Promotoras inmobiliarias: entre la resiliencia y la incertidumbre

Por Ignacio Méndez, director de Análisis de Renta Variable española de Mirabaud Securities

Los que vivimos la crisis de 2008 sabemos que la variable más importante para analizar las promotoras inmobiliarias, con gran diferencia, es la cifra de preventas. No estoy diciendo que la ejecución, los márgenes y las entregas no sean relevantes. Por supuesto que lo son. Sin embargo, su importancia es secundaría frente la preventa.

Al fin y al cabo, la cifra de preventas es la que muestra la fortaleza de la demanda y, sobre todo, es la que puede señalar en un mercado tan de “barrio” como es la vivienda residencial, si el producto que se está poniendo en venta es el adecuado o no. Los más viejos del lugar se acordarán de Fadesa y sus macroproyectos de miles de unidades en medio de la nada, y en los que las preventas eran las que mostraban la debilidad del modelo de negocio.

Se está hablando mucho de la fortaleza de las preventas de las promotoras inmobiliarias tras lo más duro de la pandemia por Covid 19 y, de alguna manera, existe la percepción de que el impacto de la crisis sanitaria en las promotoras ha sido mínimo. En general, se piensa que como consecuencia de los cambios de hábitos que ha producido la pandemia en el consumidor hay una búsqueda de casas más amplias, principalmente en la periferia y con zonas comunes, que son las que se ofrecen por las promotoras, y que este cambio de preferencias ha compensado sobradamente la crisis económica provocada por el virus. Pero no es así.

Si analizamos las preventas reportadas por Metrovacesa, Quabit, Neinor y Aedas en los últimos trimestres en términos de unidades y las ajustamos por los proyectos Build to Rent para que representen mejor la demanda minorista de vivienda nueva en los últimos meses, vemos en primer lugar que no se observa un colapso en tal demanda durante la crisis Covid, lo que demuestra que el actual ciclo residencial nada tiene que ver con el anterior. Pero que no se haya desplomado no significa que haya sido inmune.

Durante la pandemia, las preventas minoristas de vivienda nueva de las 4 promotoras cotizadas han caído en torno al 20%, muy en línea con las caídas que se han visto en la vivienda de segunda mano. No se producido la “evolución diferencial” entre ambos mercados de la que tanto se ha hablado en los últimos meses.

Otra conclusión a la que se llega analizando los actuales niveles de preventas es que se está lejos de los objetivos de run rate macados por las compañías. Metrovacesa y Quabit ya habían anunciado que no los cumplirían. Aedas y Neinor se han marcado objetivos de entrega de vivienda nueva para 2021 de entre 2.400 y 2.500 unidades. Para lograrlos se deberían alcanzar volúmenes de preventas similares, pero la realidad es que actualmente apenas están ligeramente por encima de la mitad. Será necesario pisar -mucho- el acelerador.

Si la entrega de nueva vivienda de una promoción se dilata, como media, entre 3 y 3,5 años desde el inicio de su comercialización, lo perfecto sería ajustar tal preventa a ese mismo periodo. A finales de 2018 y principios de 2019 las promotoras, en su conjunto, mantenían esta relación temporal -entre 3 y 3,5 años-; no fue hasta mediados de 2019 cuando el ratio se empezó a deteriorar. Con la crisis ha alcanzado niveles de en torno a 5 años.

El sector promotor ha mostrado gran resiliencia a la crisis pero, sin duda, presenta muchas más incertidumbres que antes de la pandemia. El contexto actual es convulso. El Covid ha provocado una caída de preventas. El escenario macro, en especial el mercado laboral, tiene mucha menos visibilidad ahora que hace año y medio. No se espera recuperar los niveles de actividad económica, como pronto, hasta 2023, y con una recuperación del empleo ralentizada por el efecto de los ERTE. Las transacciones de vivienda de segunda mano llevan dos años consecutivos cayendo, lo que pone en duda la fortaleza de la demanda de vivienda incluso antes de la crisis. Los precios de los alquileres en las grandes capitales están cayendo ya a niveles de doble dígito. Los precios de la vivienda caen, de media, a tasas del 5%…

Podremos estar más o menos de acuerdo en algunos de los argumentos anteriores, pero lo que nadie puede discutir es que hoy el entorno de las promotoras es sensiblemente peor que el de antes de la pandemia y es algo que también se reflejan en sus cifras de preventas.

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