Los carteles de 'vendido' y 'alquilado' proliferan sobre los anuncios de viviendas que cuelgan de los escaparates de las agencias inmobiliarias. Basta con prestar algo de atención durante un paseo para entender que faltan pisos, una situación que siguen demostrando a diario los datos del sector. La oferta de pisos en venta acaba de registrar una caída histórica y los alquileres permanente han crecido un 3%, mucho menos del 26% que han avanzado los de temporada. Si no hay viviendas para comprar y los alquileres donde asentarse por un largo tiempo pierden terreno respecto a los de menor duración, ¿dónde vamos a vivir?
El segundo trimestre del año perfila los pilares sobre los que se asienta la actual crisis de vivienda. Los datos de Idealista apuntan a una caída histórica, del 20%, del stock de vivienda en venta en ese periodo; en ninguna capital hubo disponibles más pisos que el año anterior y las caídas interanuales llegaron a acercarse al 50% en algunos casos, como en Segovia o Ciudad Real.
La demanda para comprar vivienda supera con mucho a la oferta disponible, problemática que deriva en un incesante aumento de los precios. Además, la nueva era de tipos de interés bajos está elevando el atractivo de las hipotecas y animando a perfiles que habían sido expulsados del mercado a volver a la búsqueda activa, o a otros que no se lo habían planteado, a solicitar uno de estos préstamos ante las mejores condiciones para financiara la compra. Son precisamente los precios los que establecen límites al crecimiento de la demanda, al dejar fuera a perfiles que si bien tienen solvencia para acceder a un préstamo hipotecario, no tienen la capacidad de ahorrar para afrontar la entrada y los gastos iniciales asociados a la operación, como notario, intereses, etc.
En el mercado del alquiler también hay desajuste. Según el análisis de Idealista, en el segundo trimestre de 2025 el peso del imparable alquiler de temporada (distinto al turístico) llegó hasta el 15% del mercado tras anotar un aumento interanual del 26%. En el mismo periodo, la oferta de alquileres permanentes aumentó un 3% respecto al año previo.
En Barcelona el 49% de las viviendas que se ofrecen ya son de temporada (un 31% más que hace un año); en San Sebastián, un 39% del total tras aumentar un 19% en un año. Son las dos ciudades donde esta tipología acapara más porción del mercado del alquiler. En contraste, las zonas menos tensionadas apenas cuentan con alquiler de temporada, de hecho, llega a ser inexistente en Ceuta y Melilla y supone sólo un 1% en capitales como Ciudad Real, Palencia, Guadalajara, Zamora y Lugo.
Sin embargo, que ahora sea inexistente no quiere decir que el mercado esté blindado. Pequeños mercados donde el alquiler de temporada era desconocido hasta hace poco han registrado los mayores aumentos del volumen de esta tipología, muy por encima de lo que ha avanzado en un año en Madrid (25%), por ejemplo. Son los casos de Ourense (600%), Lugo (150%), Jaén (140%) y Cáceres (113%). Con todo, también hay casos contrarios: en Huesca han caído un 60% y en Palencia y Guadalajara, un 50%.
Querer hipotecarse y no poder; vivir de alquiler y no llegar a fin de mes
El análisis de situación es compartido en el sector. María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, reconoce que la brecha entre la oferta y la demanda "es muy acusada" desde hace cuatro años y está "generando una fuerte presión sobre los precios que suben a un ritmo del 15%". La misma dinámica la sitúa la experta sobre el alquiler, "donde la demanda ha crecido sustancialmente, mientras que la oferta sigue reduciéndose paulatinamente", lo que ha llevado a la mayoría de comunidades a tocar máximos en el precio del arrendamiento durante algún momento de 2025. "Este desequilibrio que se mantiene en el tiempo dificulta cada vez más el acceso a la vivienda para los españoles, tanto en propiedad como en régimen de arrendamiento", concluye.
Si para la pregunta de dónde podremos vivir la respuesta se complica, la de qué régimen preferimos parece unánime: mejor hipotecarse que pagar los precios de los alquileres actuales que descuadran las finanzas mensauales. Un análisis de Fotocasa a tenor de las tensiones que genera el desequilibrio oferta-demanda indica, por ejemplo, que tres de cada cuatro catalanes, andaluces o balearesprefieren hipotecarse para comprar una vivienda que asumir el precio actual de un alquiler, lo mismo que eligen el 80% de los valencianos y más de dos de cada tres canarios.
"La propiedad vuelve a ganar protagonismo como símbolo de seguridad futura, herramienta de inversión, creación de patrimonio y legado familiar. En el contexto actual, si analizamos los datos, comprar una vivienda resulta, en muchos casos, más económico que alquilarla", indica Matos.
Lo cierto es que los datos de compraventas están muy cerca de los de 2007, el mayor momento de expansión del mercado previo al estallido de la burbuja, aunque con un escenario distinto: entonces no faltaba stock como ahora, cuando la escasa oferta va a ser siempre absorbida por una demanda mucho mayor. Sin embargo, el escenario genera una paradoja: mientras las compraventas se disparan, el país de propietarios está a la vez tocando techo: gran parte de la demanda, los alquileres 'por las nubes' siguen siendo la única salida porque no tienen colchón suficiente para afrontar el porcentaje del precio de la compra que no cubre el banco (normalmente el 20%) ni los gastos de apertura.