Qué ofrecen las socimis más allá del viejo 'ladrillo'

A partir del miércoles, la bolsa española contará con seis de estos vehículos, que buscan diferenciarse de las endeudadas inmobiliarias del pasado.

Empezar la casa por los cimientos y no por el tejado y olvidar los excesos del pasado. Son los mensajes que lanza la nueva generación de empresas inmobiliarias españolas, las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, más conocidas, por su acrónimo, como socimis. La bolsa está recibiendo por primera vez en años ladrillo español a través de estos vehículos y es solo el principio. Los carteles que ahora cuelgan en España son de se alquila.

La nueva regulación de 2013 ha favorecido la creación de estas sociedades que están dando el paso hacia el parqué. Solo esta semana se han estrenado Merlin Properties y Mercal Inmuebles, esta última en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Son ya dos las socimis cotizadas en el Mercado Continuo -Merlin y Lar España- y tres en el MAB -Mercal, Entrecampos Cuatro y Promorent-. El miércoles debutará Axia Real State e Hispania y Quabit ya han mostrado su interés por lanzar a bolsa sus propios vehículos.

Las socimis son una versión española inspirada en los reits, fondos de inversión inmobiliarios que se concibieron, como hoy los conocemos, en EEUU en los años 60. El mayor atractivo para constituirlos se encuentra en la fiscalidad, ya que los beneficios están libres de tributación y los socios solo rinden cuentas, a modo general, por los dividendos percibidos. En España se quiso crear un vehículo semejante en 2009, pero con la diferencia de que las socimis sí tributaban por las ganancias generadas. La legislación se modificó el año pasado, incorporando este trato ventajoso y eso, unido a la mejora de la economía española -muy ligada al sector inmobiliario-, ha sido el empujón definitivo para que se estén creando socimis cotizadas, sociedades dedicadas básicamente a la adquisición de inmuebles para alquilar.

"En EEUU, los reits representan el 2,5 por ciento de la capitalización del mercado, en España suponen menos del 0,5 por ciento y en Europa no llegan al 1 por ciento. Creo que aún hay mucho camino por recorrer", indica Wenceslao Bunge, responsable global de Real Estate en Credit Suisse. En opinión de Basilio Rueda, consejero delegado de Mercal Inmuebles, "España podría llegar a tener 30 socimis y aspirar a un número mayor. Es un mercado incipiente y la nueva normativa es más atractiva para las compañías".

Pero, ¿es el momento de invertir en inmuebles españoles? ¿Qué ventajas supone tomar una socimi como vehículo para entrar en el sector? Los inversores empiezan a tener otra percepción sobre el mercado inmobiliario español. Según un estudio de PwC sobre las tendencias del mercado inmobiliario en Europa, "la principal revelación es el movimiento de capitales que está entrando en España, que ha pasado de ser una inversión desaconsejable a convertirse en el mercado estrella de la noche a la mañana". Dentro de esta nueva realidad, "ahora el vehículo fiscalmente atractivo está ahí y los precios, en el lado prime, fuera del banco malo, son atractivos. Es el momento de crear una socimi o de participar en ella, pero solo en las que tengan activos de calidad", considera Víctor Alvargonzález, director de inversiones de Tressis.

Esta idea, que no cuajó hace unos años por la situación del mercado, está interesando ahora a algunos inversores internacionales. Franklin Templeton entró en el capital de Lar España, una socimi que captó 400 millones de euros en su debut, de la mano de Bill Gross y su gestora Pimco. George Soros y John Paulson también figuran entre los accionistas de Hispania, una inmobiliaria en la que participa el grupo Azora y que podría sacar su socimi. Merlin logró colocar 875 millones entre inversores extranjeros -un 70 por ciento de los 1.250 millones captados-. La gestora norteamericana Marketfield Asset Management declaraba esta semana una participación superior al 10 por ciento en esta socimi.

Sin duda el gran atractivo para los inversores particulares es el dividendo. Estas sociedades están obligadas a repartir el 80 por ciento de sus beneficios, además del cien por cien de las ganancias percibidas por otras socimis en las que participen y el 50 por ciento de las plusvalías logradas con la venta de activos. Estos requisitos derivan en unas rentabilidades por dividendo que pueden alcanzar el 6 por ciento. Merlin afirma que ofrecerá hasta un 6 por ciento a partir de 2016 y Mercal tiene previsto abonar un 5,5 por ciento con los beneficios de este mismo año. De momento, Lar España no ha acordado nada al respecto. La única que ha repartido ya un dividendo es Promorent, en el MAB, que a finales de junio repartió su primer pago que de momento solo rentó un 0,23 por ciento.

Enmendar errores del pasado

La barrera con la que se encuentran las socimis en España no es fácil de saltar. Los inversores conservan la imagen de inmobiliaria muy endeudada. De hecho, pese a los procesos de reestructuración de inmobiliarias como Colonial o Realia y las fuertes subidas en bolsa en 2014, el consenso de bancos de inversión conserva una recomendación de venta para ellas.

En la carta de presentación de las socimis, se intenta precisamente limpiar este aspecto. "Nuestra vocación es tener una deuda entre el 35-40 por ciento del valor bruto de los activos (GAV), sin sobrepasar el 50 por ciento", explica Ismael Clemente, presidente y consejero delegado de Merlin Properties. "La deuda sobre el ebitda [beneficio bruto] estaría entre las 6-7 veces, lejos del ciclo pasado de las inmobiliarias en España", explicaba Clemente en una entrevista a este diario. Un mensaje que también lanza el consejero delegado de Mercal: "A finales de 2013, la deuda era inferior al 40 por ciento sobre el valor patrimonial. Una ratio por debajo del 50 por ciento es muy seguro, porque permite que los gastos y la amortización del capital sea plenamente posible. Además, el coste de financiación está por debajo del 2 por ciento ", explica sobre la socimi.

Hay más por subsanar. "Otro problema que se produjo en el pasado es que algunas inmobiliarias empezaron a diversificar su actividad en otros segmentos o países que quizá no encajaban en su estrategia", opina Wenceslao Bunge. "El mercado va profesionalizándose cada vez más, surgen empresas con gestores nuevos, con muy buen track record y mucho más alineados con los inversores que en épocas anteriores. Creo que después de la salida a bolsa de Merlin Properties se establece un estándar", añade el experto.

Más diferencias con otros vehículos

Dos de las características básicas de las socimis son los dividendos obligatorios y la ventaja en la fiscalidad, aunque para beneficiarse del trato fiscal es un requisito "que cotice en España, Europa o cualquier otro país con acuerdo fiscal con España", explican en Pwc. También se les exige que su actividad se destine al menos un 80 por ciento al arrendamiento de inmuebles. Estas sociedades deben, además, mantener su inversión en activos un mínimo de tres años. Un aspecto que explica, en parte, que los inversores que suelen fijarse en socimis sean más de largo plazo y no fondos especulativos que entran en otros activos del sector.

Comparten muchas similitudes con los reits, aunque estos últimos difieren en función del país. En EEUU y Reino Unido, por ejemplo, deben repartirse como dividendo al menos un 90 por ciento de los beneficios y en países como Francia y Bélgica la cifra es menor. En cada mercado hay restricciones específicas, con cuestiones como que el free float (porcentaje del capital que circula libremente en bolsa) mínimo del 35 por ciento para los reits británicos.

Es cierto que el inversor puede relacionar las socimis equivocadamente con otro producto vinculado al ladrillo comercializado en España. "No tienen nada que ver con los fondos inmobiliarios", indica Juan Luis Luengo, responsable de fondos de inversión de Citi. En España, muchos inversores recordarán a los populares Banif Inmobiliario o BBVA Propiedad. La principal diferencia es que las socimis aportan la liquidez que no pudieron ofrecer ningún fondo de este tipo. En estas sociedades, al cotizar, el inversor puede comprar y vender más fácilmente -aunque las socimis del MAB, por ejemplo, no ofrecen la misma liquidez que las grandes-. En cambio, en los fondos inmobiliarios los partícipes deben pagar una comisión si quieren salir antes de tiempo -normalmente elevada- y el gran problema en la crisis fue que recibieron un avalancha de peticiones de reembolso y, para devolver el dinero, los fondos necesitaban vender los activos en los que habían invertido para hacer frente a las devoluciones, con lo que muchos acabaron liquidándose. Ahora quedan en pie el de Bankia, Ahorro Corporación o Catalunya Caixa.

Menos deuda, ¿dónde está el riesgo?

Aunque las socimis son una nueva generación menos endeudada que las inmobiliarias españolas, también hay que diferenciar unas de otras. "Hay que tener cuidado porque en las socimis se deben analizar bien los activos, ya que en algunas colocarán ladrillo antiguo y malo", considera Víctor Alvargonzález. "El riesgo de una crisis no va a venir por la deuda como sucedió en el ciclo pasado, sino por exceso de capital", apunta Bunge. "Pueden existir casos en los que algunas de las sociedades que están buscando captar este capital no cuenten con la experiencia institucional suficiente para administrar exitosamente estas socimis", opina el experto.

El equipo de análisis de Bankinter señala otros riesgos como que no todas han concretado los activos en los que invertirán, además de advertir de que los plazos de maduración de la inversión son largos. No obstante, algunas están formando ya su cartera de activos. Merlin, la mayor hasta el momento con 1.320 millones de capitalización, ha adquirido a Tree Inversiones para disponer de 880 sucursales y cinco edificios de BBVA. Lar España compró dos centros comerciales en País Vasco y Castilla León y ultima la adquisición de otro en Cataluña.