Nueva York es una de las ciudades que más está sufriendo las consecuencias de la reciente corriente arquitectónica de los super slender, rascacielos que entran dentro de la categoría supertall - más de 300 metros- y que destacan por ser estrechos y esbeltos. Y concretamente, la Billionaires Row o calle de los milmillonarios es el máximo exponente de esta moda, por la cantidad de edificios de este tipo que está emergiendo en el extremo sur de Central Park. Una tendencia arquitectónica que está causando asperezas y críticas entre la población y la administración neoyorquina.

Una sombra sobre Nueva York

La primera polémica con los denominados super slenders vio la luz hace dos años. Diferentes asociaciones comenzaron a criticar a este tipo de edificaciones porque su sombra oscurecía Central Park. La Municipal Art Society es uno de los numerosos grupos cívicos que desafían el surgimiento de este nuevo skyline, que han bautizado como "accidentado", y cuyo compromiso es trabajar para "asegurar políticas y cambios regulatorios que protejan los espacios abiertos vitales de la ciudad y crear un mejor equilibrio entre los beneficios recibidos por los promotores privados y el impacto en el ámbito público". Lo cierto, el problema de la sombra no ha sido baladí en Nueva York y que arrastra desde el año 1915.

En ese año, el Bajo Manhattan vio como se terminaba la construcción del Edificio Equitable, un imponente rascacielos de 150 metros pero que generaba una gigantesca sombra de dos hectáreas. Las protestas vecinales frente a esta pérdida de luz provocaron el nacimiento de la Ley de Zonificación de 1916 que, aunque no estableció límites de altura, regulaba la masificación de edificios de ciertos metros en una misma zona y obligaba a que los rascacielos estableciesen una serie de retranqueos en su parte final. Así, edificios como el Chrysler o el Empirate Sate terminan en una especie de pirámide. Entonces, ¿cómo han visto la luz estos rascacielos superaltos?

La nueva generación de torres de lujo en la fila de los milmillonarios ha conseguido levantar metros y metros hacia el cielo gracias a que los nuevos promotores inmobiliarios han comenzado a comprar los denominados "derechos aéreos", que datan de finales del siglo XVIII. Como relata la inmobiliaria Cityrealty, todo comenzó con una decisión judicial en 1797 -a raíz del robo de dos barriles de arenques enterrados a 4 metros de profundidad- que establecía que cualquier cosa encima o debajo del suelo pertenecía al poseedor del suelo. A principios del siglo XX, tras la invención de los aviones y el aumento del tráfico aéreo, el espacio sobre el suelo fue modificado para "dentro del rango de ocupación real".

Así, los propietarios de un solar en Manhattan tienen la capacidad de vender sus "derechos aéreos" -, oficialmente llamados derechos de desarrollo transferibles (TDR)- que no estén utilizando a solares adyacentes. Según la Ley de zonificación renovada de 1961 cualquier propiedad que comparte con la siguiente por lo menos tres metros puede comprar sus derechos de aire. Una vez comprados, también podría adquirir los del solar siguiente, y así sucesivamente.

El otro vacío legal de las reglas de zonificación

Esta tendencia de los super slender, además de una corriente arquitectónica que también puede verse en Dubai y otras ciudades de Oriente Medio, se está convirtiendo en una moda del sector del lujo, pues cuanta más elevada esté una vivienda, mejores vistas de las que presumir. Un hecho que vale su precio, que se va revalorizando a medida que se crece en centímetros. Lo cierto, un apartamento en alguno de estos rascacielos ronda entre los 47 y 95 millones de dólares.

432 Park Avenue. Autor: Evgeniefimenko | Dreamstime

Para ganar en metros y vistas, los actuales promotores de los rascacielos super slenders de la Billionaires Row están llenado sus edificios de lo que se denominan 'vacíos mecánicos', elementos arquitectónicos de varios pisos que o bien están vacíos o se destinan a equipamientos para el mantenimiento del rascacielos. Según cuenta Bloomberg, este tipo de soluciones están creciendo en número y tamaño y el ayuntamiento y el alcalde de Nueva York, Bill de Blasio, se han cansado porque estos 'vacíos mecánicos' son solo una forma de hacer rascacielos más altos y más caros, pero sobre todo son una forma de bordear los derechos aéreos. "Es un síntoma de todo lo que está mal en nuestra sociedad que los promotores prefieran construir espacios vacíos en edificios para multimillonarios en lugar de viviendas asequibles", dijo Ben Kallos, concejal del ayuntamiento, a Bloomberg. "No estamos diciendo que no puedas hacer esto. Lo que estamos diciendo es que si el edificio tiene una limitación de volumen en cuanto a su superficie, entonces tienes que acatarlo", añade.

De lo que está hablando Ben Kallos es de otra de las limitaciones a la altura que establecen las leyes de zonificación. En concreto, hace referencia a las regulaciones al tamaño de los edificios en función del índice FAR (Floor Area Ratio), que es la división entre la superficie utilizable total de un edificio (sumatorio del suelo de todos los recintos del edificio, medido por las caras internas de las paredes) y el área total del solar en el que se encuentra el edifico. El portal Designing Buildings explica que el concepto surgió en Europa en el siglo XIX y luego, en el siglo XX, se adoptó en EEUU como una forma de control de zonificación para ciudades en rápido desarrollo.

Así, FAR = superficie de todos los pisos del edificio / superficie de la parcela en construcción. Un FAR bajo implica una mayor restricción al desarrollo, mientras que un FAR más alto permite un área más utilizable y, por lo tanto, un mayor potencial de ventas. Así, un FAR de 1.0 permite al promotor construir un edificio de una planta sobre la parcela, o un edificio de dos plantas sobre la mitad de la parcela, o un edificio de tres plantas sobre un tercio de parcela, y así sucesivamente.

El truco que implica colocar estos pisos vacíos es que se consigue aumentar la altura de los rascacielos sin tener en cuenta el FAR porque estos espacios no suman metros cuadrados a la hora de calcular la superficie total del edificio. Así, a Kallos le preocupa que, sin intervención, los 'vacíos mecánicos' sigan creciendo y ocupen espacios de hasta 152 metros. Esta práctica es especialmente notable en Billionaire's Row, donde los pisos vacíos representan alrededor de un cuarto del edificio 432 Park Ave, la torre residencial más alta de Manhattan, según Kallos. Los críticos consideran además, que esta práctica es potencialmente peligrosa porque que obliga a los bomberos o trabajadores médicos que respondan a una emergencia a cubrir distancias mucho mayores, a veces imprevistas, ya que los vacíos no son pisos numerados.

Así, una enmienda presentada por el departamento de planificación a solicitud de Blasio pretende limitar los vacíos mecánicos a una altura de siete metros, y obligaría a que estos espacios estuvieran separados por lo menos 22 metros. De lo contrario, esos espacios mecánicos sumarían en el cálculo de la superficie del edificio según lo establecido por las reglas de zonificación.

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