Comunidad Valenciana

Nuevas obligaciones para notarios y entidades financieras

Christian Gomis y Marcos González. Abogados de Cuatrecasas.

El Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario -aprobado por el Consejo de Ministros el pasado mes de noviembre y remitido al Congreso de los Diputados para su tramitación definitiva- incorpora al ordenamiento jurídico español la normativa europea sobre créditos inmobiliarios, con la finalidad de garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz que proteja al prestatario en las operaciones de crédito inmobiliario.

Esta normativa pretende paliar el gran número de procedimientos judiciales instados en los últimos años derivados de la falta de transparencia en la contratación de préstamos hipotecarios, como consecuencia, por ejemplo, de las ya tan conocidas cláusulas suelo o, en los últimos meses, de las cláusulas de gastos en préstamos hipotecarios.

El Proyecto de Ley va incluso más allá que la Directiva europea -que sólo es aplicable a consumidores y usuarios-, al incluir dentro de su ámbito de aplicación a cualquier persona física con independencia de que actúe o no en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional. De esta forma, se pretende ofrecer protección también los autónomos que intenten conseguir financiación a través de préstamos hipotecarios.

Para conseguir estos fines, el Proyecto de Ley impone, en primer lugar, nuevas normas de transparencia para los operadores que intervienen en este tipo de operaciones. Así, el prestamista deberá entregar al prestatario, con una antelación mínima de siete días a la firma del contrato, información completa con carácter de oferta vinculante, que se deberá enviar, a su vez, de forma simultánea, al notario elegido por el prestatario, quien deberá verificar que cumple con la legislación vigente.

Además, el Proyecto de Ley impone la exigencia de que el prestatario acuda antes de la firma del préstamo hipotecario ante el notario, a fin de obtener presencialmente el asesoramiento que fuere necesario. El notario deberá hacer constar en un acta -sin coste arancelario alguno, y previamente a la formalización del préstamo hipotecario- entre otros aspectos, la información individualizada suministrada al prestatario, así como que éste comprende y acepta su contenido y que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la operación. Este acta se convierte, por tanto, en un trámite esencial del proceso de concesión del préstamo hipotecario, hasta el punto de que si no se ha realizado no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

Se imponen, además, nuevas normas de conducta de los intervinientes en este tipo de operaciones para evitar las situaciones que se han venido produciendo en los últimos tiempos. Así, la remuneración del personal de las entidades financieras no podrá depender de la cantidad o de la proporción de préstamos concedidos y este personal deberá reunir en todo momento las competencias y conocimientos necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan y sus accesorios.

Se incorpora, además, por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico, el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado "en moneda extranjera" a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo de protección y garantía frente al riesgo de cambio, así como la prohibición de que el tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo que exista mutuo acuerdo de las partes por escrito.

Se recoge, también, el derecho de que el prestatario pueda extinguir el contrato en cualquier momento mediante el reembolso o amortización anticipada de la cantidad adeudada, teniendo derecho a una reducción del coste total del crédito por los intereses y costes correspondientes al tiempo que quedase por transcurrir, sin que el prestamista pueda exigir una comisión por reembolso, aumentando así la seguridad jurídica del prestatario.

El Proyecto de Ley se completa con una regulación del régimen jurídico aplicable a los intermediarios de crédito inmobiliario y de los prestamistas, así como un régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones que recoge.

En definitiva, si bien esta norma busca una mayor protección de las personas físicas prestatarias, puede producir en la práctica la paradoja que -encorsetando las operaciones de concesión de préstamos hipotecarios a unos regímenes estrictos- produzca el efecto contrario al buscando, ocasionando un recorte o encarecimiento de este tipo de operaciones.

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