Cada vez se venden menos viviendas, pero los precios siguen subiendo. Lo han hecho un 5% anual en el tercer trimestre del año, hasta los 1.749 euros/m2 de media, según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. En este contexto de alzas generalizadas, hay mercados que ya han superado o están muy cerca de los niveles registrados en pleno boom inmobiliario de 2007. Es el caso de la ciudad de Palma, donde el valor medio de las casas está un 1,5% por encima del registrado durante la burbuja. El metro ya cuestan 2.700 euros/m2, un 6,1% más que hace un año.
En las dos grandes ciudades del país, Madrid y Barcelona, los precios también siguen escalando y por consiguiente, acercándose cada vez a sus máximos históricos. Solamente están un 7,3% y 15,4% por debajo, respectivamente. También se sigue reduciendo la distancia en Melilla (0,2%), Ceuta (6,3%), Málaga, (8,7%) y San Sebastián (11,8%). En el extremo opuesto, las capitales que más se alejan de sus máximos son Ciudad Real y Lleida, con precios por debajo del 43%.
A nivel nacional, el precio de la vivienda es todavía un 19,1% más barato que el máximo alcanzado en el periodo 2007-2008, tras revalorizarse un 37% desde los mínimos registrados en la crisis financiera.
Las capitales de provincia con aumentos por encima del 10% fueron Almería, Guadalajara y Málaga. Tinsa indica que las capitales se han mantenido este trimestre en el entorno de la estabilización, y la práctica totalidad de estas registra variaciones interanuales positivas, en un rango entre el 2% y el 5%.
Las variaciones trimestrales también apuntan hacia la estabilización, añade, con avances entre el -1 % y el 2%. Hasta siete capitales de provincia registran aumentos trimestrales por encima del 3%, entre ellas, Almería, y Málaga. En el extremo opuesto, otras 13 registran leves retrocesos entre el 0,4% y el 2,4% de Murcia.
Las ciudades más caras para convertirse en propietario son San Sebastián (4.165 euros/m2), Madrid (3.744 euros/m2) y Barcelona (3.665 euros/m2). Por el contrario, Zamora (1.056 euros/m2), Soria (1.080 euros/m2) y Ciudad Real (1.092 euros/m2) son las más económicas.
Por comunidades autónomas, los precios hicieron pleno de subidas en todos los territorios y tocaron máximos en Baleares. En concreto, los mayores incrementos se registraron en Navarra (9,1%), Baleares (8,4%) y La Rioja (8,3%). En cambio, subieron con menos fuerza en la Región de Murcia (0,3%), Ceuta (0,9%) y Castilla y León (2,8%).
¿Por qué suben los precios?
Entre los factores que explican la resistencia que están mostrando los precios residenciales, el Servicio de Estudios de Tinsa destaca el hecho de que la vivienda haya continuado canalizando ahorros y de que, aunque la política monetaria está reduciendo el crédito hipotecario concedido, no se está produciendo un desplome de demanda.
"La erosión que la inflación alta y persistente ha tenido en el poder adquisitivo de los hogares desde 2021 y el impacto de la subida de los tipos de interés para tratar de contenerla está moderando el ritmo de las compraventas de vivienda principalmente por la reducción del crédito hipotecario concedido, pero la reducción de la demanda residencial se está produciendo de forma gradual", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
La experta destaca que pese al freno en las compraventas en comparación con 2022, el volumen en los primeros siete meses de este año es aún un 13% superior al del mismo periodo de 2019. "Se espera que la demanda residencial continúe moderándose de forma gradual hacia la media histórica, lo que, unido a una oferta de vivienda limitada, mantendrá los precios de la vivienda en el entorno de la estabilización durante el resto del ejercicio", concluye Arias. La compraventa de viviendas registró en julio un descenso anual del 10,5%,hasta un total de 48.303 operaciones, su cifra más baja en este mes desde 2020, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Esfuerzo para comprar
El actual contexto económico marcado por el endurecimiento de la política monetaria del BCE y el consiguiente encarecimiento de la financiación están mermando el poder adquisitivo de los ciudadanos y por extensión, complicando el acceso a la vivienda. Según el mismo informe de Tinsa, el esfuerzo teórico anual medio del segundo trimestre del año se situó en un 33,3%, lo que indica que los españoles destinan algo más de un tercio de su renta disponible al pago del primer año de una nueva hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media.
La situación es especialmente compleja en las provincias de Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 60,1%, seguida de Málaga (48,7%) y Madrid (41,6%). En todas ellas se supera el límite del 35% recomendado.
El análisis por capitales desvela que la accesibilidad se ha tensionado en Madrid, Málaga y Sevilla, mientras se mantiene en Valencia y retrocede ligeramente en Barcelona y Zaragoza. En concreto, las tasas de esfuerzo teórico alcanzan el 50,3% en la Ciudad Condal y el 48,1% en la capital española, seguidas de Málaga (47,7%) y Sevilla (40,9%). Por debajo del 35% y, por tanto, con un nivel razonable de esfuerzo se sitúan Valencia (34,9%) y Zaragoza (30,1%).
