El 'boom' de los locales reconvertidos en viviendas se extiende a lo grande hacia los inmuebles de oficinas

Durante los primeros seis meses del años, el sector living se ha consolidado en España como el principal foco de inversión del mercado inmobiliario con más de 1.700 millones de euros, lo que supone un 23% de la inversión total, según la firma del sector CBRE. Más allá de Madrid y Barcelona, otras grandes ciudades del país, como Valencia, Sevilla o Zaragoza, también se han convertido en el eje de transformación que el living está marcando en los últimos tiempos: una tendencia de cambio de uso de oficinas reconvertidas en vivienda.

Es evidente que la pasada crisis sanitaria de 2020 ha marcado un antes y un después en el paisaje urbano, con una consolidación del teletrabajo que deja el mercado de oficinas 'desnudo'. Uno de los últimos informes de la consultora JLL confirma que, durante 2024, un 47% de las operaciones de cambio de uso de inmuebles fueron reconvertidos a uso residencial, más acusado entre activos de oficina, donde el porcentaje se elevó hasta el 67%.

La tendencia es imparable y administraciones como la Comunidad de Madrid han comenzado a facilitar este cambio de uso, impulsando normativas que permiten transformar edificios de oficinas en viviendas destinadas al alquiler asequible. Solo en el primer año de aplicación de esta normativa (2024) se han aprobado más de 1.500 unidades residenciales nuevas bajo este modelo. De la misma manera, la región central también incentiva el teletrabajo mediante un plan que incluye ayudas de hasta 2.500 euros a autónomos que contraten nuevos empleados para trabajar en remoto.

Por su parte, la inversión en el sector oficinas se encuentra en cuarta posición (tras el sector hotelero y el retail) con una inversión de 1.179 millones de euros durante el primer semestre de 2025, un 40% superior en comparación con el mismo periodo de 2024. Unos datos sostenidos en gran parte por tres operaciones concretas de alto volumen (en torno al 75% del total): Prado en Madrid, Planeta en Barcelona y la operación corporativa de Deeplabs por parte de Colonial.

900 millones de inversión solo en Madrid

Los datos de la consultora inmobiliaria CBRE especifican que el año pasado en España se llevaron a cabo 70 grandes proyectos (390.000 m2) de cambio de uso de local comercial a vivienda, de los cuales el 65 se trataban de edificios de oficinas. De entre todas, 8 de cada 10 se registraron en Madrid, donde el problema habitacional es más acusado, aunque también destaca en Barcelona o Valencia, entre otras, ciudades tensionadas donde la demanda supera con creces a la oferta inmobiliaria. En la capital española, en concreto, el nuevo nicho de mercado atrajo inversiones por valor de 900 millones de euros solo en 2024, casi el triple del año anterior. De entre todas las operaciones llevadas a cabo en Madrid, el 83% fueron dentro de la M-30, sobre todo en los distritos Centro y Chamberí.

Tan marcada es la tendencia, que la consultora EY estima en 1,8 millones de metros cuadrados sus oficinas en Madrid susceptible de esta reconversión, que podría tener capacidad para hasta 20.000 viviendas, aunque si tiene en cuenta sus activos también en el área metropolitana de la capital, así como los de otras ciudades (Barcelona, Valencia y Málaga) el número podría superar con facilidad las 90.000.

Respuesta a la falta de suelo

El vació que ha dejado la implantación del teletrabajo en las oficinas no resulta tan problemático gracias a las ventajas que trae consigo el cambio de uso inmobiliario hacia el residencial. Por lo pronto, transformar un edificio de uso inicial de oficinas a uno de vivienda reduce gran cantidad de coste, sobre todo los que se refiere a la construcción; realizar el cambio es más barato y rápido. De esta manera, los inversores pueden capturar plusvalías rápidamente, trabajar en modelos build-to-rent o venta directa, y adecuar espacios a la demanda urbana actual .

Aunque, el fenómeno no es solo una cuestión de mercado, también es un reflejo de los nuevos estilos de vida, donde viviendas más compactas, funcionales, bien conectadas y adaptadas a un entorno donde vivir y trabajar se entremezclan y cofunden con los locales a pie de calle que hasta hace nada eran oficinas y despachos. Es esta reconversión, no solo un negocio en alza, también una respuesta pragmática ante la falta de suelo y el cambio de hábitos tras la pandemia.

En este nuevo contexto urbano, empresas como Property Partners se convierten en aliadas clave para quienes quieren dar un nuevo uso a sus inmuebles. Gracias a un modelo que combina asesoría profesional con herramientas tecnológicas avanzadas, acompañan a propietarios e inversores en todo el proceso de transformación: desde el análisis de viabilidad hasta la puesta en el mercado del nuevo espacio residencial. Una sinergia entre cercanía humana y eficiencia digital que facilita decisiones bien informadas y adaptadas a las necesidades actuales.

"Muchas veces hablamos con propietarios que miran su antigua oficina y nos dicen que ya tiene. Para, a continuación, dar el paso de convertir su viejo lugar de trabajo en un hogar. Ayudarles en esa transformación es muy motivante para nosotros: esos cambios de uso son una gran oportunidad para todos, pero también implican dudas, trámites y decisiones importantes, y nuestro trabajo es acompañar a los propietarios en todo ese proceso con cercanía y soluciones claras", comenta el Country Manager de España de Poperty Partners, Felipe Reuse.

Build-to-rent a costa de locales comerciales a pie de calle

A pesar de todo, la reconversión de oficina a uso residencial no es algo novedoso dado que la escasez de vivienda (el BE estima la falta de viviendas en torno a 600.000) y el constante encarecimiento de los precios hace algunos años ya que provoco el 'boom' de las pequeñas viviendas a pie de calle. Se trata de locales comerciales reconvertidos en solución habitacional gracias a la LPO, la licencia de Primera Ocupación que autoriza el uso como tal de una vivienda nueva o rehabilitada, aunque depende de la comunidad autónoma se debe completar con la cédula de habitabilidad. No obstante, debido a sus características iniciales, estos inmuebles suelen ser de tamaño reducido y con salida directa a la calle.

La popularidad de esta solución ante la crisis inmobiliaria ha provocado que solo entre 2021 y 2023 España registrara casi 28.000 cambios de uso (industriales, almacenes y locales) según datos del portal inmobiliario Idealista, de los cuales 8.400 reflejaron este fenómeno en concreto de inmueble comercial a residencial. Según datos del banco Santander, durante ese periodo, en Madrid se contabilizaron 2.330 casos, el 64?% del total, seguido por Barcelona, con más de 830 casos, Málaga (con 327), Sevilla (con 289) y Valencia (con 258).

En la región de Madrid, por distritos, Puente de Vallecas lidera estos cambios con una total de 1.078 locales reconvertidos hasta 2025, seguido de Latina (con casi 1.000) y Ciudad Lineal (con más de 760). En total, y hasta mayo de 2025, la capital lleva contabilizados más de 8.400 inmuebles reconvertidos de manera legal de locales a viviendas

Esta tendencia está enfocada sobre todo en la fórmula build-to-rent, orientada además a un perfil concreto de inversión: por lo general, gente joven de entre 30 y 40 años que no pueden acceder a una propiedad de precio superior pero que de todos modos busca rentabilidad a través del alquiler o incluso como vivienda de uso turístico. Y que los precios de este tipo de inmuebles pueden resultar un 50% más barato y proporcionar un retorno tras la reforma de hasta un 30%.