Si bien el Banco Central Europeo parece que no va a incrementar de inmediato los tipos de interés a causa de los efectos económicos de la catástrofe de Japón, no es aventurado afirmar que el euribor seguirá subiendo.
Venimos de un escenario de tipos de interés en mínimos históricos, al que le precedió una época de euribor en máximos que todos los hipotecados recordamos. Es lógico preguntarse si es el momento de contratar hipotecas a tipo fijo, que nos proporcionan una cuota fija a lo largo de toda la vida del préstamo hipotecario para podernos olvidar de las sorpresas de cada revisión.
La respuesta no está tan clara. Seguridad y coste son dos factores que debemos tener muy en cuenta al tomar una decisión tan crucial para nuestro equilibrio financiero. Un tercer factor que no depende de nosotros es la posibilidad de acceder a una hipoteca fija (por los motivos que veremos más adelante).
Seguridad vs Riesgo
El factor seguridad está claro: las hipotecas a tipo fijo nos dan la seguridad de pagar una misma cuota durante todos los años de contratación. Las variables tiene la incertidumbre de la evolución del euribor u otro tipo de referencia al que tengamos contratada nuestra hipoteca.
Costes inmediatos y futuros
Ahora viene el factor coste, cuyas implicaciones son inmediatas y futuras.
Por la parte de los costes inmediatos tenemos los gastos de gestoría, notaría y registro de la escritura de compra-venta y préstamo hipotecario. Por esta parte hay poco que elegir, ya que los gastos son similares.
También las comisiones son un factor a tener en cuenta, al igual que los productos asociados que nos "invitan" a contratar. Y con las comisiones hemos topado:
Un préstamo hipotecario a tipo variable tiene una comisión de apertura que no suele superar el 1%. Las hipotecas fijas llegan al 2% en bastantes ocasiones. Este coste, si bien es considerable, no debería ser el criterio para optar a un tipo u otro.
Ahora viene el coste realmente preocupante, diferido en el tiempo: el precio de cancelar o subrogar una hipoteca fija respecto a una variable.
Si cancelamos o subrogamos un préstamo variable sobre una vivienda, tendremos una penalización máxima de un 0,5% los primeros 5 años y un 0,25% el resto, sobre la deuda pendiente (la llamada compensación por desistimiento).
En cambio, si cancelamos o subrogamos una hipoteca fija, pagaremos dos tipos de comisiones (para los casos de hipotecas contratadas a partir del 9/12/2007):
La compensación por desistimiento, con los mismos términos que las hipotecas variables.
La compensación por riesgo de tipo de interés, creada para compensar a las entidades financieras por la desaparición de la comisión por cancelación anticipada. Y este porcentaje no está limitado por ley. Con lo que vemos escrituras hipotecarias con un 4% de compensación o incluso superior.
Para una hipoteca fija cuya deuda pendiente a subrogar fuera de 200.000 euros, estamos hablando que podemos llegar a pagar más de 8.000 euros sólo por querer subrogarnos y mejorar condiciones.
Acceder a un tipo fijo
Un problema añadido si hemos decidido contratar un interés fijo viene dado por las condiciones que ofrece el mercado para este tipo de préstamos. Tipos de interés que en el mejor de los casos es del 5,20% (y la media ronda el 6%) y plazos más cortos (no suelen situarse muy por encima de 20 años).
Una hipoteca de 200.000 euros fija al 6% y 20 años de plazo tiene una cuota de 1.432 euros. Para que nos concedan el préstamo deberíamos tener una suma de ingresos netos de unos 4.700 euros (y dos sueldos normales no llegan ni de lejos).
Si hacemos la media histórica del euribor nos da un 3,156%. Si el tipo fijo ofertado por la banca se acercara al 4,156%, empezaría a ser atractivo contratar el interés fijo, pero al 6% financieramente es una opción cuyo coste-beneficio tiene que estudiarse con mucho detenimiento.
La opción de contratar una hipoteca mixta, con un plazo inicial de varios años a tipo fijo y el resto variable sería una opción a valorar.
¿Ha llegado la hora de contratar una hipoteca a tipo fijo? Ojalá, pero mucho nos tememos que no. La banca no apuesta por este producto ya que prefiere trasladar el riesgo de variación de tipos de interés al cliente.
Este verano las hipotecas serán más caras
