La iliquidez de invertir en 'ladrillo físico'
A la vista del 'corralito' inmobiliario que protagonizan ya siete fondos británicos, el compromiso de ofrecer liquidez diaria es, poco menos, que una promesa incumplida. Al 60% del patrimonio que mueve el "real estate" de Reino Unido se le ha echado un candado bajo llave, mientras los gestores se afanan en "malvender" inmuebles para poder cubrir la estampida de los partícipes.
Condenados a repetir siempre el pasado, partícipes y gestoras siguen cayendo en la trampa de la liquidez de los fondos inmobiliarios. Experiencia, sin duda, tenemos en España a raíz del corralito financiero del fondo Banif Inmobiliario, en 2009. La cuestión es la siguiente: difiere con mucho invertir en una socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria), cuyo valor lo pone el mercado; mientras que el de un fondo un inmobiliario responde al valor de una tasación. Intentan ofrecer liquidez diaria sobre el valor de un activo que no se puede vender de forma inmediata. Es sencillamente imposible como también es inevitable que no se produzcan avalanchas de vendedores cada vez que se produce una caída del mercado inmobiliario, incluso si se limitaran las ventanas de entrada y salida de estos productos.
"El gran problema es que se crean productos con una frecuencia de valor liquidativo muy superior a la liquidez de los activos subyacentes", asegura Jesús Sánchez Quiñones, director general de Renta 4, que califica de "irreal" la capacidad de contrapartida que ofrecen, después de que siete de ellos hayan prohibido los reembolsos esta misma semana ante la avalancha de salidas que ha provocado el resultado del referéndum. "No pueden tener una liquidez diaria ni semanal si la del activo subyacente, por ejemplo, es anual. Es algo obvio, pero parece que sólo cobra sentido cuando llegan los problemas", sentencia el experto. La gestora Standard Life abrió la caja de pandora cuando el pasado martes anunció sine die la suspensión de los reembolsos de su fondo inmobiliario de Reino Unido, con un patrimonio de 3.400 millones de euros. Y eso que, con datos de mayo, la cartera contaba con una liquidez del 13 por ciento del total de dinero gestionado. Horas más tarde la lista engrosó con otros dos de los mayores fondos de real estate británicos con Aviva Investors y M&G Investments, con un valor conjunto de activos bajo gestión de 7.300 millones de euros. En su caso, su liquidez no rebasaba el 9 por ciento el mes previo al breferendum. Y así siguieron sus pasos también dos fondos de la gestora Henderson Global Investors el pasado miércoles, otro de Columbia Threadneedle y un último de tamaño mucho más reducido propiedad de Canada Life.
¿La consecuencia? Seis de cada diez libras del mercado inmobiliario -que asciende hasta los 28.800 millones de euros- están literalmente paralizados; en total, unos 17.600 millones de euros de inversión. La última de las víctimas en caer fue la firma escocesa Aberdeen, que suspendió el jueves por sólo 24 horas los reembolsos de las dos modalidades del fondo Aberdeen UK Property, con un patrimonio bajo gestión de 3.700 millones de euros. Echó el cierre a sus fondos para lanzar, al tiempo, un mensaje a sus partícipes: "quienes se quieran ir tendrán que hacerlo asumiendo un recalculado (a la baja) valor de la cartera", aseguró un portavoz de la firma. Y es que durante el día que duró el corralito en los fondos de Aberdeen, la gestora aprovechó para rebajar un 17 por ciento el valor de su inversión inmobiliaria.
Una cuestión de liquidez diaria
"No es un derecho constitucional", afirmaba con rotundidad un experto del sector financiero nacional. "Todo el mundo tiene que entender cuál es la liquidez de los activos subyacentes (en este caso, inmuebles). Y entender que la liquidez media no es una estimación de cuál va a ser la que se encuentren en el momento de mayor tensión", sentencian estas mismas fuentes del mercado.
Lo cierto es que la ecuación es muy sencilla ante una avalancha de peticiones de reembolso de cualquier fondo: toda cartera que invierta en bolsa puede vender acciones de manera casi inmediata en el mercado para generar la liquidez que necesite; mientras que otra compuesta a base de edificios, locales comerciales y viviendas debe vender, primero, estos inmuebles para poder, luego, devolver el dinero a sus partícipes. Y una casa no es algo que se venda en un día.
"En este tipo de fondos, no hay tanto mercado ni tanta profundidad y las ventas, en caso de necesidad, podrían generar, además, importantes pérdidas para el partícipe", recuerda José Luis Manrique, director de estudios del Observatorio Inverco, que se refiere, básicamente, a malvender un inmueble cuando lo que se necesita es el dinero con premura. Es por ello que en el sector hay muchas voces críticas que consideran que se debería ligar la liquidez del fondo con la de los activos que gestiona, aunque ahora ya sea tarde para Reino Unido.
Tras la crisis de las subprime que estallara en Estados Unidos, el precio de la vivienda en las Islas Británicas cayó hasta un 40 por ciento los años siguientes. Ahora, Morgan Stanley ya se ha aventurado a calificar el corralito británico como "un cortocircuito muy similar" al de entonces, mientras el gurú de la renta fija Bill Gross habló de "reminiscencias" del caso Bear Stearns, previo a Lehman. Por el momento, la bolsa anticipa una respuesta: el sector real estate británico se desploma un 20 por ciento desde el referéndum y pierde más de 20.000 millones de euros.