Nuestra gran oportunidad y esperanza: el nuevo sector inmobiliario que viene
En los últimos días estamos volviendo a oír las cantinelas de los brotes verdes y la verdad es que dichas previsiones son eso, previsiones, y por tanto debemos esperar a que se empiecen a materializar en hechos. Pero de lo que sí estoy seguro es de la gran oportunidad que nuestro país tiene con la reforma financiera y en concreto con los instrumentos que se están implantando.
La gran aportación de la reforma financiera, en mi opinión, reside en la medida en que permitirá impulsar el sector inmobiliario.
Un sector, especialmente el segmento residencial anclado en un inmovilismo absoluto, con una elevada deficiencia en su gestión tanto ordinaria como estratégica, cerrado a la innovación y con una importante carencia de ansias por asumir nuevos retos.
Un entorno académico y principalmente político más preocupado de ser amplificador del establishment promotor, en vez de liderar y asumir propuestas valientes que permitan centrarse en las necesidades del usuario final y ayudar a nuestra sociedad a desarrollarse de forma eficiente y en clave de futuro.
Para ello es preciso dotar al sector inmobiliario de un nuevo marco que permita reestructurar su actividad partiendo de una visión global y en función de una estrategia que facilite el diseño de un nuevo modelo competitivo basado en el desarrollo de: otras fuentes o mecanismos de financiación, un mercado eficiente de viviendas en régimen de alquiler compuesto por grandes operadores, instrumentos eficientes y mercados organizados competitivos que permitan conectar con los principales mercados de capitales, nuevas actividades de negocio basadas en la tenencia a largo plazo del uso del activo inmobiliario y la concepción de la vivienda como una infraestructura que aporta competitividad a un país.
En el proceso de establecer este nuevo marco estratégico, la reforma financiera juega un papel importante al generar una elevada concentración de activos a través de las sociedades gestoras de activos (SGA) y la necesidad por parte de éstas de obtener recursos, tanto de capital como de deuda para su desarrollo.
Este nuevo marco legal, basado tanto en el RD 24/2012 de 31 de agosto como del RD 1559/2012 de 15 de noviembre, y que tiene su inicio en la creación de las distintas SGA, mediante los activos inmobiliarios procedentes de las distintas entidades financieras, define los FAB o Fondos de Activos Bancarios como uno de los vehículos adecuados a través de los cuales permitir la entrada de inversores cualificados e institucionales y establecer la conexión con los mercados financieros e inmobiliarios internacionales.
No obstante ello, si las SGA o FAB basan su rentabilidad exclusivamente en capturar parte del descuento obtenido en la transmisión y cesión de los activos, al final se diluirá su concentración y será más difícil poder impulsar un nuevo marco estratégico para el sector.
Pensar en estrategias a medio y largo plazo no tiene por qué ser incompatible con las necesidades económicas que dichas sociedades o instrumentos tienen hoy. Si pensamos de un modo más global y nos centramos en los modelos de negocio que podemos desarrollar con los citados activos, con el foco situado en su uso y en las necesidades del usuario, a lo mejor nos permite encontrar nuevas soluciones a las restricciones financieras y económicas a corto plazo de las SGA y hasta ser capaces de transformar el patito feo de nuestra economía en un pilar importante de generación de riqueza sostenible, creación de empleo y aportación de competitividad al Estado.
Dicho esto, es preciso incidir en la importancia de las líneas estratégicas del plan de negocio de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria), no solamente por ser previsiblemente la primera SGA por volumen de activos sino por la relevancia e impacto que tendrá en la reestructuración del sector financiero, la incidencia directa e indirecta que generará en las cuentas públicas del Estado y la influencia que asumirá en el desarrollo del sector inmobiliario y de forma inducida en el sector de la construcción.
Estrategias de la Sareb
Tal y como yo lo veo, la Sareb tiene básicamente dos alternativas o estrategias corporativas que adoptar. La primera de ellas y la que prácticamente se desprende de las declaraciones de los principales dirigentes del Frob, es la de cumplir la misión de gestionar y transformar los activos con la finalidad de venderlos a operadores inmobiliarios en un contexto de mercado totalmente desestructurado.
Una segunda opción sería asumir un papel relevante en la estructuración de un nuevo mercado inmobiliario, utilizando los activos para impulsar nuevas formas de hacer las cosas, pensando en el uso y por ende en las personas o empresas y facilitar opciones atractivas de inversión para que inversores inmobiliarios, no oportunistas, aprovechen los instrumentos que el Gobierno está implantando para participar del gran potencial que representa nuestro mercado de real estate.
Personalmente, lo tengo claro, me quedo con la segunda opción como estrategia corporativa. Si la Sareb es capaz de generar modelos de negocio recurrentes, en base a los activos, el valor aportado al inversor incorporará no sólo la totalidad del descuento de valor transmitido en el traspaso del activo de la entidad financiera a la Sareb, sino el rendimiento que se genera en dicha actividad.
De conseguirlo, la Sareb obtendría un mayor rendimiento en el proceso de desinversión, reduciría su presión sobre el precio de los activos en el mercado a la vez que facilitaría el desarrollo de nuevos instrumentos que permitan satisfacer las necesidades reales de nuestra sociedad.
Una necesidad centrada no en la tenencia o propiedad de una vivienda, sino en la necesidad de disponer de su uso en función de unas necesidades personales y que el mercado hoy no satisface.
Un mercado eficiente de viviendas
Para ello es preciso impulsar el desarrollo de un mercado eficiente de viviendas en régimen de alquiler, así como ofrecer nuevas alternativas distintas del alquiler o la compra.
Si concebimos la vivienda como una infraestructura, podemos desarrollar modelos de negocio eficientes de viviendas en régimen de alquiler, que permitan su acceso o uso a precios reducidos, facilitar la movilidad de las personas en todo el Estado y permitir flexibilizar o adaptar la vivienda en relación al proyecto personal de cada persona.
Estos modelos de negocio aportan al inversor institucional en real estate una importante reducción de su riesgo operativo y le permite participar de un portafolio de activos diversificado tanto geográficamente como por tipología de producto, sin incurrir en costes estructurales para acceder a un mercado con el elevado potencial de crecimiento como es el caso del mercado de real estate español.
La segunda propuesta que planteamos persigue impulsar la actividad de promoción, aunque con un enfoque distinto.
Hasta la fecha, la actividad de promoción se ha relacionado exclusivamente con la actividad de transformación del suelo en una vivienda y en su venta posterior. Modelo actualmente de difícil implantación debido a la reducida capacidad que tienen los promotores para adquirir suelo, la escasez de crédito que afecta tanto a promotores como a particulares y sobre todo a la realidad de la economía de las familias y ciudadanos en general, respecto a su reducida capacidad de hacer frente al proceso de adquisición de una vivienda. Por el contrario y sólo si disponemos de una elevada concentración de suelo, podemos impulsar nuevos productos para dinamizar el sector de la promoción inmobiliaria
Para ello, la Sareb podría impulsar la promoción o venta del derecho de uso de la vivienda a largo plazo. Es decir, vende o cede a un promotor el derecho de superficie para que desarrolle un producto inmobiliario y lo venda a particulares o usuarios finales.
El promotor realiza un proyecto, asume el riesgo de la construcción y comercialización, aplica un margen por su actividad y le vende el derecho de uso de la vivienda al usuario final por un largo período de tiempo no inferior a 75 años. Este derecho de uso es transmisible hasta su extinción, fecha en la cual el propietario del suelo recupera el dominio del suelo o superficie edificada.
Desde la perspectiva del usuario, esta alternativa es un híbrido entre la compra de la vivienda y su alquiler. El derecho de uso a largo plazo tiene un valor patrimonial de mercado, que fluctúa en función de los mismos parámetros que afectan al precio de la vivienda y que se puede transmitir durante un tiempo determinado o poner en alquiler. Económicamente es más asequible que el alquiler y la adquisición de una vivienda.
El usuario o comprador del derecho de uso a largo plazo debe pagar un canon mensual o anual al propietario del suelo durante todo el período de la cesión. Además, si entendemos esta actividad como instrumento dinamizador de nuestra economía, el Gobierno podría aplicar o mantener las mismas condiciones de la deducción por adquisición de vivienda que finaliza en diciembre, lo que permitiría posicionar este producto híbrido entre la compra y el alquiler con un mayor atractivo para los usuarios finales.
La Sareb o FAB titular del suelo puede titulizar los cánones que percibir durante los más de 75 años, obteniendo por ello recursos para financiarse o financiar a los usuarios finales que adquieran el derecho de uso del vuelo. Estas operaciones de financiación podrían ser interesantes al inicio con la finalidad de dinamizar este nuevo segmento de actividad dentro del sector de promoción inmobiliaria.
Es preciso hacer mención de que ambas iniciativas se desarrollan a partir de activos de suelo y promociones en curso, permitiendo impulsar tanto el crecimiento como la creación de empleo, no solamente en el proceso de construcción de nueva vivienda, sino en la generación de facility services en la gestión recurrente de estas infraestructuras.
Si aceptamos lo expuesto, la oportunidad que aporta el sector inmobiliario a nuestro país radica en capturar todo el valor posible que implica desarrollar una oferta eficiente con el objetivo de satisfacer una demanda real y existente, como es el acceso a una vivienda. El Gobierno ya ha hecho su trabajo, ahora le toca a la iniciativa privada... Y sin excusas.
Toni Bosch Palma, Asesor en innovación y desarrollo estratégico y profesor en la Universitat Int. de Catalunya (UIC).