Se incumple sólo parcialmente al no finalizar las obras del local comercial
Hay incumplimiento parcial, y no total, por parte del arrendador de un inmueble con destino de local comercial cuando éste no lleva a cabo las obras necesarias para que el arrendatario pueda desarrollar su negocio con normalidad.
Un incumplimiento que, en este caso, da lugar a una indemnización de 178.000 euros por considerarse que el local es "inservible para su fin", frente a los 300.000 que fijaba la cláusula penal del contrato.
Lo recoge una sentencia del Tribunal Supremo, con fecha de 6 de julio de 2011, de la que es ponente el magistrado García Varela. En ella se recoge el caso de un contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda en el que se produjo incumplimiento por parte de la parte demandada-arrendadora, motivo por el cual se reclamó una indemnización basada en la cláusula penal del contrato firmado por las partes. En ella se establecía que "en caso de resolución del contrato de arrendamiento por causa no imputable a la parte arrendataria, dentro de la vigencia del contrato, la parte arrendadora deberá indemnizar con 300.000 euros".
No hay incumplimiento total
El Supremo estima, sin embargo, que no se trata de un incumplimiento total, tal y como pretende la parte demandante, ya que las obras necesarias para la actividad empresarial ya se encontraban iniciadas.
En este sentido, la empresa arrendataria afectada por la falta de consecución de las remodelaciones, que pretendía una indemnización mayor, alegó en el recurso que la facultad moderadora de los tribunales tendente a establecer la cuantía indemnizatoria en caso de incumplimiento de una cláusula penal -artículo 1.154 del Código Civil- sólo resulta posible cuando dicho incumplimiento es total, y razona que en este caso se dio esta circunstancia, y ello porque se arrendó el local "en pésimas condiciones, a la espera de que se realizaran las obras proyectadas y se tramitaran las licencias necesarias, de modo que el contrato nunca se cumplió, pues el arrendador no entregó la cosa con posibilidad de que pudiera servir para el destino pactado". En sentido contrario, el Supremo determina que, en estos casos, el incumplimiento es sólo parcial.