Los fondos gastarán 2.500 millones en centros comerciales

Estos complejos vuelven a acaparar el apetito de los fondos internacionales, que hasta el momento han desembolsado en el sector unos 767 millones de euros, lo que supera ya la inversión total del año pasado.

Los fondos están de compras por España y que mejor manera de encontrar todo lo que están buscando que dando un paseo por un centro comercial. Estos complejos se han convertido en el destino favorito del capital de estos inversores, que en tan solo cuatro meses han dejado en España 767 millones de euros en operaciones en este sector, según CB Richard Ellis.

Aunque estos fondos han empezado a pujar por los activos españoles hace relativamente poco, la realidad es que hace tiempo que habían señalado España como un destino imprescindible en su ruta de viajes. Estos inversores llevan concretamente desde mediados de 2012 mirando atentamente hacia España y estudiando cada uno de los movimientos macroeconómicos que se producían aquí.

Lo que inicialmente llamó su atención fue sin duda la recuperación de la confianza del consumidor, que a partir de junio de 2012 empezó a asomarse tímidamente. Esta señal fue clave para que cada uno de los fondos realizara sus previsiones sobre cuándo era el momento idóneo para invertir. "Desde que se produjo este cambio de tendencia en la población española, esta señal no se traduce en ventas hasta finales del año pasado", explica Patricio Palomar, director de Research de CB Richard Ellis.

Sin duda, el último trimestre de 2013 fue el momento elegido por todos, tanto que su llegada ha sido similar a la escena que se vive cada año en la puerta de una conocida cadena española el día que empiezan las rebajas.

De hecho, los fondos han venido para aprovechar bien la temporada de "descuentos", tanto que en cada operación los interesados se cuentan por decenas. Este incremento en el interés se refleja claramente en las cifras.

Según Palomar el salto desde el primer trimestre, cuando se registraron operaciones por valor de 183 millones en el sector de retail, al segundo trimestre, puede ser enorme, ya que las previsiones de CBRE calculan que el volumen de inversión desde abril a junio ascenderá hasta los 1.250 millones de euros.

En este sentido, José Manuel Llovet, director de Retail Capital Markets en JLL, asegura que podemos estar "ante un año súper récord con 2.500 millones de euros o completados o cerca de completarse". Esta cifra se acercaría mucho al año en el que el retail registró una mayor inversión, que según la consultora inmobiliaria JJL fue en 2006 con 3.000 millones de euros.

Cambio de tendencia

Tras años de inactividad, el sector empezó a despuntar cuando a finales de 2013 se cerraron dos operaciones grandes, como fue la compra del mayor centro de Asturias, Parque Principado, que por 161 millones pasó a estar en manos de una sociedad conjunta del fondo inmobiliario británico Intu Propierties y el norteamericano Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB).

Diez días más tarde se anunció la compra por parte de Orion del otro 50 por ciento que no poseía en Puerto Venecia, situado en Zaragoza, y uno de los mayores centros de Europa. En ese momento se inició un cambio de tendencia en el sector de retail y los centros comerciales empezaron a ganar más protagonismo frente a los locales comerciales a pie de calle, que durante 2009 y 2010 fueron los que movieron más dinero.

"Esos dos años se produjeron muchos movimientos de sucursales bancarias, ya que BBVA y Santander vendieron unas 1.000 oficinas. En 2011 y 2012 la tendencia continuó. En los centros comerciales se vendía muy poco y los inversores consideraban que no era el momento de invertir, sin embargo los locales comerciales prime eran un producto muy defensivo", indica Palomar.

"Este era el único producto que podían comprar los inversores nacionales, que no podían arriesgar ni con oficinas, ni con activos logísticos". En 2013 la inversión se equilibró entre ambos sectores y este año la tendencia ha dado un vuelco radical, ya que no existe producto de primer nivel en locales comerciales y el capital extranjero está dispuesto a venir a España a por los centros comerciales.

Actualmente, CBRE Global Investores el propietario de tres centros comerciales que están en el punto de mira de los fondos, como son Alcalá Magna, Moraleja Green o Gran Vía de Vigo. Asimismo los propietarios de Islazul han recibido múltiples ofertas por este centro.

Posible saturación

La llegada masiva de fondos ha dado el poder a los propietarios de los activos, que prefieren hacer una venta abierta para crear competencia. Así, José Manuel Llovet, de JLL, asegura que "en 2010 nuestra misión era la de seleccionar al inversor que tuviera liquidez, ahora es un poco al contrario, es un mercado en el que el vendedor puede controlar el proceso mucho más y lo que busca es tener bastantes empresas interesadas".

Según Llovet, "la liquidez que está preparada o que está en la recámara para comprar activos en España en general, seguramente es muchísimo mas grande que el mercado inmobiliario español".

Precisamente por eso, la sobredemanda puede llegar a saturar el sector, de tal forma que muchos fondos que llevan años trabajando para encontrar buenas oportunidades en España decidan irse a otros mercados.

"Si hiciéramos un ejercicio teórico para un activo de 100 millones habría equity por lo menos por 1.000 millones. Esto quiere decir que hay muchísima liquidez, muchísima tensión competitiva, muchas ganas de comprar y hay muchos compradores frustrados ahora mismo", indica Llovet.

Este proceso se vivió también en algunos países de Europa del Este, donde se terminaron los buenos activos y los precios empezaron a ser caros y los inversores empezaron a marcharse a países como España.

Como cualquier producto, los centros comerciales pasan por una primera fase de lanzamiento con una curva ascendente muy potente, seguida de una estabilización y después una caída. "Ahora mismo en el sector inmobiliario estamos en la parte inicial, y evidentemente los que no consigan entrar buscarán en otros países. Esto no nos lleva a una decadencia del producto, sino a una selección natural de los inversores", explica Llovet.

Nuevos espacios y actores

De momento, la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), asegura que este proceso de crecimiento se mantendrá. Según explica su presidente, Javier Hortelano, "ya el año pasado la superficie bruta alquilable (SBA) aumentó en 177.000 metros cuadrados y para el próximo trienio (2014-2016) esperamos una ampliación de nueva superficie comercial alquilable en estos complejos de hasta 700.000 metros cuadrados".

Esta claro que este sector ha sufrido como los demás, pero hay que destacar que según el balance del año pasado, estos complejos respondieron mucho mejor a la crisis que el resto del mercado de consumo minorista. Concretamente en 2013, la afluencia se mantuvo estable, con 1.704 millones de visitas (un 0,2% más) y las ventas alcanzaron los 36.770 millones de euros.

Asimismo, Hortelano considera que el sector de centros comerciales ha madurado mucho en los últimos años y ahora lo que empiezan a aparecer son nuevos formatos. Además de los activos tradicionales, que siguen funcionando muy bien y naciendo nuevos, están apareciendo nuevas fórmulas comerciales, como centros que están al lado de estaciones de tren, o complejos en el centro de las ciudades, así como centros al lado de un campo de fútbol.

El sector está ahora mismo en un momento de evolución y de transformación, "al ser maduro, los centros necesitan ser ampliados, renovados y revitalizados para mantener el interés del consumidor", indica.

Respecto al tipo de inversor que está protagonizando este tipo de operaciones, Patricio Palomar, de CBRE, destaca que durante el primer trimestre de este año el 88 por ciento han sido grandes fondos institucionales, mientras que el inversor privado representa un 10 por ciento (ver gráfico adjunto).

En este sentido, Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield en España, asegura que "cada vez que sacamos a la venta un centro comercial, si es bueno, el mercado se comporta de forma muy selectiva y diferencia mucho la tipología de producto y el precio que pone a cada activo".