Vivienda

Ajuste del mercado inmobiliario: por qué los pisos nunca volverán a ser tan caros

De pico a valle. De precios imposibles a descuentos de hasta el 50 por ciento o más, de "nos los quitan de las manos" a mantener el cartel de se vende colgado sin éxito en la fachada. Es la radiografía de lo que está pasando en el sector de la vivienda, un mercado que conoció las mieles del negocio más rentable del que muchos se han lucrado y que esta semana intenta en el Salón Inmobiliario de Madrid (Sima) buscar una salida. Pero como reconocen los expertos, no va a resultar nada fácil. "Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007", advierten.

Es la reflexión que hacen los analistas en relación al año en el que estalló la llamada burbuja inmobiliaria, acusada de provocar una de las mayores crisis financieras que atraviesa el país. "Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo", subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.

Ya lo dijo el ministro de Fomento, José Blanco, que "nada volverá a ser como antes". Tampoco para los pisos volverá a ser lo que fue. Y aunque en los últimos meses del año pasado la vivienda vivió un espejismo de buenas cifras, lo cierto es que la venta de pisos volvió a caer un 12% en marzo tras la desaparición de la deducción fiscal en 2011, como lo demostraron los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Pero, ¿por qué?

Sea como fuere, la realidad es que el sector inmobiliario de los países desarrollados intenta digerir que el motor de su economía en el último decenio se ha gripado. Sólo en España, los puestos de trabajo generados en la construcción entre los años 2000 y 2007 representaron el 20% del total de los empleos generados y no es de extrañar que su pinchazo haya contribuido a la fuerte caída registrada en el PIB desde el primer trimestre de 2009. "El ajuste aún no ha acabado y va a ser largo y difícil. Todavía vamos a ver bajadas de precios importantes", augura Encinar, que cree que los precios deberán volver a los niveles de 2002.

Pero, ¿por qué explotó esta burbuja? El punto de mira de cualquier análisis se centra en la carrera imaginaria que dibujan salarios, inflación y el valor de la vivienda (ver gráfico) y que en una economía moderna y tranquila, reconocen los expertos, deben de ir de la mano. Sin embargo, a partir de 1997 se observa cómo los precios empiezan a separarse y, ya en 2002, marcan una distancia que preocupa.

Precisamente en 1998 el Gobierno de Aznar aprobaba en el Congreso la nueva Ley del Suelo con la que, salvo que esté expresamente prohibido por una disposición jurídica, todo suelo era, a partir de entonces, urbanizable. Con esta medida, el Ejecutivo esperaba conseguir un aumento de la oferta, lo que debería a su vez traducirse a medio plazo en una reducción de su precio y, por tanto, de la vivienda. Pero ocurrió todo lo contrario y muchos ciudadanos invirtieron sus ahorros, "y lo que no tenían", en productos inmobiliarios para conseguir rentabilidad.

Tiempos de bonanza

Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15 por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación", explica Ruiz Bartolomé.

Fue el pico más alto y que permitió a nuestro país encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007. Pero eso era antes, en 2007, año horribilis en el que ocurrió lo que no se esperaba, "o sí", apuntan algunos.

Los precios no sólo no bajaron ante la desorbitada oferta, sino que empezaron un sprint sin freno. "Es el año en el que los precios se alejaron de la evolución de los salarios y de la inflación", insiste el responsable del G-14, Pedro Pérez. Para el portavoz de las grandes inmobiliarias, lo que interesa para intentar volver a la normalidad es que la evolución de los precios sea estable y que éstos se mantengan en los niveles del IPC.

"No podemos permitirnos vivir esa experiencia otra vez. Como industria, nos interesa que los precios sean asequibles", apunta Pérez, que estima que una vez se logre el ajuste del mercado los precios deberían ser inferiores entre un 20 y un 30% a los de 2007, año del desastre del ladrillo.

Encinar, más que de precios, habla de escenarios, y coincide en que es necesario regresar al año 2002. "Ahora estamos todavía en niveles de 2005, pero hay que recuperar la media histórica que abandonamos en 2002. Entonces el precio se ajustará a la inflación y creemos que no debe de ir muy despegada", explica.

Las condiciones

Es la opinión de todos los analistas que, como Encinar, coinciden en que para que el mercado se estabilice, "deben darse tres patas" que hoy por hoy no existen. La primera de ellas, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom.

El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. De hecho, elEconomista se ha hecho eco de esta tendencia y ha explicado a sus lectores de la necesidad de las entidades financieras que han acumulado más inmuebles como consecuencia de la crisis de desprenderse de ellos para sanear sus balances, lo que en su opinión les está llevando a desplegar prácticas hipotecarias similares a las de antes de estallar la burbuja.

Por un lado, deniegan el crédito a clientes particulares que quieren comprar una vivienda aunque presenten situaciones de buena solvencia. Por otro, llegan a financiar hasta el 100% del valor de tasación de los inmuebles con plazos de vencimiento de hasta 40 años si el solicitante opta por comprar un piso o una casa de su propiedad.

"Estamos repitiendo los mimos parámetros que nos llevaron a la crisis", advierte el abogado José Luis Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. "Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás".

Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse es la mejora del empleo (que hoy roza los cinco millones de parados) y el precio. "Todavía veremos bajadas importantes si queremos liberar el stock, aunque hay quien espera mejores momentos y que se volverá a vender caro", dice en alusión a quienes compraron con la idea de hacer negocio.

"Sería complicado recuperar los precios de la vivienda de 2006 y 2007", subraya por su parte Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. Difícil y "desaconsejable", según Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área Residencial de la consultora Jones Lang-Lasalle. "Aunque haya zonas donde ya hay escasez de oferta, la media para España va a ser ese equilibrio entre precio e inflación".

Reparto de culpas

José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ladrillo y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "Lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos", dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos.

Pero, ¿fue la culpa del sistema financiero? Los analistas van más allá y tampoco libran de esta espiral a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías. "Nada volverá a ser como antes". Tampoco en la vivienda, que ha dejado de ser un activo de especulación para pasar a ser un bien de uso. Para vivir. "Nos espera una L muy larga", dice Encinar.

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Comentarios 66

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Haciendo el primo desde 1521
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Me parece mucho asumir. Basta con que la inflación tenga su efecto para que en términos de moneda (euros). Otra cosa es que el esfuerzo para comprar una vivienda (en términos de años de salario) nunca pueda ser tan alto como entonces.

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#25
recordemos...
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Junio de 2008 (hace 3 AÑOS):

" La ministra de Vivienda cree que "es el momento adecuado" de comprar un piso "



http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/579906/06/08/Necesita-un-piso-La-ministra-de-Vivienda-cree-que-es-el-momento-adecuado-de-comprar-uno-de-nueva-construccion.html

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#26
LAS COSAS CLARAS
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21 Jotu

2014 ??!! pero tu donde vives, en Alicia el pais de las maravillas... ya hace 2-3 años que vivimos así... tu sabes como están las cárceles? tu no sabes que ya hay 6.000.000 de parados REALES y 2.000.000 sin ningún ingreso? tu no sabes que empiezan a EMIGRAR decenas o cientos de miles de jóvenes españoles (pero no inmigrantes)? en 2014 sin duda la cosa estará peor, porque oficialmente España se declarará en BANCARROTA, pero AHORA la cosa ya está como describes!

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#27
beltenebrós
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Madrid capital:

Zulos en venta el 10 de mayo de 2010: 21.373, de ellos 801 estaban a 2.000 euros o menos el m/2.

Hoy: pocilgas en venta: 32.868, de éllas habia 2.879 a 2.000 euros ó menos el m/2.

Que cada cual saque sus propias conclusiones.

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#28
ME HUELE QUE ESTA SIN PISO HASTA DIOS JAJAJAJAJA
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Y digo yo cuando hay este DESAFORADO INTERES EN QUE BAJEN LOS PRECIOS....no será que es aún mas desaforada LA NECESIDAD QUE HAY BRUTAL DE VIVIENDA ??

PORQUE SI NO QUE MAS DARIA QUE BAJARAN QUE SUBIERAN LOS PISOS SI NADIE NECESITA PISO

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#29
COMPARACIONES ODIOSAS
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precio MEDIO para un piso de 84m2:

España: 189.400€

Alemania: 138.500€

no es puedo poner el link de donde lo saco, porque los de El Economista siempre me lo censuran, pero saco estos datos del m2 que da un estudio de IESE y de la consultora más importante de Alemania, Hypoport... no entiendo por qué El Economista censura links

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#30
Uno más
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Los pisos bajarán dependiendo de la necesidad que tenga el propietario de venderlo. Ya sea este propietario un banco, una inmobiliaria o Pepe o Mr Smith.

Si tengo un pisito un pido 50 kilos y ya he renovado el cartel de se vende 5 veces y no me llama ni un vecino gracioso ni para reirse de mí...puedo hacer varias cosas, bajar el precio, comprar y pintar de colores el cartel de se vende, decir que es el mejor momento para comprar, o que los pisos nunca bajan de precio, etc.

Todo depende de la necesidad y si un vendedor no necesita el dinero..pues seguirá inviertiendo en carteles y rotuladores.

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#31
COMPARACIONES ODIOSAS
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precio MEDIO de una casa en EEUU:



158.800$ = 110.000€



la info la saco de Bloomberg, . Poned en Google "U.S. Home Sales Accelerate as Prices Decline Amid Rebound", es una noticia del 8 de Marzo y dice textualmente:

" median price for a U.S. existing home to $158,800 in January, the lowest level since 2002 "

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#32
beltenebrós
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16 Constructeitor:

Casi todos sabemos aquí que tu en vez de cabeza tienes un buen TOCHO, cosas como las que afirmas haciendo gala a tu poca inteligencia asi que lo corroboran.

Muy simple y necio eres desde luego cuando afirmas que los pisos nuevos no pueden bajar de précio; tan idiota eres que ni tan siquiera reconoces que el coste MAYOR en las ciudades es sin duda el précio del suelo; te pongo un ejemplo que sin duda no entenderás en absoluto, sabido es que: "De donde no hay, no se puede sacar".

En Madrid capital hace 4 años el própio ayuntamiento SUBASTABA suelo en el extrarradio de la ciudad cuyo punto de partida eran los 2.500 euros m/2 construidos; hoy ésos mismos solares no se vende ni tan siquiera a 1.000 euros m/2.

¿Pueden o no pueden bajar el précio de los zulos, so nécio?.

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#33
MENTIRA !
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" Precisamente en 1998 el Gobierno de Aznar aprobaba en el Congreso la nueva Ley del Suelo con la que, salvo que esté expresamente prohibido por una disposición jurídica, todo suelo era, a partir de entonces, urbanizable "



VALE, PERO lo que no dice la noticia es que poco después el CONSTITUCIONAL (con mayoria Socialista y Nacionalista) ANULÓ esta ley

esta omisión grave confiere a la noticia un carácter manipulador y engañoso



en este país sólo puedes construir donde previamente se ha recalificado el terreno en urbanizable

Puntuación 3
#34
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"los pisos NUNCA volveran a los precios de 2007"

NUNCA digas NUNCA jamás!!!!!

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#35
VENGA HOMBRE QUE SE OS HA VISTO EL PLUMERO HACE YA MUCHO
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PERO VAMOS A VER SI LA MAYORIA DE LOS FORISTAS NI QUEREIS NI PODEIS COMPRAR PISO.....QUE MAS OS DA QUE LOS PRECIOS SUBAN Ó BAJEN ?????

PORQUE YO SI PASO DE COMPRAR UN PICASSO ME DA IGUAL ME DA LO MISMO QUE VALGAN 2 MILLONES QUE 7 MILLONES...

O SERí ......QUE ESTAIS CON LA SOGA AL CUELLO Y NECESITAIS PISO YA ESO SI A COSTA DE QUE YO PIERDA LA MITAD DE MI PATRIMONIO

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#36
hablemos claro
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el PP sacó una ley liberalizando el suelo, si, pero enseguida se la cargó el Constitucional controlado por Suciatas y Nacionalistas

o sino iros a cualquier descampado e intentar construir una casa... ya me direis !

el sistema español se basa en poner muy poco terreno urbanizable disponible (en comparación a las "grandes estepas" disponibles) para vivir allí ensardinado en bloques de pisos

el sistema yanqui se basa en que todo es urbanizable y por esto viven esparcidos en casas por todos sitios

en España el precio del suelo puede representar hasta un 90% del valor del piso (Madrid o Barcelona)

en EEUU como mucho representa el 10-15%

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#37
Miguel
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el suelo no está liberalizado



una hectárea (10.000m2) de secano (como las que hay en Seseña) vale 12.000€

en 10.000m2 podríais construir miles de pisos o cientos de casas, con valor del terreno 0 (bueno, lo que vale un Ibiza)

estos pisos valdrían 30.000-50.000€ (lo que vale su construcción con materiales buenos) y las casas 90.000€ (con piscina, etc) (con la repercusión del suelo los pisos valdrían 300.000€ y las casas 600.000€)

pero esto no se puede hacer porque el suelo NO está liberalizado, como manipuladamente afirma la noticia

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#38
Jandro
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Vaya expertos inmobiliarios que os buscáis, algún amiguete, claro. Así nos luce el pelo. Simplemente, malos, o buenos, vendedores. Pero de expertos inmobiliarios? Nada.

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#39
Komer
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como todo el mundo dice qque va a bajar, pues un plazo fijo y a esperar....

Puntuación 4
#40
Jandro
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Pero que tontería es esa del precio medio? Un piso en Nueva York siempre será mas caro que en Albacete. Ese es el misterio de cualquier negocio. Hacer un Nueva York.

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#41
Musikandi
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En los ultimos 15 años se ha construido muy rapido y no muy bien, a juzgar por como han aguantado el terremoto de Lorca muchas viviendas relativamente nuevas....

Puntuación 6
#42
bsd
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Al 22 para decir esto "QUE HORROR QUE ABURRIMIENTO TODOS LOS DIAS LA MISMA TABARRA CON LOS PRECIOS DE LOS PISOS

PERO JODER TANTA TANTISSIMA NECESIDAD HAY DE VIVIENDA PARA QUE SEA INCLUSO MAS NOTICIA QUE ORTEGA CANO ??

YO PENSABA QUE SI QUE HAY UNA NECESIDAD BRUTAL DE VIVIENDA PERO NO HASTA ESTE EXTREMO ESQUE YA ES PREOCUPANTE

"mejor q te calles pues tu no se sabe en q mundo vives , claro q hay necesidad de vivienda , q veas q Ortega Cano con todos sus respetos sea más importamte q tanta gebte q lo esta pasando mal por el tema de la vivienda , la verdad me pareces subnormal.

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#43
burbujas
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Hay mas burbuja de gente sin vivienda propia que pisos a la venta.La bolsa de posibles compradores es grande.

No me gustaria llegar a la edad de jubilacion con la perspectiva de seguir pagando un alquiler

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#44
H
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La culpa es de la cantidad de ignorantes que se piensan listos en este país.

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#45
H
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¿Desde cuando aumentar la oferta (en este caso de suelo para urbanizar) hace que suba el precio?

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#46
negativos
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Los votos negativos que tendra el 41 le daran la razon

Puntuación 2
#47
agu
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Falta rigor en el artículo y en la mayoría de los comentarios, para empezar la inflación acumulada desde el 2002 alcanza según zonas de España entre el 35 y el 40%. Por ejemplo si mi vivienda me costó 22 millones de pesetas ahora tendría que valer 30 millones para costar lo mismo.

Si vemos los precios medios de la vivienda veremos sorprendidos que estamos en precios de 2002 actualizados o incluso inferiores. De hecho hay muchas ofertas de viviendas si se sabe buscar que están en niveles no de 2002 sino de 1997 o incluso anteriores con precios de 50.000 a 60.000 en Roquetas de Mar sin ser infraviviendas que actualizados nos darían precios del 93 o incluso inferiores.

Obviamente también hay ofertas irreales y que viven ancladas en el pasado pero obviamente no van a ningún lado y si se suman al total distorsionan la realidad de como está el mercado actualmente.

Puntuación -2
#48
MARIA
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Se le ve profundamente cabreado a Beltenebros

Desde el 22-M la criatura echa las muelas

os vais a comer con patatas al Sr Rajoy

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#49
A ESTAS ALTURAS YA NO ENGAÑAIS ABSOLUTAMENTE A NADIE
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Pero vamos a ver...si la mayoria de los que escribiis aqui

no teneis intencion ni interes en comprar piso, que coños os importa SI SUBEN Ó BAJAN LOS PRECIOS

PORQUE A MI QUE PICASSO SUBA Ó BAJE PRECIOS EN SUS CUADROS ME IMPORTA UN COMINO YA QUE NO VOY A COMPRAR NUNCA UN PICASSO

NO ENGAÑAIS A NADIE YA MUCHACHOS

ESTAIS TODOS LOCOS POR LOS PISOS PERO VAMOS LOQUITOS

Puntuación 0
#50