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La crisis de las hipotecas 'subprime' es mucho más grave de lo que nos cuentan

Ainhoa Giménez, Bolságora
27/03/2007 - 0:46

Con tanta Endesa hasta en la sopa y con la remontada de las bolsas, nos estamos olvidando del gran debate en los mercados mundiales: la crisis hipotecaria en EEUU. Parece que es agua pasada, que el gran detonante del batacazo de las bolsas ha quedado atrás y que los últimos datos del mercado inmobiliario norteamericano demuestran que éste ha hecho suelo.

Pero nada más lejos de la verdad, como ayer pusieron de manifiesto las ventas de casas nuevas.

Para empezar, las cifras de viviendas usadas de la semana pasada no son fiables porque no deben compararse con las del mes anterior (febrero), sino con el mismo mes del año pasado. En EEUU, la primavera es conocida como la "temporada de compra de casa", y siempre suben las ventas en esa época. Comparar marzo con febrero es como si los centros comerciales comparasen Navidad con julio. Si lo medimos en términos interanuales, encontramos que las ventas de viviendas usadas cayeron el 3,7%, que los inventarios se dispararon en otras 763.000 unidades y que los precios han bajado el 7,6% desde máximos.

Doug Kass, columnista de RealMoney, compara las noticias de estos días en los medios sobre el fin de la crisis inmobiliaria con los anuncios del suelo de este mercado que llevamos oyendo desde hace un año -todos equivocados-, e incluso con las previsiones de las autoridades de la época de que la corrección había terminado... en 1929. "No hablo de una depresión, pero aquellos que piensan que el mercado inmobiliario se está estabilizando y que un crédito cada vez más restrictivo no va a repercutir en el crecimiento económico están totalmente equivocados", afirma.

Inundación de oferta y desplome de la demanda

Para argumentar esta tesis, da un auténtico aluvión de cifras. Los impagos de la segunda mitad del año 2006 se están convirtiendo en embargos, que se encuentran en máximos de 40 años. Hubo 400.000 embargos el año pasado y, si continúa la tasa de impagos actual, este año se superará con creces. A su juicio, entre 2006 y 2007 se pondrán un millón de casas embargadas a la venta, que se añaden a la oferta actual de 3,75 millones. "La mayoría infravalora la masiva oferta de viviendas que inundará el mercado en el próximo año o dos años".

Desde el lado de la demanda, hay que añadir las restricciones para el acceso a los préstamos hipotecarios, en especial en el segmento 'subprime', que es al que corresponden la mayoría de los que compran su primera vivienda. En los últimos años, EEUU ha vivido una era de euforia del crédito -como España-, en la que personas con pocos recursos para hacer frente a sus deudas obtenían sin problemas hipotecas por el 95% del valor de la vivienda a tipos por debajo del mercado. Esto se ha acabado, y sacará del mercado a la principal fuente de demanda inmobiliaria.

Según Kass, el 55% de los hipotecados 'subprime' y el 15% de los solventes ya no podrán conseguir financiación para comprar una casa nueva, lo que provocará una caída del 25% en la demanda inmobiliaria. Los inversores y especuladores tendrán el mismo problema, y pasarán de representar el 20% del mercado a su media histórica del 5%: otra caída de la demanda entre el 10% y el 15%. Finalmente, el fin de ciclo económico (menor confianza del consumidor, ralentización del crecimiento y menor creación de empleo) provocará otro 10% de caída en la demanda, como siempre ha ocurrido históricamente. Total: una caída de la demanda del 50% sólo por esos tres factores, sin tener en cuenta la sobreoferta.

Círculo vicioso

Algunas estimaciones de firmas como Crédit Suisse hablan de hipotecas impagadas por valor de 500.000 millones de dólares y 1,1 millones de embargos en los próximos seis años, que se añadirán al millón esperado en 2006-2007. Y además, según Merrill Lynch, los precios de la vivienda siguen en el nivel más alto de la historia en relación con la renta, algo que debe corregirse con la caída de los precios o la subida de la renta. El panorama se completa con el exceso de inventarios de las inmobiliarias, que tendrán que sacar al mercado como sea (en especial, las más apalancadas). Y claro, dejarán de construir más.

El círculo vicioso se cierra con el hundimiento de la confianza del consumidor, el aumento del desempleo en la construcción y el fin de las refinanciaciones hipotecarias para alimentar el consumo. "Un crédito restringido más una subida de los tipos de las hipotecas significa que hace falta más dinero para financiar la vivienda y menos dinero disponible para comprar cosas, lo que conduce a la ralentización económica".

"En mi opinión, invertir sobre la base de que la carnicería 'subprime' y el hundimiento de los derivados de crédito no va a afectar al consumidor, la economía y la bolsa es muy arriesgado", concluye Kass.