El negocio de la promoción se ha deteriorado con una contracción de las rentabilidades y un aumento de los riesgos. La caída se explica por el estancamiento de los precios y el retardo en los ritmos de ventas, en un contexto en el que la mayor parte de los costes de construcción, en especial, las partidas de materiales, mano de obra y financieros se han incrementado significativamente. Está desapareciendo la figura del promotor ocasional, generalmente no profesional, que acudió al sector al rebufo de sus elevados beneficios, al tiempo que los empresarios más profesionales y contrastados están ralentizando sus ritmos de producción, de forma paralela al riesgo de aumento de unidades terminadas vacantes a la venta, ya que ahora, antes de empezar nuevos proyectos, se espera a cerrar la salida de los anteriores. La desaceleración en las ventas -detectada en los últimos meses- ha resucitado el riesgo comercial, con una caída acumulada, en los tres primeros trimestres de 2007 del 12 por ciento en las transacciones de obra nueva según las estadísticas de Registradores y con una ralentización hasta el 4,8 por ciento de los precios según el Ministerio de Vivienda. Las cifras no corroboran las afirmaciones pesimistas de que no se vende nada, sino más bien que se vende menos, así entre julio y septiembre del 2007 se compraron 83.304 viviendas nuevas según las estadísticas del Colegio de Registradores, frente a las 92.891 viviendas nuevas vendidas en este mismo período del año anterior. El problema es que algunos segmentos, como los de segundas residencias, viviendas unifamiliares y coronas metropolitanas más alejadas, pueden estar sufriendo ajustes mayores que el promedio. Las políticas comerciales, que resultaban innecesarias cuando los pisos se adquirían sobre plano, son obligadas para vender hoy ya que se han reducido significativamente tanto las visitas como la proporción de las mismas que se traduce en ventas. Están ganando protagonismo las estrategias de márketing e incentivos de ventas de las promotoras e inmobiliarias, como la vuelta al piso piloto, los descuentos en especie, la financiación directa y/o la subsidiación temporal del tipo de interés. Una dificultad grave es que ha aumentado la aversión al riesgo inmobiliario por parte de las entidades financieras como consecuencia de la crisis de liquidez y del temor a un futuro aumento de la dudosidad y morosidad hipotecaria. Se está endureciendo el crédito promotor, sobre todo para las empresas con más deuda previa y/o vencimientos largos, con lo que algunos comienzan a requerir apoyo del ICO para intentar solventar la situación. La financiación para compra de suelo se ha vuelto más difícil y, en muchos casos, supeditada a la disponibilidad de licencia, mientras que las certificaciones de obra, también se están viendo, en ocasiones, condicionadas a los ritmos de venta e, incluso, se pierden algunas ventas por los mayores requerimientos prudenciales que se exigen para las subrogaciones hipotecarias al cliente final. Muchas empresas, que para financiar su crecimiento aumentaron su endeudamiento en la fase alcista del ciclo, están cambiando sus prioridades para reducir sus riesgos. Unas intentan acometer nuevas operaciones corporativas con empresas complementarias, especialmente si así consiguen aumentar su solvencia y liquidez. Otras desinvierten en activos no estratégicos y/o con mayores períodos de maduración, como por ejemplo el suelo, máxime cuando ha aumentado tanto su riesgo regulatorio que hace muy difícil su financiación con recursos ajenos, salvo que una futura ley del suelo recupere los valores reales de mercado en las expropiaciones. Los agentes están cambiando sus apuestas estratégicas en línea con el nuevo contexto: reorientándose hacia la especialización en determinados segmentos, los más extremos -los de lujo y protegidas- suelen ser los más estables; la innovación de productos ya no se vende todo, sino sólo lo diferenciado y la flexibilización de estructuras, necesidad, esta última, que está visualizando en las políticas de redimensionamiento de plantillas, y en su caso reducción de subcontratas. De forma complementaria, están intentando diversificar su actividad hacia otros sectores más estables -obra pública, servicios públicos, hoteles, energía, etc.- y/o invierten en mercados exteriores con mayor potencial de crecimiento o mejor posición cíclica. Una salida natural sigue siendo la gestión patrimonialista. La continuidad en la creación de hogares, en un contexto de desaceleración de las ventas, parece alentar una demanda creciente de alquiler, que algunas empresas intentan aprovechar desviando sus productos inicialmente destinados a la venta. El principal problema es que la financiación a promotor no suele servir para estas operaciones, ya que se suele reevaluar el riesgo, ajustar los diferenciales y recortar los plazos máximos de endeudamiento. No todas las empresas están consiguiendo capear adecuadamente la situación, con episodios concretos de crisis e insolvencia, cuya evidencia confirma la inflexión cíclica del sector, pero que en general no resultan extrapolables, ya que la mayor parte de las empresas del sector, tras un prolongado ciclo expansivo, son más solventes que nunca, están en general relativamente diversificadas y al igual que muchas superaron la más difícil crisis de los noventa, igual lo harán ahora en una situación menos grave, aprovechando para ello la fortaleza de los pilares de demanda -creación de hogares, euribor y renta familiar-, que considero que a medio plazo, acabará revirtiendo y domeñando a la actual sobrerreacción de expectactivas bajistas.