Vivienda

Los grandes inversores acaparan la vivienda en propiedad y expulsan a las familias

  • Los inversores ven en la vivienda mayor rentabilidad que en otros activos
  • Los inversores internacionales e institucionales acaparan las compras
  • Portales como Airbnb o VRBO suman atractivo para los inversores
Foto de Dreamstime

El precio de la vivienda está subiendo de forma sincronizada en gran parte del mundo. Además, la fuerza de esta subida está siendo superior al incremento de los alquileres, lo que históricamente ha descrito una situación en la que las familias optaban por la compra en detrimento del alquiler y aumentaba el porcentaje de hogares propietarios. Sin embargo, esta vez es diferente: el porcentaje de propietarios está disminuyendo, lo que deja entrever que unos pocos inversores están acaparando una mayor parte de los inmuebles como activo de inversión. Esta tendencia reduce la accesibilidad a la vivienda a la par que expone a este activo a las condiciones financieras globales, amplificando la transmisión de las crisis entre regiones. Este es el principio del camino hacia una sociedad de pocos caseros, pero muy grandes, y muchos inquilinos.

Durante los diez años previos a la última crisis económica, el porcentaje de propietarios (que estaban comprando o tenían ya una vivienda en propiedad) aumentó en prácticamente todos los países desarrollados. El mayor número de compradores incrementó durante esos años el precio respecto a los alquileres, una tendencia lógica pero que en los últimos años no se cumple. La vivienda sigue encareciéndose respecto al alquiler, aunque el porcentaje de población propietaria es cada vez menor. La demanda de compra es sólida, pero está conducida por grandes inversores.

"Es razonable esperar que los precios y el ratio de propietarios se mueve en la misma dirección... sin embargo, la evidencia reciente indica que el coste de comprar una casa se ha incrementado respecto a los alquileres en varios países, pero el porcentaje de personas que tiene una casa ha disminuido", según destacan Daniel Eubanks, investigador de la Reserva Federal de San Luis, junto con Carlos Garriga y Pedro Gete, economistas del IE Business School, en un artículo de la Fed de San Luis.

"Este patrón se está produciendo incluso en países que tienen una política monetaria divergente", señalan estos expertos. El propio Fondo Monetario Internacional ha comentado en su informa sobre Estabilidad Financiera Global que los inversores en busca de rentabilidad están apostando por la vivienda, lo que aparece como explicación potencial para los "fuertes y sincronizados" aumentos del precio de la vivienda.

Con el inicio de la crisis, el porcentaje de propietarios disminuyó en casi todos los países. Los impagos hipotecarios que concluyeron con desahucios, y el miedo de la población a endeudarse para comprar una vivienda, fueron los motivos que causaron este descenso que vino acompañado de una caída de los precios de compra respecto a los alquileres. Lo llamativo es que la tendencia a la baja de la vivienda en propiedad ha continuado mientras que los precios han comenzado a subir.

El porcentaje de propietarios ha seguido cayendo

Según datos de Eurostat, en el caso de España, el 78,9% de los hogares eran propietarios en 2012, mientras que esa cifra ha caído el 77,8% en la actualidad. En otros países como Reino Unido, el descenso ha sido más marcado, pasando del 66,7% desde 2012 al 63,4% actual y en Alemania desde el 53,3% hasta el 51,7%, mientras que en EEUU la caída has di del 60% hasta el 64%, según la nota de la Fed de San Luis.

Mientras esto sucede, los indicadores que miden la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, muestran que el primero está subiendo más que el segundo. Desde el primer trimestre de 2014, este ratio ha aumentado de forma considerable en Alemania, España, Reino Unido, Irlanda y el propio EEUU. También se han registrado incrementos, aunque de menor magnitud, en Francia o Bélgica, mientras que en Italia ha decrecido.

Los economistas que escriben la nota de la Fed de San Luis explican que los primeros resultados tras el estallido de la crisis se pudieron deber a los cambios en la facilidad para acceder al crédito y en la modificación de las preferencias de las familias, que tras el duro golpe de la crisis veían con menor riesgo alquilar casas y coches, en lugar de adquirirlos.

La vivienda como inversión

Pero la razón que explica el actual incremento de precios sin un aumento del porcentaje de propietarios se debe al uso de la vivienda como un activo de inversión. Tras los primeros años de la crisis, el precio de la vivienda alcanzó unos niveles atractivos respecto a otros activos, sobre todo teniendo en cuenta el contexto de unos tipos de interés muy bajos: "El escaso retorno de los activos seguros convirtió a las propiedades inmobiliarias una inversión más atractiva", sostiene la nota de la Fed.

Esta situación ha creado a diferentes tipos de inversores que buscan comprar vivienda para alquilarla o venderla en el futuro. Uno de estos tipos son personas de una edad relativamente madura que quieren adquirir una casa buscando un mayor rendimiento que el que ofrecen depósitos y otros activos seguros. La nota de la Fed los denomina "papá y mamá inversores buscan una inversión".

Por otro lado aparecen los "inversores extranjeros que han incrementado los precios inmobiliarios en la mayor parte de las grandes ciudades del mundo". Por último están los propietarios institucionales que tienen grandes conglomerados inmobiliarios dedicados al alquiler de vivienda.

Aunque los alquileres han subido más despacio que el precio de compra de la vivienda, su incremento durante la recuperación también ha sido notable. Esto ha atraído a muchos agentes a comprar vivienda para alquiler. En el caso de España, según datos del Bde, la rentabilidad bruta del alquiler es del 4,2% anual, muy por encima de la rentabilidad que ofrecen los activos considerados como seguros.

A todo esto hay que sumar "la creación y expansión de portales de alquiler como Airbnb y VRBO que han incrementado la oportunidad de ofrecer arrendamientos a muy corto plazo, incrementando la corriente de ingresos para los caseros", sentencian los expertos de la Fed y el IE Business School.

Las consecuencias la inversión global en vivienda

El FMI ha señalado en su último informe de Estabilidad Financiera que el entorno de bajos tipos de interés ha empujado a inversores institucionales globales a buscar mayores rentabilidades en algunos mercados inmobiliarios, lo que aparece como explicación potencial para los incrementos "fuertes y sincronizados" del precio de la vivienda.

"Todo esto sugiere que los precios de la vivienda están comenzando a comportarse más como activos financieros, como las acciones y los bonos, influenciados por las decisiones de los inversores de todas partes del mundo", señalan los economistas Claudio Raddatz Kiefer y Jane Dokko en el informe publicado por el FMI, subrayando que los países más abiertos a los flujos globales de capitales registran mayor grado de sincronía de los precios de la vivienda y las acciones con los mercados globales.

Esto es un arma de doble filo, según los economistas del FMI. Por un lado, la integración global del mercado de la vivienda supone un incremento de la liquidez que permite a vendedores y compradores tener mayores oportunidades y reducir tiempos a la hora de vender una casa. Además, "los mayores flujos de capitales extranjeros mejoran la distribución del riesgo para hogares y prestamistas".

Pero por otro lado, estos lazos globales en el mercado de la vivienda facilitan y amplifican la transmisión de shocks financieros y macroeconómicos, "incrementando la exposición de una mercado local de vivienda a las condiciones financieras globales y a los shocks que puedan ocurrir a los inversores extranjeros activos en el mercado doméstico". Por ejemplo, una crisis en Rusia puede reducir el número de inversores rusos interesados en viviendas en la costa española y provocar una corrección en el mercado español que podría amplificarse a través del conocido efecto riqueza. La caída de los precios de la vivienda (principal activo de muchas familias) puede dañar el consumo interno además del daño evidente al propio sector inmobiliario.

Por último, el uso de la vivienda como principal activo de inversión está expulsando del mercado a los compradores tradicionales que usan la vivienda como medio vida. Como ha mostrado el Banco de España en sus últimas publicados sobre los indicadores, la accesibilidad a la vivienda es cada vez más compleja por el incremento de los precios respecto a la renta de las familias.

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fernando
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Eso puede suceder en el centro de Madrid, Barcelona, Málaga y pocas ciudades más, en la mayoría de ciudades y pueblos de España, los precios de la vivienda, por una cuestión de sueldos, pisos heredados, hipotecas más difíciles, envejecimiento de la población, disminución de la natalidad etc. las viviendas siguen bajando y el que compre para alquilar se puede encontrar con la desagradable sorpresa que lo que gane con el alquiler lo pierda con la devaluación de la vivienda.

Puntuación 76
#1
frigicoll
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Pero las casas de esos países con "tantos" inquilinos y tan históricamente propensos al alquiler tendrán dueño no? Son casas mágicas?

Puntuación -9
#2
Frigicall
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#2 Claro que tienen dueño, pero son unos pocos fondos buitres que tienen todas las viviendas y las alquilan. Pocos propietarios con muchas propiedades y muchos inquilinos con nada

Puntuación 40
#3
Usuario validado en elEconomista.es
.OPEP-Petroleo.
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España, es hoy por hoy de los fondos buitres, a medida que se acerca su default, los fondos black, se adueñan de todo a precio de risa; pero como dicen los españolitos, "viva el rey". jajajajjaa.

Por cierto el Rey de Arabia, estuvo hace poco en españita, comprando a precio de saldo propiedades del estado español. a cambio de que le fabricaran fragatas.

Puntuación 17
#4
Yo, si
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Para el 1 yo compré en el extraradio de una ciudad castellana co el precio rebajado, lo tengo alquilado y me renta un 8% y el precio de compra, está subiendo.

Puntuación -25
#5
Fuera mediocres
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Para el inutil del 4, España es el país de la ue con más propietarios, españolitos de a pie, de viviendas y buena parte de ellas ya pagadas por qué fueron gente inteligente que invirtieron y ahorraron, seguramente tú, no tienes ni cabeza y encima te atreves a criticar

Puntuación 25
#6
tomasa
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jjjja tipos 0, jjaaaaaaa

Puntuación -13
#7
J-L
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Para el 6, yo diría que sois superdotados.

El 80/90% de los que yo conozco que compraron hace 40/30/20 años, si ahora tuviesen 25/30 años no serían propietarios en la misma proporción.

Saludos,

Puntuación 8
#8
shameless
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Recuerdo que en USA pasó algo muy parecido en los 80s. Los bomberos tuvieron mucho trabajo.

Puntuación 5
#9
Usuario validado en elEconomista.es
Gran Gestor
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La ley de la oferta y la demanda, mucha oferta y poca demanda igual a bajada. Mucha vivienda heredada que se tiene que vender, muchas personas mayores y natalidad casi nula. No hay empleo, inmigración cero. Miles de viviendas vacías y se sigue construyendo...no cuadra nada. Cuidadín, cuidadín que los fondos buitre no compran a precio de agencia.

Puntuación 29
#10
Me parece perfecto
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Ahora es cuando los ayuntamientos pueden aprovechar para subir el IBI.

Puntuación 3
#11
Me suena
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Cuanta especulación en España con la vivienda, esto ya pasó y la resaca todavía la tenemos aquí.

Puntuación 18
#12
Usuario validado en elEconomista.es
.OPEP-Petroleo.
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#6 No te lo niego, son los jubilados de hoy en tu paisito de mediocres juveniles que solo heredaran (primero pagando los impuestazos de sucesiones).

Lo que sucede es que los fondos buitres con la chequera ilimitada desde USA, compran las casas o pisos a precio que sea, y expulsa a esos jubilados (que la mayoria no sobreviven con su pension.

Menos mal yo escape de españa a su tiempo, para vivir feliz con el petroleo de Oriente Medio, e invertir en el caribe sin impuestos.

Puntuación -3
#13
España es guay
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Si ui hay especulación no te digo en Francia o gran br taña, donde la mayor expectoración reside en no poder acceder a una vivienda digna a no ser que seas rico

Puntuación -2
#14
Digo yo
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El que especule con la vivienda que pague más IBI.

Puntuación 0
#15
fernando
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Si la vivienda, compra o alquiler, absorbe muchos recursos de las personas y familias, otros sectores económicos se verán afectados y esto afecta al empleo (no todos somos arquitectos y albañiles). El pelotazo de la vivienda de Bancos, constructores, promotores, fondos buitre, inmobiliarias y demás especuladores es muy contraproducente para la economía en su conjunto y a medio plazo también para el sector inmobiliario que acaba arruinando a los demás sectores. ES hora de que se cumpla el art. 47, de la CE y rebelarnos contra la especulación inmobiliaria

Puntuación 20
#16
Digo yo
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Lo mismo que los tipos de interés esten al 0% algo tiene que ver.

Puntuación 19
#17
Uyuyuy
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Al final en España solo vivirán los espectadores de vivienda y lo mismo algunos de ellos no vivirán España.

España es el país con más viviendas vacías por habitante del mundo y aumentando la diferencia.España será el primer país del mundo en tener más viviendas que habitantes.

😂 😂 😂 😂 😂 😂 😂 😂 😂 😂 😂 😂 😂

Más Maderaaaaaa.

Puntuación 18
#18
Soy el 18
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Espectadores No ESPECULARES SI

Puntuación 1
#19
Especuladores
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Debéis de "invertir" en toda España, que hay provincias como mucha vivienda vacía y despoblandose.

Puntuación 6
#20
A MI TB ME RENTAN
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al 5

el 1 NO SE ENTERA

Puntuación -6
#21
A lo que le interesa la gente
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Cuando tendrá España tipos de interés del 6%?

Paro del6%?

Deuda pública del60%?

🤔 🤔 🤔 🤔 🤔 🤔

Puntuación 7
#22
Al 21
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Por mi puedes comprar todas las viviendas de España, jajaja.

Puntuación 5
#23
Al 22
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La respuesta a las tres preguntas es Nunca.

Eso son datos de países del primer mundo.

España ni fue, ni es y ni será primer mundo.

Puntuación 9
#24
juan
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Me veo mas gente que nunca viviendo en Campings.

Los Tiburones financieros, se cargan el sistema y devoran la parte mas sensible, para seguir cargándose el sistema.

Están enfermos.

Y los gobiernos, no es que sean cómplices, es que los estimulan.

Vamos apañaos...

Puntuación 14
#25