el plazo se amplía a siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica. Se mantiene la excepción de que el arrendatario manifieste su voluntad en contra a dichas prórrogas con un mes de antelación a la finalización de cada anualidad.

Se amplía, de uno a tres años de duración, la denominada prórroga tácita, es decir, la que tiene lugar cuando, tras la finalización del periodo contractual pactado o de las prórrogas, ninguna de las partes comunica la intención de no renovar el contrato.

En este punto, se introduce la novedad de modificar el plazo de preaviso mínimo para comunicar la voluntad de no prorrogar el contrato, una vez transcurridos los cinco o siete años de duración. En el caso del arrendador, será de cuatro meses; y, en el caso del arrendatario, será de dos meses de antelación al vencimiento del contrato.

Para que un propietario pueda recuperar su vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del arrendamiento, debe hacerlo constar expresamente en el contrato y, llegado el momento, comunicarlo con dos meses de antelación al arrendatario (en la redacción de diciembre bastaba con comunicar dicha necesidad al arrendatario y no se precisaba la constancia expresa en el contrato).

Salvo en contratos de larga duración (más de cinco años si el arrendador es persona física y más de siete años si el arrendador es persona jurídica), se limita a dos mensualidades de renta el valor de la garantía adicional a la fianza en metálico que puede ser exigida a la parte arrendataria como garantía del cumplimiento del contrato.

Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, sólo podrá incrementarse la renta de alquiler en cantidad equivalente al incremento del índice de Precios al Consumo, sin distinguir si se trata de contratos de renta reducida o no. Es decir, este real-decreto ley lo hace extensivo a todos los contratos de arrendamiento.

Se contempla crear, en el plazo de ocho meses, un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se publicará en el BOE y para cuya determinación se utilizarán los datos procedentes de la Agencia Tributaria, el Catastro, el Registro de la Propiedad, el registro administrativo de depósito de fianzas y otras fuentes de información que sean representativas del mercado del alquiler de vivienda.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica. En este sentido, se elimina la excepción de que tales servicios hubieran sido contratados directamente por el arrendatario que contemplaba la redacción del decreto ley de 14 de diciembre pasado.

Se excluye del ámbito de aplicación de la legislación arrendaticia urbana la cesión temporal, con finalidad lucrativa, de las viviendas de uso turístico.

Consecuencias jurídicas y legales:

Contratos de arrendamiento suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019: se sujetan a la normativa derogada por el Parlamento en tal fecha, surten plenos efectos jurídicos y debe respetarse la totalidad de sus cláusulas, sin que quepa su novación o modificación, salvo por expreso acuerdo de las partes.

Contratos de arrendamiento suscritos entre el 23 de enero y el 5 de marzo de 2019: se regirán por la Ley de arrendamientos que estaba vigente antes de entrar en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre pasado; es decir, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con las modificaciones que, en su momento, introdujo la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019: se regirán por el presente Real Decreto Ley, sin efecto retroactivo alguno, si bien, por acuerdo expreso de las partes, los contratos preexistentes podrán adaptarse a este nuevo régimen jurídico.

Intuimos que, dada la convulsa situación política actual y el incierto resultado del cercano horizonte electoral, se nos avecinan futuras reformas en la materia, que complicarán, aún más si cabe, la ya de por sí compleja regulación de los arrendamientos. En aras de la seguridad jurídica, convendría disfrutar de cierto reposo legislativo en la materia, aunque habida cuenta de este regreso al futuro, de momento, se nos antoja misión imposible.