Sabadell

Seis consejos legales para la compra de una vivienda de segunda mano

Imagen: Istock.

La compra de una vivienda es una decisión muy importante. Antes de embarcarnos en esa inversión hay que tener en cuenta una serie de factores legales que debemos cumplir. Es importante que estemos bien asesorados y seguir una serie de requisitos. Estos son los seis consejos legales que debemos atender antes de adquirir una vivienda de segunda mano:

1) El valor de la vivienda. Lo primero que hay que hacer cuando elegimos una vivienda es saber su precio real. Debemos hacer un estudio de mercado para saber si estamos comprando un precio realista o si el precio está inflado. Para ello podemos sondear los precios de las viviendas de la zona, o contratar una empresa tasadora para que realice la tasación. Este procedimiento suele oscilar entre los 300 o 500 euros, dependiendo del tamaño de la vivienda. Si la casa se adquiere a través de un crédito hipotecario, el capital del crédito te lo concederán en relación al precio real de tasación y no al precio pactado.

2) Contrato de arras, o contrato privado entre el comprador y el vendedor. No es obligatorio pero una vez que existe y está firmado por las dos partes se considera legal. En este contrato se abona entorno al 10% del precio total de la venta, con lo que se asegura que ninguna de las dos partes se va echar atrás. Por lo general tiene carácter de arras penitenciales, por las que, si desistiera el comprador perdería la cantidad entregada, y si lo hace el vendedor debería devolver el doble de la cantidad aportada. Esto está sujeto al artículo 1454 del Código Civil. Este tipo de contrato se realiza desde la reserva de la casa hasta la firma pública ante notario. En él se estipula lo que se queda o no en la vivienda, (electrodomésticos, mobiliario, etc.) y se establece un plazo máximo para la escrituración.

3) Toma de posesión de la vivienda. En el contrato privado se establece el momento de entrega de llaves y toma de posesión de la vivienda. Por lo general suele ser el mismo día en que se realiza la escritura pública aunque pueden darse circunstancias en las que el plazo estipulado se retrase, por ejemplo que los vendedores no tengan lista su nueva vivienda, o que necesiten el dinero de esa venta para formalizar la compra de su nuevo hogar. En ese caso el vendedor se queda en situación de precario, es decir el nuevo propietario dejará al antiguo el uso y disfrute de la vivienda durante un plazo estipulado. A la finalización de este contrato se suele establecer una penalización diaria en caso de no abandonar la vivienda. Este caso tiene que ser de acuerdo entre las dos partes.

4) Documentación al día. Básico e imprescindible para que todo salga bien. Un dato incorrecto puede dar al traste con todo el proceso de compra. Debemos tener las escrituras originales del inmueble, el certificado del ayuntamiento al corriente del IBI, (el impuesto de bienes inmuebles), el certificado de la comunidad de propietarios al corriente de pago, y en caso de que exista una hipoteca en vigor sobre la casa, el vendedor deberá aportar el certificado de deuda pendiente del préstamo hipotecario. Por supuesto el DNI o pasaporte tienen que estar vigor para poder firmar.

5) La escritura pública de compraventa. Este paso asciende a público al acuerdo de compraventa. Es una declaración ante notario del proceso de comprar o vender una casa. El notario da fe, comprueba que la propuesta es válida y se convierte en testigo de ambas partes. Tras este acto ni el comprador ni el vendedor podrán negar lo que ahí han manifestado. El notario es un funcionario público y tiene la obligación de leer y explicar el documento entero y sus cláusulas. Dichas escrituras que firman son prueba fehaciente en un tribunal, en caso de litigio. Sus acciones proporcionan seguridad jurídica. En la notaría comprueban la identidad del comprador y el vendedor y se informará al vendedor de la obligación de abonar la plusvalía municipal.

6) Precio y pagos. Es imprescindible que las cuentas estén claras. Hay que determinar con absoluta claridad el precio y la forma de pago. Nunca, bajo ningún concepto debemos abonar cantidades de dinero que no estén documentadas, todo ha de estar por escrito y ante notario. Es ilegal y puede traer problemas. La cantidad que se entrega ante notario será la cantidad integra de la vivienda menos el porcentaje que ya se había entregado cuando se realizó la reserva de la casa. La forma común es a través de un cheque nominativo.

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