El perfil de activos prime de Inmobiliaria Colonial y su localización –en tres grandes ciudades, Madrid, Barcelona y París– hace que la rentabilidad que obtiene de sus oficinas esté cada vez más ajustada ante la madurez del ciclo actual. Con los últimos datos disponibles, a cierre de 2018, la rentabilidad media de la cartera de activos de Colonial se situaba en el 3,4 por ciento, por debajo del 4,6 por ciento reportado por Merlin Properties –a quien la parte logística le da un 6,2 por ciento todavía– o el 5,4 por ciento de Lar España –solo con centros comerciales–. Para Colonial, París es el mercado donde los precios –que parecen no encontrar techo– han corrido más y, por ende, cuentan con la menor yield de las tres ciudades, un 3 por ciento, en clara tendencia bajista desde el segundo semestre de 2016, cuando estaba en el 3,75 por ciento. Barcelona es, en cambio, donde logra una mayor rentabilidad, del 3,75 por ciento, frente al 3,5 de Madrid. Pero la caída de los tipos de interés ha vuelto a dar aire a los reits europeos. A pesar de la caída de las rentabilidades de los activos, "un inmueble da hoy 300 puntos básicos más que la deuda pública frente a la media histórica que está en unos 200 puntos de diferencial. Y esto eleva su valoración. En los últimos nueve meses, la deuda española ha caído otros 90 puntos básicos más –el bono a 10 años cotiza de media desde junio en el 0,47 por ciento–, pero las yields no han bajado en la misma dimensión. Como consecuencia de esto, el spread está en unos 300 puntos básicos, lo que nos lleva a pensar en máximos históricos", explica Pere Viñolas. Y la tendencia, a tenor de lo dicho por los bancos centrales, continuará a la baja para los retornos que ofrece la deuda pública. "Esto nos lleva a preguntarnos de nuevo si las yields inmobiliarias han tocado suelo. Te encuentras en un mercado, nuevamente, donde se está produciendo otra revalorización de inmuebles ante otra bajada de los tipos de interés y de yields. Será uno de los temas a observar este año", señala. Del valor de 11.190 millones de euros de activos bajo gestión, Colonial tiene 1.400 millones en inversiones de "nueva creación". ¿La rentabilidad exigida a estos activos es mayor? "Son proyectos bastante exigentes. A largo plazo, se les pide una TIR (tasa interna de retorno) de entre el 6 y el 9 por ciento".