El nuevo juicio de desahucio

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El pasado 1 de noviembre de 2011 entró en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, con la que se pretende, siguiendo con las anteriores reformas operadas con esta misma finalidad, agilizar la tramitación de los juicios de desahucio, atendida la subida exponencial de la litigiosidad por la actual crisis económica.

Para ello, el Legislador, previa modificación de los artículos 440 y 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha optado por introducir en los procesos de desahucio por falta de pago de rentas una fase previa monitoria. Esta consiste en el requerimiento propio de dichos procedimientos, por lo que, como explicamos, ya no será necesaria en todo caso la celebración de la vista para la resolución de este tipo de procesos.

Así, una vez admitida a trámite la demanda, el Secretario Judicial dictará un requerimiento al arrendatario a fin de que en el plazo de diez días desaloje, se oponga o pague.

En el supuesto que el demandado no haga nada, el proceso terminará por Decreto que dictará el Secretario Judicial, procediéndose al lanzamiento. La fecha para este se habrá indicado en el propio requerimiento, teniendo que verificarse antes de un mes de la fecha señalada para la vista sin necesidad de ninguna notificación posterior al arrendatario, y siendo suficiente con la mera solicitud de ejecución por parte del actor.

Dada la vigencia del artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dicho requerimiento debería advertir asimismo al arrendatario de que, de no retirar sus enseres personales y/o bienes de su propiedad antes del lanzamiento o desalojo voluntario, los mismos se entenderán abandonados a todos los efectos.

En el caso que el arrendatario comparezca para aceptar el desalojo sin pagar ni oponerse, el desahucio terminará también mediante Decreto, y, como en el caso anterior, sin notificación posterior y siendo suficiente la mera solicitud de ejecución por parte del arrendador para exigir el pago forzoso de las sumas reclamadas.

El Legislador no se ha pronunciado sobre la manera en que dicho desalojo debería de acreditarse, por lo que es suficiente, en principio, con la simple entrega de llaves.

Cabe destacar que, de este modo, se evita en ambos casos la celebración de vista posterior que resultaba innecesaria, y a la que en muchas ocasiones ni siquiera comparecía el arrendatario. Sin embargo, y como contrapartida, en ninguno de estos supuestos el desahucio terminará mediante Sentencia, por lo que no habrá imposición de costas, ni resolución expresa del arrendamiento, como tampoco condena al arrendatario a pagar las cantidades que se hubieran devengado hasta el desalojo o lanzamiento.

Por el contrario, si el demandado se opone a la demanda alegando sucintamente y de manera motivada las razones por las que a su entender no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o por las que procede la enervación del desahucio, se celebrará una vista cuya fecha habrá sido consignada previamente en el requerimiento, concluyendo el desahucio mediante Sentencia.

Si bien el Legislador solo prevé que se consigne en el requerimiento la fecha de lanzamiento para el caso de falta de pago, oposición y enervación y la fecha de la eventual vista, sería conveniente que se indicara también en el requerimiento la fecha del lanzamiento a practicaren su caso en estos supuestos.

Finalmente, cabe el supuesto en el que, tras el requerimiento, el demandado pague o enerve el desahucio consignando las cantidades debidas al tiempo del pago enervador. En este caso, con la reforma operada, ya no será posible la enervación en el caso actualmente previsto que el arrendatario hubiera sido requerido fehacientemente de pago con al menos un mes de antelación al momento de la presentación de la demanda.

Es importante destacar que en todos los desahucios se apercibirá al demandado en el requerimiento que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites, siendo citado para recibir la notificación de la Sentencia el sexto día siguiente al señalado para la vista, y sin que el Legislador haya previsto ninguna consecuencia específica para el caso en que el arrendatario no acudiera dicho día a ser notificado de la Sentencia.

En conclusión, es evidente que con la reforma operada se han suprimido trámites innecesarios así como reducido algunos plazos. Otra cosa es que con dichas medidas sea posible lograr la agilización deseada y necesaria, ya que, como la experiencia ha venido demostrando, de poco sirven este tipo de medidas si las mismas no van acompañadas de los suficientes medios materiales y humanos que las hagan efectivas.

Y es que, difícilmente pueden cumplirse los objetivos perseguidos por el Legislador si, como en ocasiones sucede, nos encontramos con que transcurren largos periodos de tiempo para admitir las demandas, notificar los requerimientos, etc.

Isabel Gil es asociada senior de Olleros Abogados

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