E n 2014 y 2015 hemos asistido a numerosas subastas públicas de suelo, como la de la antigua sede de RTVE en Paseo de La Habana, o la Operación Campamento. Terrenos ubicados en Madrid, propiedad de diferentes ministerios. La subasta está clara, se publicita, se puja sobre cerrado y se adjudica a la oferta más alta. Pero, ¿quién se presenta a estas subastas? Principalmente promotores en colaboración con fondos de inversión que aportan el capital, y cooperativas impulsadas por gestoras muy fuertes. Si el suelo está muy demandado, se lo suele llevar la cooperativa. ¿Por qué? La gran diferencia radica en que el fondo de inversión busca una rentabilidad de la operación cercana al 20 por ciento, mientras que la cooperativa traspasa de ese 20 por ciento, un 10 por ciento a subir el precio del suelo y realizar una oferta más alta, y el otro 10 por ciento a obtener precios de vivienda más bajos. En los honorarios de gestión, administración y comercialización no hay diferencias. Saber cómo logra pujar la gestora si ellos no ponen dinero es importante. Haciendo un trabajo titánico para precomercializar la promoción y conseguir un acuerdo con algún banco que financie gran parte de la compra del suelo y posterior construcción. Para ello elaborarán un anteproyecto, que el estudio de arquitectura no cobrará si no se llevan el suelo; realizarán una importante campaña de comunicación vía online, pues no pueden señalizar físicamente el solar dado que no es suyo, que no recuperarán si no consiguen el suelo, y tendrán comerciales para llenar la cooperativa. Los cooperativistas que se inscriban deberán pasar un scoring de solvencia por el banco que en principio prestará la financiación. El banco podrá ofrecer entre un 30 por ciento y un 50 por ciento del valor del suelo para su compra, y un 80 por ciento para la construcción, el resto correrá a cargo de la cooperativa. Y la gestora deberá garantizar que si la cooperativa gana la puja, habrá dinero para pagar el suelo. Tras haber escriturado el terreno a nombre de la cooperativa y tenerla completa en un 90 por ciento, se ha superado un escollo importante, y lo normal es que la promoción salga adelante. Los pasos que tenemos que seguir son varios. Hay que tomar muchas decisiones en Asamblea, que se votarán y saldrán las de mayoría, como por ejemplo la elección de constructora. La gestora deberá pedir presupuestos y exponerlos. Hay otras muchas adjudicaciones que, dadas las circunstancias de que el suelo es en subasta, las ha tenido que elegir la gestora, como por ejemplo el estudio de arquitectura, el cual ya ha trabajado gratis realizando un anteproyecto, por lo que es lógico que continúen ellos, o como por ejemplo la entidad financiera, que ya ha firmado el préstamo promotor para poder comprar el suelo. Si se hubiera llegado a algún acuerdo con alguna constructora para que adelante, por ejemplo, el IVA del suelo para aliviar el pago de los cooperativistas, dicha constructora también tendrá un derecho de tanteo a la hora de llevarse la obra. Todo ha salido bien y la obra ya está en marcha, ¿pueden subir los precios de las viviendas? Pueden subir por varios motivos: porque en Asamblea se vote por mayoría mejora de calidadesy , porque al empezar la obra haya imprevistos en el suelo que hay que subsanar y que incremente el precio de la construcción. No olvidemos que la propia cooperativa es el promotor y asume todos los riesgos de la promoción. Si hubiera un promotor privado (con precio de vivienda más elevado) los riesgos los asumiría éste, no obstante, la gestora tendrá una partida para imprevistos, y si se agota subirán precios. Por último, tengo que saber qué pasa si me doy de baja y cómo lo hago, pues ¿me tienen que devolver el dinero? Las cantidades entregadas deberán ser devueltas y esto está regulado en los estatutos de la cooperativa, pero no olvidemos que el dinero se va gastando a medida que avanza la obra. Primero para la compra del suelo, y aunque para la construcción el banco pone el 80 por ciento, el resto sale del bolsillo de la cooperativa. ¿Y entonces? En dicho caso la gestora decidirá la venta de la vivienda adjudicada para que entre otro cooperativista y se haga cargo de las aportaciones. Hasta dicho momento no se recuperará el capital. Si el proyecto está bien pensado, el lugar es demandado y el precio competitivo, no habrá problema para vender la vivienda adjudicada. Los problemas vienen cuando se tiene una opción sobre un suelo, no se llena la cooperativa y se pierde esa opción, o no se consigue el préstamo promotor porque la entidad duda de la solvencia de los cooperativistas o la constructora seleccionada tampoco es solvente. En la actualidad, todo está muy atado y los bancos contratan mecanismos de control para que el dinero se destine exclusivamente a dicha promoción, por lo que, teniendo en cuenta los riesgos, es una buena opción. Pero si no se quieren asumir riesgos, está la opción de comprar la vivienda al promotor que se lleve el suelo, aunque más cara.