Burbujas inmobiliarias y política fiscal

Por Iker Etxezarreta Fraile, CFA (Profesor Finance Academy)

El sector inmobiliario es una parte fundamental en la economía de cualquier país. No solamente por la incidencia que tiene en la vida de las personas cuando hablamos de la vivienda habitual sino por la influencia que tiene en los cambios de ciclo debido a su impacto sobre las principales variables macroeconómicas: el consumo (vía efecto riqueza), la inversión y el déficit público por una menor recaudación de las diferentes Administraciones. En España es aún más relevante por el peso diferencial que tiene en el PIB (cerca del 10%) frente a otros países de nuestro entorno. Las fluctuaciones en el precio de la vivienda son inevitables como ocurre con cualquier otro activo. Sin embargo, evitar las temidas burbujas inmobiliarias y sus devastadores efectos sobre una economía como la nuestra debería ser una prioridad de nuestros políticos.

Entre muchas otras, la principal herramienta que tiene un gobierno para incidir en el sector inmobiliario es la política fiscal. Veamos a continuación brevemente algunas consideraciones sobre los principales impuestos que recaen particularmente sobre la compraventa de vivienda: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o Plusvalía Municipal) y el impuesto de Plusvalía Patrimonial del IRPF.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava al comprador por la capacidad económica demostrada en la adquisición de un bien. Es curiosa esta consideración aplicada a la adquisición de vivienda pensando que la mayor parte de las familias financian (es decir, no tienen capacidad económica propia) el importe de la compra en porcentajes superiores al 60%. Además hay que tener en cuenta la desaparición en 2013 de la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF y que el tipo aplicado, al margen de ciertas excepciones por causas diversas que aplica cada Comunidad Autónoma, es el mismo independientemente de si la vivienda adquirida es la residencia habitual o no.

La Plusvalía Municipal grava la venta de la vivienda por el supuesto incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en la transmisión de la propiedad. Este impuesto de naturaleza municipal es absolutamente ajeno a las dinámicas de oferta y demanda del bien tanto por el cálculo de la base imponible como por el tipo aplicado al mismo. Su única justificación es la voracidad de los ayuntamientos ávidos de aumentar la recaudación para hacer frente a una reclamación de competencias cada vez mayor. Más allá de su reciente cuestionamiento en los tribunales para los casos en los que no hay plusvalía real en la transmisión, a mi parecer es clara su inconstitucionalidad con base en la prohibición de doble imposición recogida en diferentes preceptos del bloque constitucional: en el art. 6 de la Ley Orgánica 8/1980 (LOFCA) o en los artículos 9.3 y 31.1 de la CE. Precisamente esta doble imposición trae causa del último los impuestos que vamos a revisar, la Plusvalía Patrimonial del IRPF.

Parece justo que el beneficio económico obtenido con la venta de una vivienda tenga un correlato fiscal. Sin embargo no parece razonable, al menos en la vivienda habitual, que el tipo de gravamen sea el mismo que el de cualquier otra ganancia patrimonial. Por otro lado merece la pena insistir en el carácter monetario de los impuestos que gravan directamente la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición sin tener en cuenta el efecto de la inflación. Una vez la desaparición de los coeficientes de abatimiento esto es particularmente perjudicial en el caso de la vivienda habitual cuyas ganancias nominales en el largo plazo pueden ser en realidad inexistentes y suponer una pérdida de poder adquisitivo en términos reales.

Respecto a la deducción del IRPF por reinversión en vivienda habitual, es indudable la voluntad del legislador de tener en cuenta la especialidad de la vivienda frente a otros activos. Sin embargo, tal como está configurada esta deducción, genera importantes distorsiones con trascendencia macroeconómica. El plazo de dos años para realizar la reinversión es un acelerador de los precios de la vivienda ya que las familias se ven obligadas a adquirir una nueva para no ser penalizadas en el IRPF independientemente del precio a pagar por ella. Además habría que considerar situaciones particulares como el cambio de domicilio por motivos laborales para que no se favorezca una menor movilidad en nuestro estructuralmente inflexible mercado laboral. En el mismo sentido y con mayor trascendencia si cabe, habría que reflexionar acerca de la obligación de reinvertir el ahorro familiar en vivienda frente a plantearse otras alternativas que permitan una elección de ahorro más racional de acuerdo a la coyuntura económica concreta (tipos de interés, ciclo económico, desempleo….) y, consecuentemente, permitir una formación de los precios de la vivienda que refleje más fielmente la situación de este mercado en cada momento. De hecho, sorprendentemente, la elasticidad cruzada del precio del alquiler respecto a la demanda de vivienda habitual es prácticamente cero tras la adquisición de una vivienda. Es decir, bienes que son sustitutivos por naturaleza se convierten en perfectos desconocidos por efecto de una fiscalidad inconexa que fragmenta el mercado.

Hay un largo etcétera de factores que impactan en las dinámicas del sector inmobiliario de vivienda. De modo no exhaustivo podemos mencionar la regulación del alquiler, las políticas de VPO, la figura de reciente creación de las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) o los pisos turísticos. Sobre estos últimos baste apuntar, aunque por la actuación de los reguladores no lo parezca, que es evidente la diferencia entre un bien que forma parte de una industria y otro que es la residencia habitual de una familia. Mereciendo cada uno de los factores un profundo análisis, todo ellos comparten la decisiva influencia que los poderes públicos tienen sobre ellos.

Aunque cuando cambia el ciclo económico parece que las cosas ocurren de manera inevitable es evidente la responsabilidad que tiene el legislador (además de las entidades financieras) en la creación y crecimiento de las burbujas inmobiliarias que en el ciclo alcista alimentan las arcas de tantas Administraciones. En estos momentos de parálisis política en los que, por diversos motivos, parece asomar una nueva desaceleración de nuestra economía a la que el sector inmobiliario no es ajena (en junio descendió la compraventa interanual de vivienda un 8,9% según el INE) parecería deseable que el nuevo gobierno tuviera el firme propósito de abordar los múltiples aspectos que inciden en el sector de forma integral y alejada de estereotipos ideológicos.

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