En los últimos meses se ha generado un importante debate sobre la posible eliminación de la garantía personal en los préstamos con garantía hipotecaria, lo que se ha dado en llamarse dación en pago o entrega de la vivienda a cambio de liquidar la deuda. Bajo el título de Marcado Hipotecario Español, Análisis de las Repercusiones de un Eventual Cambio Regulatorio en las Garantías, la consultora Oliver Wyman ha realizado un primer análisis riguroso de las implicaciones que esta medida tendría y trata de cuantificar su impacto, tanto en un escenario de aplicación retroactiva (para todo el stock hipotecario y la nueva concesión) como de aplicación no retroactiva (solamente para la nueva concesión). El informe advierte, que aunque es cierto que existe un grave problema social en las familias que no pueden pagar sus préstamos a causa de la actual crisis económica, esta medida perjudicaría, con o sin retroactividad, tanto a las entidades financieras como a los ciudadanos en general, ya que en ambos casos el número de personas perjudicadas sería mayor que el de beneficiadas y el impacto de esta medida a nivel macroeconómico tampoco resultaría favorable. Por ello, el análisis concluye que la potencial modificación de la ley sin retroactividad (que sólo afectase a los contratos hipotecarios posteriores a la entrada en vigor de la ley), resultaría desfavorable tanto para las entidades financieras como para los consumidores, Y, si además, se aplicase la medida con efectos retroactivos, las consecuencias aumentarían y el impacto negativo sería mucho más relevante, poniendo en riesgo el acceso al crédito hipotecario para los ciudadanos y la estabilidad del mercado hipotecario. El considerable número de daciones en pago que llevaría el alza en la morosidad podría crear una alta volatilidad en el precio de la vivienda, se asegura en el análisis. Según las estimaciones de Oliver Wyman, la supresión de la garantía personal en un escenario retroactivo provocaría una caída de del 40 por ciento en concesión sobre las estimaciones sin modificación de la Ley, de forma que la concesión alcanzaría valores próximos a 55 millardos al año a partir del año del tercer año, aunque aún sería mucho más elevado en el caso de que fuese retroactiva. Hipotecas más caras La modificación legal de las garantías hipotecarías provocaría, según analiza el informe, una mayor tasa de mora transformada en más inmuebles en balance, que redundarían en un mayor consumo de capital y mayores pérdidas. Este escenario podría conducir a un incremento del precio de las hipotecas como consecuencia de la combinación de tres efectos distintos, como son el coste de la financiación (funding), la pérdida esperada, y la pérdida no esperada. El primer factor, el de la financiación, se vería condicionado por un mayor riesgo de los activos en el balance de las entidades, lo que puede repercutir en bajadas de la calificación crediticia de las mismas. Por ello, el informe estima que una reducción del rating incrementaría los costes de financiación en un 0,1 por ciento, lo que se podría transformar en un incremento de costes a sus clientes en forma de mayor diferencial sobre tipo de interés en las hipotecas. Prevé Oliver Wyman que de los tres factores que intervienen en el cálculo de la pérdida esperada (probabilidad de mora, exposición y severidad), dos de ellos se modifican con la potencial eliminación de la garantía personal. La combinación de los dos factores tendría un impacto del 0,5 por ciento en el precio de las hipotecas. Finalmente, el consumo de capital regulatorio o capital económico se incrementaría, con el consiguiente incremento en el precio, en un 0,1 por ciento. Este mayor consumo de capital provocaría que fuese más caro, junto con unas mayores pérdidas crediticias, lo que provocaría un incremento de 0,8 por ciento en el precio de las hipotecas lo que supondría un incremento de la cuota mensual de del 60 por ciento. Menos hipotecas concedidas La dación en pago tendría un efecto de reducción en la concesión crediticia hipotecaria, puesto que el riesgo potencial de mayor tasa de morosidad llevaría a las entidades financieras a aplicar unos procesos de concesión crediticia más restrictivos, con un grado de concesión muy baja para quienes mayor tramo de su renta precisen para pagar la vivienda. Además, el efecto de un crédito más caro ralentizaría la demanda, de forma que el encarecimiento de la cuota mensual podría restringir el crédito hipotecario a un segmento de potenciales clientes, tanto a causa del esfuerzo económico a realizar como al incremento de los tipos de interés. Otro dato interesante, es la previsión de que con la supresión de la garantía personal se restringiría el mercado hipotecario, de forma que la concesión anual para el segmento de particulares sería de €75 a 80 millardos por año, un 10 por ciento de reducción sobre estimaciones sin modificación de la ley. Incremento de los impagos Las previsiones de crecimiento de la tasa de impago o mora, tras la modificación legal, la sitúan para el primer año entre un 3 y un 3,3 por ciento en el caso de que no se aplicase retroactividad y entre un 8 y un 8,5 por ciento si se aplicase, frente una tasa actual situada en el 2,5 por ciento. Durante el segundo año se alcanzaría una tasa comprendida entre el 3,3 y el 3,5 por ciento sin retroactividad y del 5 y el 6 por ciento con ella. Entre los acogidos a esta opción destaca dos grupos fundamentales, el primero es el de los clientes en los que la cuota mensual supone un alto porcentaje sobre sus ingresos y su patrimonio y un elevado valor total del préstamo sobre el valor del inmueble. Es el grupo que denomina del Alto Nivel de Esfuerzo. En el segundo mientras tanto, incluye a los que define como Clientes Oportunistas, con elevado valor total del préstamo sobre el valor del inmueble, que entregan la vivienda en dación siempre que el valor de mercado de la vivienda caiga por debajo del valor del préstamo, adquiriendo una nueva vivienda a un precio menor. El informe sitúa los impagos producidos tras el cambio legal sin que se aplique la retroactividad en una horquilla que va de los 20.000 a los 30.000 clientes anuales para el grupo de Alto Nivel de Esfuerzo y entre 30.000 y 40.000 para el de Clientes Oportunistas. En el primero de los casos , este incremento lo justifica el informe de Oliver Wyman por la falta de incentivo de seguir pagando ante la desaparición de la garantía personal y en el segundo porque mientras baje el valor de la vivienda adquirida puede resultar financieramente rentable liquidar su crédito con la simple entrega de la vivienda mediante la dación en pago. Efectos retroactivos Mucho más duros serían los efectos de la reforma legal, en principio para las entidades financieras, si incluyese efectos retroactivos, puesto que en el grupo de Alto Nivel de Esfuerzo alcanzaría un nivel de impagados situado entre los 150.000 y los 200.000 clientes y en el de Clientes Oportunistas entre 200.000 y 250.000 clientes adicionales en el primer año de aplicación de la ley y entre 40.000 y 50.000 clientes en el segundo. Adicionalmente, en caso de medida retroactiva, calcula el informe que adicionalmente, en caso de medida retroactiva, cabría esperar un aumento adicional de la morosidad por un descenso en la tasa de recuperación en aquellos clientes que ya están actualmente en mora. Entre los clientes que están en mora, hay un grupo que regularizará su situación, explica el informe. Sin la garantía personal, en aquellos clientes con un alto porcentaje de la cuota mensual de la hipoteca sobre sus ingresos o patrimonio y alto nivel de esfuerzo, la tasa de recuperación será menor y por tanto la tasa de mora (por mayor permanencia) y el número de ejecuciones, mayor. Según las estimaciones del estudio de 15.000 a 20.000 clientes adicionales podrían dejar de pagar. Las consecuencias si entrara en vigor la dación en pago, con efectos retroactivos o sin ella, se daría una mayor dificultad en la gestión de los clientes en situación irregular. Además, el incremento de la tasa de mora aumentaría la percepción negativa sobre el sistema financiero español para los inversores y se daría una mayor volatilidad del precio de la vivienda debido a potenciales efectos del grupo de Clientes Oportunistas. Aumento de las provisiones La elevada tasa de mora, transformada en inmuebles en balance, deterioraría la calidad de los activos, con su impacto tanto en provisiones como en capital, por menor calidad de los activos ponderados por riesgo. Con respecto a las provisiones, la Circular del Banco de España 03/2010 establece que deben realizarse dotaciones del 10 por ciento del valor de los activos inmobiliarios en balance (mínimo) en los primeros 12 meses, 20 por ciento en exposiciones de más de 12 meses y 30 por ciento de más de 24 meses. Desde el punto de vista de capital, la Circular 03/2008 del Banco de España indica que las exposiciones que se encuentren en situación de mora recibirán una ponderación de riesgo del 150 por ciento (esta ponderación es también aplicada a activos adjudicados en pago), excepto cuando las correcciones de valor por deterioro sean iguales o superiores a 20 por ciento, en cuyo caso la ponderación será de 100 por ciento. Un 'stock' de 600.000 viviendas Adicionalmente, en todos los casos esta mora se transformaría en inmuebles en el balance de las entidades (vía ejecución o dación en pago). Así, se estima que la nueva mora se transformaría en 60.000 viviendas en el primer año y 90.000 viviendas más en el segundo en manos de las entidades, si no existiese retroactividad y en 420.000 en el primer año y 225.000 en el segundo, en el caso de aplicarse los efectos retroactivos. Así, el impacto se cuantificaría en unas necesidades adicionales de capital de hasta 1,1 millardos (miles de millones) de euros y unas pérdidas de impacto en cuenta de resultados que podrían superar el millardo de euros. En el caso de que el cambio fuese retroactivo, las necesidades de capital y pérdidas esperadas, según el informe de Oliver Wyman, serían mucho más apreciables (por un mayor número de activos inmobiliarios en balance) ascendiendo a €4,1 millardos y €4,5 millardos respectivamente. Este incremento en las necesidades de capital, y pérdidas, se deberían a un mayor número de viviendas en balance, unas carteras hipotecarias con mayor riesgo de impago, y una mayor tasa de mora, asegura el informe. Prima de riesgo soberana Desde un punto de vista macroeconómico, los autores del informe (Jaime Velasco, Miguel Yagüe y Pablo Campos) aventuran que la supresión de la garantía personal impactaría en el rating de las entidades financieras, ante el mayor riesgo en el balance de las entidades (por el incremento de la pérdida esperada y las mayores necesidades de capital). El descenso podría impactar negativamente en la robustez del sistema financiero. Sobre este aspecto, añaden que hay otros factores asociados que también afectarían a la prima de riesgo (liquidez, evolución macroeconómica, planes de ajuste gubernamentales, solvencia del sistema financiero, etc.) la tasa de mora del sistema financiero y la prima de riesgo española han seguido una evolución paralela en los últimos años. Parón al sector inmobiliario Una caída en la demanda de la vivienda impactaría sobre el sector promotor y constructor. La bajada en la demanda a causa de una mayor restricción crediticia ralentizaría la absorción del stock de viviendas. Según el Ministerio de Economía, se construirán 160.000 y 175.000 viviendas en España en 2012 y 2013, respectivamente, pero el informe sobre la dación en pago y sus consecuencias matiza, que la construcción de viviendas para los próximos años depende del stock de vivienda existente en la actualidad y de la demanda futura. Por ello, concluye que serían necesarias 200.000 viviendas menos que las previstas por el Ministerio de Economía en un escenario sin retroactividad, ascendiendo la cifra a 260.000 en el caso de aplicarse la medida con efecto retroactivo. Adicionalmente, y al ser el sector de la construcción responsable de un 12,7 por ciento del PIB, concluye que esta restricción crediticia podría tener un impacto macroeconómico sobre el país, ralentizando más la reactivación del sector constructor y promotor y agravando la crisis inmobiliaria en España.