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Vivienda

La evolución del precio de la vivienda dibuja un futuro incierto

Javier G. Jorrín
26/08/2010 - 16:48
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La vivienda sigue en el punto de mira. Ya han pasado tres años desde que estallase la burbuja del ladrillo y el sector continúa aletargado. El ajuste de precios parece haberse estancado a medio camino y ahora nadie sabe cuál será el nuevo rumbo que tomará.

La caída del precio de la vivienda libre volvió a acelerarse en julio al firmar un crecimiento interanual del -4,3 por ciento, frente al 4 por ciento del mes anterior, según el estudio del Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) realizado por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa).

Este descenso rompe con la tendencia del mercado inmobiliario que comenzó en junio de 2009. Hasta entonces se había experimentado un gran ajuste en los precios, con grandes caídas que se producían mes a mes, pero a partir de ese momento comenzaron a moderarse. Esta racha se rompió en junio al volver a acelerarse la caída del precio de la vivienda. Pese a todo, desde Tinsa insisten que "en los dos últimos meses, los precios se han podido ver afectados por la subida de los impuestos indirectos y las habituales perturbaciones de los meses de verano, por ello "no puede extraerse una conclusión acerca de un posible cambio en la tendencia del mercado".

Desde la cima de la burbuja inmobiliaria, coronada en diciembre de 2007, el índice IMIE ha descendido un 16,9 por ciento, pero, ¿continuará el descenso del precio de la vivienda o por el contrario se recuperará para el próximo año?

Inmobiliarias, expertos en el mercado de vivienda y distintas entidades han especulado acerca del comportamiento de los precios del sector para el resto del año así como para el siguiente. El principal problema para realizar una previsión es combinar las diferentes variables que influyen e influirán en el sector.

En primer lugar, el fin de las deducciones por vivienda en el IRPF para las rentas superiores a 24.000 euros anuales, anunciado para el año 2011, afectará notablemente a la evolución del mercado. Por una parte, empujará a la compra de inmuebles para aquellos con rentas altas antes del fin de año, con lo que el mercado podría experimentar un fuerte parón para el próximo año. Sin embargo, la evolución de la demanda entre los meses de enero y junio no parece indicar un estancamiento, sino más bien lo contrario. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) la compraventa de viviendas aumentó un 7 por ciento en tasa interanual en junio, con lo que culmina una racha de seis meses consecutivos de ascensos. Sin embargo, el anuncio de la subida del IVA para el mes de julio provocó el efecto anticipación, por lo cual las ventas aumentaron en el primer semestre del año. Así, el dato de compraventa de viviendas durante el mes de julio, que ofrecerá el INE en septiembre, puede marcar la pauta de la demanda en los próximos meses.

Pero... ¿quién marca la tendencia del mercado, la compraventa o los precios? La inmobiliaria Idealista.com lo tiene claro y otorga la batuta de mando a los precios al vincular la evolución de la demanda al comportamiento de éstos en los próximos meses. Así, en declaraciones a Ep, el jefe de estudios del portal, Fernando Encinar, indicó la semana pasada que "la clave para que no se ralenticen las compraventas serán los precios", aunque con los recortes en la inversión del Gobierno es previsible que "los precios vuelvan a coger a corto y medio plazo velocidad de caída".

También afectará a la evolución del precio de la vivienda los cambios que se produzcan en los próximos meses en el lado de la oferta. El informe Situación España. Tercer trimestre 2010 publicado por el Servicio de estudios del BBVA apunta que la construcción de pisos está frenando su caída. Durante los cinco primeros meses del año, la variación mensual de los visados para construcción se situó en el -0,3 por ciento -corregidos de variaciones estacionales y de efecto calendario-, mientras que en el mismo periodo de 2009 la contracción mes a mes se situó en el 10,4 por ciento. Esto indica que el "ajuste en la oferta de vivienda se sigue produciendo", aunque paulatinamente con menos fuerza. Si el crecimiento de la construcción de vivienda nueva sigue siendo negativo, la falta de stock podría empujar nuevamente los precios, sin embargo, si la construcción reanuda su actividad, los precios podrían volver a caer.

De este modo, será vital la evolución del stock para marcar un crecimiento o no de los precios del sector. El BBVA no se muestra convencido de que la inversión en vivienda crezca hasta niveles positivos en los meses venideros, y afirma en su informe que, pese a "esta incipiente mejoría siembra dudas respecto a la velocidad a la cual el sector dejará de contribuir negativamente al crecimiento durante los próximos trimestres".

El G-14, grupo que engloba a las mayores inmobiliarias, advirtió en junio que se puede producir en determinadas zonas una "escasez" de viviendas en apenas dos o tres años. El parón en la construcción de nuevos edificios puede acabar con el stock, debido a que el ajuste entre oferta y demanda ya se ha producido "después de cuatro años" y que es el momento de reactivar el sector. Si se cumplen las previsiones del G-14, es posible que en aquellas zonas donde caiga el stock, los precios de la vivienda se podrían disparar.

Los expertos también consideran importantes otras variables como la restricción o flexibilidad del crédito, el Euríbor, o el stock de viviendas que tengan las entidades financieras y que necesiten colocar en el mercado. Todas ellas pueden afectar directamente a la evolución de los precios del sector.

Futuro imprevisible

Existen tantas especulaciones sobre el comportamiento de los precios de la vivienda en el año 2011 como el número de previsiones que se han realizado. Tinsa cree que habrá que esperar al inicio del próximo año para ver si el mercado inmobiliario logra estabilizarse. Existen tantos factores que influyen en el precio del sector que acertar con una previsión es una tarea complicada. Tal es así, que desde el Ministerio de Vivienda no se atreven a señalar una fecha en la que los precios vuelvan a un terreno positivo. Así, la ministra Beatriz Corredor apunta que "depende mucho de qué vivienda hablemos y de donde esté esa vivienda".

El pasado mes de junio, la agencia de calificación Fitch realizó una predicción acerca de la evolución del sector inmobiliario en los próximos años. La calificadora advirtió de lo "sobrevalorada" que está la vivienda y de que aún tiene que corregir sus precios hasta un 30 por ciento respecto a los más altos, que se fijaron en 2008. Con esta predicción, Fitch se unió a otras voces que, en años anteriores, apuntaron hacia una caída inminente en los precios del sector, como el FMI o Economist.

Sin embargo, otras voces apuntan que el mercado se está estabilizando y que las rebajas serán pequeñas a partir de ahora o que incluso cambiará la tendencia. Según la estimación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), los precios dejarán de caer a finales del año y volverán a subir en el año 2011 aunque en tasas moderadas. No obstante, a partir del año que viene, el IPE considera que los precios retomarán una racha alcista que los llevará hasta llegar a un margen del 3 o 4 por ciento en el año 2014.

Ante las opiniones tan diferenciadas y la falta de datos claros, la sociedad no sabe bien a qué atenerse. Solamente una cosa parece clara: ante la actual coyuntura económica y con las dudas que se ciernen sobre el sector, la demanda no puede ir a mejor, y por tanto los precios tendrán que seguir con su ajuste. Al menos, ésta es la opinión de los "potenciales compradores de vivienda" entrevistados por la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas). Los resultados de la encuesta publicada en junio que revela que el 83,7 por ciento considera que los precios de la vivienda están sobrevalorados entre un 20 y un 30 por ciento. Asimismo, más de la mitad de los interesados en adquirir una vivienda consideran que los precios deberían caer un 10 por ciento este año.

La última variable que influirá en la evolución del precio de la vivienda la incluyó el Banco de Pagos Internacionales (BIP): se trata del envejecimiento de la población. Según ha informado la entidad, los precios podrían caer un 75 por ciento hasta 2050 debido al efecto contractivo de la demanda. Las bajas tasas de natalidad, sostiene el BIP, provocarán una sociedad envejecida que no invertirá en vivienda. Según el Banco de Pagos internacionales se produce el efecto contrario al que ocurrió con el 'baby boom', que empujó su valor cuando estas generaciones alcanzaron la edad adulta y comenzaron a comprar vivienda.

Con este panorama sobre la mesa, parece claro que todos aquellos que se lanzan a realizar previsiones de futuro, las pintan según sus propios intereses. Pero en el caos reina una expectativa que todos comparten: no se debe volver de ningún modo a las cifras de 2006 y al estallido de una nueva burbuja inmobiliaria.

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Comentarios 15

1
26-08-2010 / 18:59
un potencial comprador
Puntuación 9

si no bajan los precios mucho mas, que timen a otros

2
26-08-2010 / 23:58
Puntuación 12

Por lo visto, lo mejor es vender, más pronto que tarde, el pisito heredado de la abuelita.

3
27-08-2010 / 10:00
JOAN
Puntuación 12

No es mas ciego que el que no quiere ver!!!!!

El Futuro dela Vivienda esta mas que trazado en la Grafica de Precio de la Vivienda en Japon.

Tan solo hay que hacer una simple cmparativa y tendremos que quedan muchos años de clara tendencia sstenida de descenso de los precios!!!!!

4
27-08-2010 / 10:34
Puntuación 15

El mes pasad fuí a informarme para la compra de un piso nuevo en Esplugues, Barcelona. Hoy me llaman para hacerme n uevas ofertas. Está clara la tendencia, no?

5
29-08-2010 / 10:34
Fede
Puntuación -26

Pues nada, si está tan claro esperad 10 o 15 años para compraros vuestra casa, mientras tanto con papi y mami.

6
29-08-2010 / 15:16
Raquel
Puntuación 5

Mirad, nadie se para a pensar en lo que va a pasar.

En 5-15 años gran parte de la gente que actualmente tiene entre 30-40 años (gente en edad de comprar pisos) va a heredar algun piso de sus padres/abuelos. Heredar, pese a lo que la gente piensa, IMPLICA pagar muchos impuestos por sucesiones, por lo que la gente de esta edad debiera de preocuparse por ir ahorrando para cuando llegue ese momento.

Pero no, aqui la gente de esta edad (30-40 años, entre la que yo me encuentro) sigue pensando en comprar comprar.... pues bien. El que compre y esté ahogado... ya puede ir rezando para no recibir una herencia porque en ese caso no va a tener dinero para pagar el impuesto de sucesiones, y tendrá que malvender lo heredado.

Por cierto, la vivienda en propiedad es un lastre tremendo para la economía del pais, porque nadie quiere irse a 300 kms si le sale un trabajo y tener que pagar un alquiler además de la hipoteca de su piso en propiedad.

Lo dicho, lo sucedido en España desde 1998 con la compra masiva de viviendas es el suicidio a medio plazo de la población joven.

7
01-09-2010 / 21:18
futurólogo
Puntuación 6

el 2011 será el año en picado de caida libre de la vivienda de un 3% mensual, llegando hasta el 30% en todo el año 2011 más todo lo que ha bajado que no ha sido nada.

señores esperad que nos vamos a reir muchos de los simberguenzas constructores y bancarios y un ole al Sr. Becerra.

8
06-09-2010 / 15:46
jose
Puntuación -1

raquel a trecientos kilometros hay mas paro, o vives en el extranjero.los pisos que hoy no se venden , las personas no disfrutan de la vivienda dentro de 10 , años eres mas viejo....y seguiras esperando a una casa, las casas son para vivir personas y recuerdo que en este pais de todos existe la propiedad privada....las viviendas no bajan de precio , bajan las de peor calidad , las nuevas estan mas caras que hace un mes , muy simple el iva majetes esos que bajaban los precios y el al quiler mas caro.....

9
07-09-2010 / 07:51
JOAN
Puntuación 3

Jose: La Cometa inmobiliaria se mantiene mientras hay viento. En poco tiempo, no solo dejara de correr el viento sino que los que no quieren que se caiga la cometa correran y correran desesperados por no ver la caida de sus cometas sin mas remedio que el impacto certero contra el suelo, por que ahora mismo, y desde hace unos años, estas cometas estan en las nubes y han de bajarse al tierra. Pero cuidado, una vez rota la cometa, ya no habra manera de remontarla, sin viento futuro, ni reparacion posible, habra que abandonarlas o quedarselas como recuerdo infantil de los buenos tiempos pasados.

10
09-09-2010 / 02:17
Miguel
Puntuación 1

Bueno... para el 2015 intuyo que quizás la vivienda empiece a subir... hasta entonces queda tiempo para comprarse una casita je je

11
09-09-2010 / 10:44
JOAN
Puntuación 1

Miguel: Si como en Irlanda y en los ultimos 20 años de Japon!!!

12
22-12-2010 / 22:50
economist
Puntuación 0

Unos especialistas dicen una cosa y otros otra, yo creo que la carrera de economista no es tal, más bien sería la carrera de videncia porque no haceb más que soltar paridas a ver is aciertan, claro siempre acierta alguien pero tambié siempre hay algún pitoniso que acierta. En fín si en la medicina o en la ingeniería fueran tan "cienzólogos" como en la economía.....

13
30-12-2010 / 00:59
Maximo
Puntuación 0

La vivienda no va a subir en al menos 4 años, y va a acumular bajadas de hasta el 40% de mas respecto al 20% que ya ha bajado...

Logicamente las viviendas recien terminadas tienen precios imposibles, de plena burbuja, pero esque nadie las comprar y sus promotores-constructores acaban embargados con sus promociones por los bancos.

Hya mucho personaje que ha comprado vivienda en los ultimos 7 años y ve que su piso no para de perder valor y entonces se rebota y se pica, pero la cosa es asi, comprasteis en el peor momento posible, os engañaron... suerte con esos hipotecones de 300 mil euros por 80 metros cuadrados en el extraradio y con calidades infimas para su precio...

ERA INCONCEVIBLE QUE UNA VIVIENDA EN UN PAIS DE SEGUNDA COMO ESPÑA COSTARA MAS QUE EN INGLATERRA O ALEMANIA E INCLUSO EE UU...

14
21-01-2011 / 17:29
Onteo
Puntuación 0

Dudo que la vivienda suba a largo plazo.

El problema es el trato que el gobierno y los bancos hacen de esta situación. Hasta ahí creo que todos estamos de acuerdo.

Yo vivo en Irlanda, donde la situación no es mejor y ademas creo que se parece bastante desde el punto de vista inmobiliario. Aquí los bancos han lastrado a la sociedad y se han visto obligados a no dar ni una sola hipoteca y a vender sus activos para poder hacer frente a la deuda adquirida.

Después de una nacionalización forzada se ha necesitado un rescate...y vamos muy mal.

Que ha sucedido? Pues que los que venden se ven forzados a bajar precios, como no se dan hipotecas los pisos siguen sin venderse.

El resultado son rebajas de hasta el 40% en muchos pisos. Sin ir mas lejos en el piso que estoy, una vivienda nueva, habia un precio de 580000 euros para un piso de obra nueva de 102 metros cuadrados. Hoy mismo este piso esta a precio de unos 350.000 euros y Estoy seguro que si negociamos lo tenemos por unos 300.000.

Si los bancos no hiciesen lo que están haciendo encubiertos por el gobierno, el resultado en España seria similar con cifras diferentes.

Mientras Irlanda se recuperara por el 2015 si todo va bien, en nuestro país parece que tardaremos hasta el 2020 para empezar a hacer algo positivo.

Si queremos hacer lo que se hace en España, un desangre y sufrimiento a la larga, nos esta bien empleado. Yo prefiero una Ostia bien dada y a tirar adelante después de un periodo de recuperación con antiinflamatorios.

15
27-05-2011 / 07:38
perkkan
Puntuación 0

el alquiler sigue siendo la mejor opcion ,quedando a a la espera de heredar algun piso de la familia tios o abuelos ademas te da la posibilidad de cambiar de casa si estas en problemas o surge una separacion o decides irte a otro lugar a vivir el alquiler es el futuro amigos ,no quiere decir que si sale algun pisito de estos txollo no te lances a comprarlo pero el alquiler es si duda la mejor opcion desgrabandote un 20% anual categoria

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