La inmobiliaria ampliará capital por 1.000 millones y la acción se resiente al caer un 17,2%Villar Mir, Santo Domingo y Amura Capital aportarán 500 millones por casi el 50 por cientoEl grupo Villar Mir desembolsará 300 millones para convertirse en el principal accionista de Inmobiliaria Colonial y quedarse entre el 25 y el 29,9 por ciento del capital sin necesidad de lanzar una oferta pública de adquisición (opa). Su entrada se produce en el marco de una ampliación de capital de hasta 1.000 millones, en la que participarán además el grupo Santo Domingo y Amura Capital, una sicav andorrana, gestionada por MoraBanc, quedándose cada uno con otro 10 por ciento del capital de la inmobiliaria. Los tres inversores respaldarán la operación, garantizando un total de 500 millones, por lo que la compañía prevé solucionar así sus problemas financieros que en 2014 podrían haber puesto en peligro su continuidad, ya que se incrementaría su coste de financiación por no poder hacer frente a los pagos de diciembre. Además, Colonial ha propuesto un aumento de capital adicional mediante la conversión de créditos de hasta 500 millones, que no se ejecutaría en caso de que se produjera una suscripción completa de la ampliación dineraria de los 1.000 millones. Según especificó el consejero de Colonial, Pere Viñolas, a elEconomista, ninguno de los tres inversores tienen interés alguno en lanzar una opa. Así, aseguran que la compañía ha mantenido las conversaciones de manera totalmente independiente con cada inversor. "No actúan conjuntamente, no vienen de la mano y no podrían hacerlo por que no tienen interés en lanzar una opa. Ninguno de ellos quiere, ni tener más del 30 por ciento por libre, ni tampoco establecer ningún tipo de alianza con cualquier otro socio que les obligue a ello", explica. Asimismo, el grupo especifica que la operación se realizará sin excluir el derecho preferente de los accionistas, que podrán ir o no a la ampliación, por lo que en ese sentido "están 100 por cien protegidos", indica Viñolas. El anuncio de esta operación puede poner fin a las especulaciones sobre el futuro de Colonial, sin embargo, el éxito está condicionado a tres requisitos indispensables. La condición principal es que la inmobiliaria, que acumula una deuda que ronda los 3.800 millones, refinancie el préstamo sindicado de 1.759 millones que vence en diciembre y por otro lado, debe producirse la desconsolidación de Asentia, su particular banco malo, donde la compañía recogió sus activos de suelo y promociones, para que salga del perímetro de Colonial. Los tres inversores exigen que el precio de emisión del aumento de capital dinerario sea como máximo de 0,5 euros por acción, ajustable a la baja en función de determinados parámetros que pudieran darse hasta el momento de la ejecución. La compañía, presidida por Juan José Brugera, ha manifestado que, a fecha de hoy, aún no se cumplen esas condiciones, pero ya está trabajando en estas dos direcciones y en el primer caso lo que se busca es que el endeudamiento del grupo, que actualmente supone el 70 por ciento sobre activos, nunca quede por encima del 50 por ciento una vez hecha la reestructuración. Por lo tanto, cuando la Junta autorice la ampliación de capital, el Consejo no la realizará automáticamente, sino que se hará efectiva en el momento que tenga cerrada una nueva deuda que permita refinanciar el pasivo. En este sentido, se está trabajando con Credit Agricole, uno de sus principales acreedores, que además posee actualmente el 20 por ciento del capital de Colonial, para llevar a cabo la nueva estructura financiera y que se firme un nuevo préstamo de unos 600 millones de euros. En el caso de la desconsolidación de Asentia, la compañía asegura que está estudiando distintas alternativas, aunque todavía no hay ninguna firme. Aun así no tienen ninguna duda de que ésta se pueda hacer efectiva en los próximos meses, ya que si no se ha hecho hasta ahora es por que el grupo ha dado prioridad a buscar una solución a la reestructuración de Colonial. "Cuando creamos nuestro banco malo, al año siguiente lo provisionamos al 100 por cien, por tanto hoy por hoy no es un elemento que tenga un impacto financiero para la compañía. En su momento, los recursos propios que tenía Asentia en esa época, que serían unos 200 millones, los pusimos a cero. Además la deuda de Asentia, se estructuró de tal manera que nunca tuviera ningún tipo de recurso sobre los accionistas o el patrimonio de Colonial" indicó Viñolas. De este modo, el único efecto se produce desde el punto de vista contable, ya que mientras Asentía pertenezca a Colonial ésta tiene que consolidar sus pérdidas en la cuenta de resultados. El plan de reestructuración ha contado con el asesoramiento de GBS Finanzas y de Morgan Stanley y contempla además la venta de entre un 15 y un 20 por ciento de la filial francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL) por la que el grupo ingresaría de manera adicional unos 400 millones. Condiciones de los inversores A pesar de que el préstamo sindicado vence a finales de este año, la compañía debe cerrar la refinanciación lo antes posible, ya que por las condiciones del mismo a partir de enero, se producirá un incremento sustancial del coste financiero y un aumento progresivo de la deuda que afectará negativamente a los fondos propios. Así, el Consejo entiende que, en la situación actual y atendidas las condiciones de los mercados, "lo más prudente para el interés de Colonial es abordar sin demora un proyecto que permita su recapitalización y la reestructuración de su deuda financiera con la finalidad de garantizar un crecimiento sostenible y viable de Colonial". Pero las condiciones del préstamo sindicado no son las únicas que exigen celeridad a la hora de realizarse la ampliación, ya que los inversores han solicitado una serie de requisitos que van más allá. Concretamente, Villar Mir exige que antes de realizarse la operación, la presencia en Asentia se haya reducido por debajo del 20 por ciento y que la participación en SFL sea superior al 33 por ciento. Asimismo condiciona su participación a que se refinancie el préstamo sindicado en condiciones de mercado, extendiendo su vencimiento, como mínimo, hasta el 31 de diciembre de 2018 y solicita que el acuerdo del Consejo que ejecute el acuerdo de aumento de capital se produzca como tarde el 31 de marzo de 2014. Las condiciones impuestas por el grupo latinoamericano Santo Domingo coinciden en gran parte con las de Villar Mir, mientras que Amura Capital exige la desconsolidación total de Asentia, eliminándose o cancelando cualquier recurso material frente a la sociedad. En este sentido, la inmobiliaria destaca en su nota que ha contado con el asesoramiento de un experto independiente que concluye que el valor de Asentia es negativo. En este contexto, el Consejo de Colonial entiende que "la desconsolidación de Asentia conviene al interés social y constituye, en todo caso, un objetivo en sí mismo incluso si no se realizaran las inversiones comprometidas" por parte de los tres grupos. El Consejo de Colonial ha convocado una Junta General Extraordinaria que se celebrará el 21 de enero, en la que se deberá dar el visto bueno a esta propuesta, sin embargo se deja constancia de una propuesta alternativa realizada por el fondo canadiense Brookfield, que es uno de los principales acreedores de Colonial. Opa de Brookfield Según se muestra en este documento, el fondo estaría dispuesto a lanzar una opa realizando una ampliación de capital que le garantizase al menos el 51 por ciento de Colonial. Así, la oferta consiste en recapitalizar la sociedad en dos fases bajo las siguientes condiciones. La consecución, dentro de la primera fase, de un acuerdo con los acreedores para la refinanciación del Préstamo Sindicado en las condiciones mencionadas por Brookfield en su oferta; y en una segunda fase, la venta total o, alternativamente, de la mayoría de la participación de SFL. "La referida ampliación de capital planteada por Brookfield se haría a un rango de precios que a la fecha de su oferta y con sujeción al cumplimiento de determinadas condiciones, incluidas entre otras las aquí enunciadas, podría estar entre 0,45 y 0,60 euros por acción. Los fondos obtenidos en esta segunda fase serían destinados a repagar el Préstamo Sindicado que habría sido objeto de refinanciación". Sin embargo esta propuesta ha sido desestimada por el Consejo, que alega que "no ha recibido ninguna oferta vinculante sobre la totalidad o la mayoría de la participación que la sociedad ostenta en SFL y que, hasta donde tiene conocimiento, no se ha podido alcanzar el consenso mínimo exigible para refinanciar el Préstamo Sindicado en los términos planteados por Brookfield". De este modo, esta opción únicamente se ha hecho pública para que los accionista sean conscientes de cuales son las oportunidades. Asimismo la compañía notifica que fija un plazo máximo "para que el Consejo de Administración señale la fecha en que el acuerdo ya adoptado de aumentar el capital social deba llevarse a efecto y de fijar las condiciones del mismo en todo lo no previsto en el acuerdo será de 4 meses a contar desde la fecha de adopción del acuerdo por la Junta General, transcurrido el cual sin que el Consejo haya acordado su ejecución, quedará sin valor ni efecto alguno". La acción cae un 17,29% Los títulos de Inmobiliaria Colonial han liderado las pérdidas de la bolsa con una caída del 17,29 por ciento por la ampliación de capital que va a acometer. La acción de la inmobiliaria perdió 0,181 euros y terminó la jornada en 0,866 euros. Los inversores intercambiaron 12,29 millones de títulos (doce veces superior a la media diaria anual) por un importe ligeramente superior a 11 millones de euros.