Barcelona no es área tensa conforme a la Ley de Vivienda, según la Cámara de la Propiedad

La ciudad de Barcelona no puede ser considerada área tensa conforme a los criterios de la nueva Ley de Vivienda, según los cálculos realizados por la Cámara de la Propiedad Urbana de la capital catalana, que ha elaborado un informe en el que detalla las cifras para llegar a dicha conclusión y critica que es una norma "técnicamente deficiente" que generará inseguridad jurídica y litigiosidad, en palabras de su presidente, Joan Ràfols.

De hecho, con la metodología aplicada por la entidad, sí que se podrían considerar áreas tensas el resto de principales ciudades catalanas, como Tarragona, Lleida y Girona, L'Hospitalet, Badalona, Cornellà, Terrassa, Sant Cugat, Mataró, Sant Adrià, Manresa y Reus (sobre todo por el aumento de los precios de compra), pero no Barcelona, ni Sabadell y Santa Coloma de Gramenet.

El informe señala que, pese a que la capital catalana no cumple los criterios técnicos para ser considerada área tensa de vivienda según las bases de la nueva ley estatal, "es obvio que existe un problema de acceso a la vivienda en Barcelona", pero que el motivo no está en la evolución de los precios, que con sus cuentas no superan un esfuerzo superior al 30% de los ingresos familiares ni en compra ni en alquiler, y tampoco se han incrementado más de tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años (2018-2022), sino que la causa de que muchas familias no puedan acceder a una vivienda es la falta de un parque público a precios asequibles para las rentas más bajas.

"Falta política social en materia de vivienda. España destina la inversión en vivienda social más baja de la Unión Europea, y mientras falte parque público de alquiler, debería haber subsidios para que las rentas bajas puedan pagar los precios de mercado, como hacen otros países", ha argumentado Ràfols en rueda de prensa.

Ha insistido en que topar los precios del alquiler ya se demostró inefectivo con la norma catalana que acabó siendo anulada por el Tribunal Constitucional, y que además provoca el efecto contraproducente de reducir la oferta de vivienda en alquiler.

Mientras la Generalitat ya ha puesto manos a la obra para definir las zonas en las que poder limitar el precio del alquiler en base a la nueva ley nacional, desde la Cámara de la Propiedad han advertido de que impulsarán medidas legales de recurso si consideran que el cálculo es inadecuado, como ya hicieron con la norma catalana.

Pero además de esta litigiosidad respecto a la interpretación de los indicadores económicos, Ràfols también augura conflictos competenciales entre los distintos niveles de administración.

"La Ley de Vivienda no cumple los objetivos de mejorar el acceso de las familias a la vivienda y crea inseguridad jurídica que reducirá la oferta", provocando más tensión entre oferta y demanda, ha lamentado.

Cálculos realizados

La Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona ha elaborado los cálculos para definir las áreas tensas con datos de la Generalitat de Cataluña (a través de los portales Idescat y Vivienda) y del Ayuntamiento de Barcelona (a través de su portal de Estadística); del IPC (Índice de Precios de Consumo) y del mercado hipotecario proporcionados por el INE (Instituto Nacional de Estadística); del Sistema de Índice de Alquiler del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), y la información que ofrece la Diputación de Barcelona a través de su base de datos estadística Hermes.

Para medir el esfuerzo de las familias, la entidad ha sumado los costes medios de hipoteca y alquiler y los costes fijos de los suministros básicos (la parte fija del recibo como contrato de acceso a agua, luz y gas), pero no los gastos de consumo, que también contempla la ley, porque no hay datos oficiales.

En cualquier caso, desde la Cámara aducen que, con un consumo racional, el esfuerzo económico para sufragar la vivienda habitual continuaría por debajo del 30% de la renta familiar media en Barcelona.

Y es que su metodología arroja un resultado de carga sobre la renta media de los hogares del 24,11% en el caso de la hipoteca y del 22,46% en el caso del alquiler. Así, para llegar al máximo del 30% queda un margen de 3.462,53 euros al año en el caso de las hipotecas y de 4.429,15 euros anuales en el caso del alquiler.

Con este margen, sería necesario que el tipo de interés de las hipotecas se situara en el 4,95% para llegar al tope del 30%, mientras que el último dato del INE (marzo 2023) presenta un tipo medio del 3,15% para las hipotecas de tipo fijo, modalidad sobre la que se formalizan el 65,7% de las hipotecas, detallan. En el caso del alquiler, para llegar al tope del 30%, el pago mensual medio debería situarse en 1.395,95 euros, frente a los 1.026 de media de 2022.

Asimismo, en estas estimaciones hay que tener en cuenta que el cálculo de los precios medios de alquiler y su evolución se ha realizado conforme a los datos de la Generalitat, que arrojan precios más elevados que los del Ministerio, que estrictamente serían los de referencia para la Ley de Vivienda, por lo que el margen sería aún mayor.

Desde la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona también apuntan a circunstancias que influyen en las estadísticas, como qué parte del incremento de precios de venta se debe a cambios en el reparto de peso entre obra nueva y de segunda mano en el total de compraventas.

Además, detallan que, en los últimos años, casi un tercio de las compras de vivienda en la ciudad se han realizado sin hipoteca, y que el 20% del parque residencial de alquiler de la ciudad es todavía de renta antigua.

Aunque la Ley de Vivienda solo prevé análisis a nivel municipal, la Cámara de la Propiedad ha hecho también los cálculos por distritos. Ciutat Vella sería el único que supera el esfuerzo del 30% de la renta familiar en el caso de vivienda de alquiler, y solo Sarrià-Sant Gervasi y Sant Martí han visto crecer los precios de venta más de tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

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