La caída del mercado inmobiliario que nunca llega. Este podría ser el titular que resume la historia del inmobiliario español en los últimos años. Tras convertirse en el epicentro de la crisis financiera y económica de España en 2007, cada vez que se avecina una recesión o turbulencias económicas, se sigue poniendo el foco en la vivienda. En esta ocasión, la histórica subida de los tipos de interés y el posterior desplome en la compra-venta de vivienda auguraban una lógica corrección de precios. Sin embargo, tanto en 2020 (crisis del covid) como en la actualidad, el inmobiliario ha demostrado que se sostiene sobre unos pilares mucho más sólidos que en el pasado. Precisamente, estos pilares y los fundamentales del mercado son los que hoy están bloqueando e impidiendo una corrección de precios en el inmobiliario nacional.
Los datos son contundentes hasta la fecha. Desde el tercer trimestre de 2020 hasta el tercer trimestre de 2023, el precio de la vivienda en España ha subido un 15,22%, según datos de Eurostat (la agencia de estadística de la Comisión Europea). En un periodo en el que se han vaticinado dos correcciones de la vivienda que parecían evidentes (la crisis del covid y la subida de tipos), el precio de la vivienda en España no ha parado de subir.
Como en todos los mercados, el precio de la vivienda se rige básicamente por la oferta y la demanda. Los cálculos que han realizado expertos, bancos y otras instituciones, quizá, han sobrevalorado el impacto de la demanda y han minimizado el comportamiento de la oferta a la hora de lanzar sus previsiones. Es precisamente la oferta una de las diferencias más importantes con respecto a 2007. Antes de la gran crisis financiera, España sufrió una burbuja de crédito a promotores inmobiliarios que fue clave, en su momento, para desatar la caída del precio de la vivienda. Hoy, no solo la situación es diferente, se podría decir incluso que es opuesta.
La burbuja de crédito a constructores y promotores
Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, comenta a elEconomista.es es que "la burbuja de crédito a los promotores, y, por tanto, la sobreoferta, fue uno de los desencadenantes de la crisis inmobiliaria. El otro fue el crédito a los hogares, excediendo su capacidad de ahorro. La ralentización del crecimiento como consecuencia de la crisis financiera global provocó un incremento del paro, desencadenante de impagos por parte de los hogares más endeudados. Además, ante la reducción de la demanda, los promotores se encontraron con una creciente cartera de viviendas vacías, generando precios a la baja, insolvencias y más paro, luego más impagos de hogares, etc."
Los datos de crédito del Banco de España son esclarecedores. Desde la entrada de España en el euro hasta finales de 2007, el crédito con garantía inmobiliaria para los sectores de la construcción y las actividades inmobiliarias se disparó, llegando a alcanzar tasas de crecimiento anual que superaron el 40% (en el periodo 2004-2007). A su vez, el stock de este tipo de crédito llegó a rebasar el 40% del PIB en 2009.
Esta burbuja de crédito tuvo su otra cara en la construcción masiva de vivienda (oferta). Judit Montoriol, lead economist en el departamento de Economía Española en CaixaBank Research, explica en declaraciones a elEconomista.es que "en cuanto a la oferta, en el periodo 1999-2007 se visaron 5,6 millones de viviendas, lo que representa 1,6 viviendas por cada nuevo hogar creado en ese periodo, un dato que ejemplifica el boom constructor que se vivió".
Solo "entre 2004 y 2007 se firmaron más de 733.000 visados de vivienda de obra nueva cada año", añade Félix Lores, economista de BBVA Research, en una conversación con elEconomista.es. La fiebre de la construcción estaba alimentada por unos tipos de interés históricamente bajos (la entrada en el euro redujo sobremanera el precio del dinero) y una demanda de vivienda que parecía no tener fin. Sin embargo, esta última hipótesis fue el gran error. La economía global se detuvo con el estallido de la crisis de hipotecas subprime en EEUU. Los países avanzados sufriendo un credit crunch que afectó en mayor medida a las economías que tenían grandes déficits por cuenta corriente y desequilibrios internos, como era el caso de España.
El cambio repentino de ciclo cogió a pie cambiado a bancos y constructores. Justo cuando más viviendas se estaban levantando, el mercado se paró en seco. El resultado fue el que todos ya conocemos. Cascada de quiebras en el sector inmobiliario y unos bancos que se vieron obligados a ejecutar las garantías que había detrás de esos créditos a promotores, constructores... La banca tenía un problema: una parte muy grande de su activo se había 'enladrillado'. Los bancos tenían miles de viviendas (también suelo), cuyo valor en libros no tenía nada que ver con la realidad, que casi nadie podía comprar. Poco a poco, los bancos tuvieron que aceptar rebajas de precios en su activo y fueron soltando lastre (con la ayuda de la Sareb). El inmobiliario y la banca se enfrentaban a una situación de sobreoferta que desató una profunda corrección del precio de la vivienda que duró años.
A la pregunta de si todo este ladrillo acumulado en los balances de la banca fue uno de los motivos que desencadenó la caída de precios de la vivienda en España, Montoriol lo tiene claro "Sin ninguna duda". Además, esta experta en el sector inmobiliario destaca que "el fuerte crecimiento del crédito tanto al sector promotor y constructor como a los hogares para la compra de la vivienda jugaron un papel primordial para la formación de la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008... Ello implica una mayor vulnerabilidad ante descensos de las valoraciones de los activos inmobiliarios que respaldan dicha deuda, y amplifican la caída del precio de la vivienda en la fase de ajuste", sentencia la experta de CaixaBank Research.
"En aquellos años, el mercado estaba expuesto a una elevada sobreoferta de vivienda nueva sin vender... Sin duda, la sobreoferta de vivienda propició que la fase de descenso del ciclo inmobiliario se extendiera en el tiempo y que los precios cayeran con intensidad, sobre todo, en las zonas más expuestas al exceso de oferta de vivienda", apostilla Lores.
Un giro en el crédito y la oferta de vivienda
Hoy, la situación es prácticamente la opuesta. El crédito al sector inmobiliario se encuentra estancado en el mejor de los casos, mientras que el stock ni siquiera llega al 7% del PIB. Apenas se construye nueva vivienda: "En la actualidad ocurre lo contrario en 2007 y lo que impera en las zonas de mayor actividad económica es la escasez de oferta de vivienda", señala Lores.
Montoriol coincide y destaca que "el panorama actual es bien distinto. Los hogares han llevado a cabo un intenso proceso de desapalancamiento (la deuda de los hogares se sitúa ligeramente por debajo del 50% del PIB), el crédito para actividades de construcción y promoción apenas representa el 6,8% del PIB y se sigue contrayendo (-4,4% interanual en el segundo trimestre 2023), y no se observa una relajación de las condiciones de concesión de crédito (6,3% de las hipotecas con LTV >80%, es decir, en el que el crédito concedido supera el 80% del valor de vivienda)".
La escasez supera al enfriamiento de la demanda
¿Por qué hay más demanda que oferta? La respuesta más evidente está en el aumento del número de hogares en España, impulsado principalmente por la inmigración, pero el contexto económico revolucionado en los últimos años, primero por la pandemia y después por la inflación, ha jugado un papel fundamental para llegar al punto actual.
Entre 2018 y 2022 la solicitud de permisos para iniciar nuevas viviendas se ha reducido hasta poco más de 100.000 al año. Esto se traduce a que en el primer periodo se iniciaban entre 1,7 y 1,6 viviendas por cada nuevo hogar creado. En el segundo la ratio descendió hasta las 0,9 viviendas por nuevo hogar (cifra que en 2022 se situó ligeramente por encima del 0,5), según los datos que maneja el experto de BBVA Resarch. Igual que la otra cara de la burbuja del crédito fue el exceso de vivienda, hoy la ausencia de crédito está generando una escasez que bloquea la caída del precio de la vivienda.
"La demanda latente tiende a superar la oferta, limitando las correcciones del precio. Por otra parte, cuando conservan su empleo, la experiencia muestra que la mayoría de hogares siguen pagando la hipoteca, y no se ven forzados a vender a precios rebajados", añade Raymond Torres, de Funcas. Esta condición desactiva la lógica que derivaría de la subida de tipos de interés y por la que, ante un endurecimiento de las condiciones de los préstamos, la demanda caería y los precios bajarían.
La falta de vivienda suficiente para saciar la sed de compra, sin embargo, fulmina este proceso y tensiona el escenario incluso en un momento en que la compraventa y la firma de hipotecas están cosechando sus peores niveles en de los últimos años. Pero además, hay que tener en cuenta el tipo de hipotecas que se firman en España. Montoriol destaca "el elevado porcentaje de hipotecas concedidas a tipo fijo en los años recientes" porque limita el impacto del aumento de los tipos de interés sobre los hogares recientemente hipotecados. A ello hay que sumarle que un número cada vez mayor de agentes (ya alcanzan el 58%) adquiere la vivienda la contado (no necesita hipoteca), esquivando de ese modo la subida de tipos. Esto es, en parte, gracias al exceso de ahorro acumulado durante el covid.
Además, el estallido del covid hundió el número de proyectos y contuvo los precios en España, que ahora tienen menos margen de bajada que en otros países del entorno donde la crisis sanitaria sí sobrecalentó el mercado. En cuanto al aumento de la inflación, que se recrudeció tras la guerra en Ucrania, los materiales de construcción no se escaparon de la fuerte subida de los precios y volvió a poner trabas a un sector que quería volver a coger ritmo tras el fin de las restricciones.
Con la crisis sanitaria superada y la inflación lejos de los picos de verano de 2022, donde llegó a superar las cotas del 10%, lo cierto es que ahora el mercado inmobiliario español está respaldado por un crecimiento económico muy por encima de la media europea y, a tenor de las previsiones, seguirá así: el Banco de España apunta a que la economía española se expandirá un 2,3% este año frente al 0,5% estimado para la eurozona.
Esta recuperación, además, está dando lugar a un mercado laboral ajustado donde, pese a la alta tasa de paro, los salarios nominales están creciendo y la inflación bajando. La recuperación de parte del poder adquisitivo perdido, sumada a los ahorros que quedan de la época de la pandemia están impulsando más la adquisición de vivienda.
¿Qué pasará con el precio de la vivienda?
Es el misterio que parece que solo resolverá el tiempo. Los analistas del sector no llegan a un acuerdo, aunque parece que la tendencia mayoritaria se inclina por la ausencia de bajadas.
Lores señala que "las expectativas indican que el precio de la vivienda podrá seguir creciendo en el presente bienio, aunque en términos reales es posible que la tasa de crecimiento todavía siga siendo negativa, dados los niveles de inflación que se prevén en 2023 y 2024". La previsión actual apunta a que en 2024 el precio de la vivienda en España podría crecer en torno al 3% respecto a 2023, una variación que en términos reales (descontando la inflación) se situaría en torno al -0,6%.
Desde ING Economics esperaban hace unas semanas que "los precios de la vivienda sigan subiendo, aunque a un ritmo más lento" como consecuencia de una previsible desaceleración del crecimiento económico durante los meses de invierno que ayudaría a moderar la dinámica actual de la vivienda.
El escenario que plantea Montoriol es distinto y pasa por que en los próximos trimestres el precio de la vivienda "mantenga una senda de desaceleración". Según explica, a medida que se vaya trasmitiendo el impacto del aumento de los tipos de interés sobre la economía real (que suele producirse con un retraso variable con un impacto máximo a los 12-18 meses) se irá viendo reflejado en los precios: "El impacto del aumento de los tipos de interés es cada vez más evidente en la demanda de vivienda, que está acentuando su ritmo de descenso. En concreto, prevemos que el precio de la vivienda se desacelere del 3,3% (dato del INE) en 2023 al 1,4% en 2024. Ya de cara a 2025, cuando el impacto de los tipos de interés deje de restar (o incluso pueda sumar), prevemos que el precio de la vivienda podría crecer algo por encima del 2%", indica.
