Bolsa, mercados y cotizaciones

La inversión en socimis cuadruplica la rentabilidad por alquilar una vivienda

Foto: Archivo

El viejo mantra español de invertir en ladrillo vuelve a sonar con fuerza al calor de la recuperación económica. Lo llamativo es que tan sólo diez años después del estallido de la burbuja inmobiliaria ya se vuelve a hablar otra vez de precios artificialmente elevados en el terreno del alquiler, algo que, por el momento, no afecta al mercado de compra-venta de pisos.

Esta situación ha llevado a muchos inversores a plantearse cuán rentable les resultaría adquirir un inmueble con el fin de obtener una renta de él, si optasen por obviar el hecho de que se trata de una inversión absolutamente ilíquida, en lugar de invertir en socimis cotizadas. La comparativa es claramente favorable para las firmas de la bolsa española ya que el valor neto de sus activos (NAV) creció, de media, un 15,1% en 2017, casi cuatro veces más de lo que ofreció el alquiler de un piso -al que todavía cabe deducirle impuestos-.

Según el Banco de España, la rentabilidad bruta anual del alquiler en España se situó en el 4,2% a cierre de 2017 y cayó ligeramente hasta el 4,1% el primer trimestre de 2018. No obstante, firmas como Idealista y Fotocasa elevan este retorno a cotas próximas al 8% este año con datos elaborados a partir de los últimos anuncios que se publicitan en sus páginas web, resultado de dividir el precio medio del alquiler entre el precio medio de venta.

Llevándolo a la práctica, un inversor que haya comprado una vivienda por 300.000 euros y decide alquilarla por 12.600 euros al año –1.050 euros al mes–, obtiene una rentabilidad bruta anual del 4,2% que estima el Banco de España. Sobre esa misma cantidad (de 300.000 euros), atendiendo al crecimiento del NAV de las cuatro grandes socimis cotizadas –Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial, Lar España e Hispania– del 15,1% en 2017 le hubiera reportado 45.300 euros el año pasado.

La compañía capitaneada por Ismael Clemente logró la mayor revalorización de sus activos, con un crecimiento del 18% desde los 11,23 euros por acción a cierre de 2016 hasta los actuales 13,25 euros (las socimis actualizan su NAV cada semestre). Hispania logró una evolución del 16,1 % –hasta los 15,93 euros–; frente al 14,5% de Colonial y el 11,6% de Lar España.

De cara a los próximos años, el consenso de mercado estima que el crecimiento prosiga. De media, el activo neto de las cuatro socimis se incrementará otro 11%, entre las que destaca, principalmente, Colonial que alcanzará un NAV por título de 10,12 euros a cierre de 2019, lo que supone una evolución del 21,9%.

Atendiendo sólo a su evolución en bolsa, un inversor que comprase acciones por valor de 300.000 euros el 1 de enero de 2017 hubiera obtenido ganancias de 78.000 euros un año después –de media, las socimis se revalorizaron un 26%– o hasta 39.900 euros en lo que va de este ejercicio gracias a su evolución en bolsa.

De hecho, Colonial y Merlin han llevado a sus acciones a máximos históricos y se cuelan entre las ocho firmas más alcistas del Ibex 35 en 2018, con sendas subidas del 19,5 y 11,7%. Gracias a este empuje alcista, las cuatro cotizadas han aumentado su valor en bolsa en 2.683 millones de euros, hasta capitalizar en conjunto más de 13.000 millones de euros.

El 'boom' del inmobiliario

El precio medio del alquiler volvió a subir en España un 8,8% a cierre del primer trimestre del año, según datos de Idealista. De los resultados de este informe se deduce que Barcelona y Madrid siguen siendo las dos ciudades donde es más caro alquilar, al tener que pagar entre 1.760 y 1.590 euros, de medio, por un piso de 100 metros cuadrados (ver gráfico).

En un contexto de más inversión y aumento de rentas, las socimis, dedicadas al alquiler de oficinas, centros comerciales y locales, y en menor medida de residencial, saltaron a cotizar en el año 2014 dando inicio al nuevo ciclo del inmobiliario.

A ellas se sumaron las promotoras inmobiliarias Neinor y Aedas Homes en 2017 como nuevos actores cotizados, a las que se unió Metrovacesa que regresó a la bolsa seis años después, en febrero de este año. Por delante, y tras la cancelación de la ops de Azora del pasado 11 de mayo, está prevista la llegada en junio de Testa Residencial, una socimi controlada por los bancos –Santander y BBVA tienen una participación conjunta del 62,4%– y de la que Merlin es propietario también con el 17%. El valor bruto de sus activos (GAV) asciende a 2.275 millones de euros.

Por su parte, la promotora Vía Célere tiene previsto su salto al mercado también este año, previsiblemente antes del tercer trimestre, con una valoración que rozará los 1.000 millones de euros.

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Fede
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Ya... y tu culo un futbolin

Puntuación 14
#1
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Vaya chapuza de calculos haceis.

Estais comparando el incremento de valor de la accion de una socimi con las rentas del alquiler de un inmueble, omitiendo que el inmueble tambien se revaloriza y la socimi tambien genera rentas via dividendos.

Menudos economistas estais hechos.

Puntuación 37
#2
forrest gump
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Lo que ignora el comentario 2 es que para un particular es muy difícil vender un inmueble

y mi consejo es no invertir jamas en algo que no puedas vender

Puntuación 7
#3
aviso
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Vamos, a ver, una SOCIMI está obligada en sus estatutos a destinar su inversión al alquiler, y pagar unos impuestos del 10% sobre la rentabilidad de los mismos.

No sea que ahora resulte que no existen tales alquileres, y que los rendimientos de los mismos sean ficticios, es decir, que se afirma que se alquilan a unos precios y realmente no hay nadie pagando tales alquileres.

Por tánto, se afirma que los alquileres suben y suben, y en la SOCIMI no hay nadie pagándolos. En dicho caso sería un instrumento vehicular para pagar pocos impuestos y apar obtener rendimientos vía bolsa de cosas que en realidad no existen.

Puntuación 11
#4
rew
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Dos cosas;

Rendimientos pasados no garantizan rendimientos futuros, el mercado se está recalentando y ya se habla de una nueva burbuja inmobiliaria.

El año pasado fue un buen año en renta variable, hubo multitud de valores con revalorizaciones de dos digitos.

Puntuación 16
#5
jose
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Por poner un ejemplo, un Piso alquilado tiene unos gastos importantes que restan del beneficio del alquiler y hay que tener muy en cuenta como son: IMPUESTOS, REFORMA DE LA VIVIENDA PARA ALQUILAR, AVERÍAS, IMPAGOS DEL INQUILINO, DESTROZOS EN LA VIVIENDA, COMUNIDAD, DERRAMAS POR ARREGLOS EN LA COMUNIDAD, ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD, JUICIOS Y ABOGADOS EN CASO DE PROBLEMAS CON EL INQUILINO...ETC.

El comprar pisos para alquilar, no es en ningún caso un buen negocio, para sacar una rentabilidad del 4%, en muchos casos es una ruina y dependiendo del inquilino puede ser un infierno.

Puntuación 17
#6
Mr pisito
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Yo he invertido 900.000€ en ladrillo en el periodo 2012-2016.

200.000€ en socimis, 50.000€ en cada una de las grandes socimis que salieron en blanco Merlin, Axiare, Hispania y Lar. Dos ya me las han opado, y entre eso y los dividendos que he cobrado ya he recuperado los 200.000€ invertidos. Las compre al precio que salieron a bolsa, es decir, sobre 10€ cada una.

Tambien he comprado mi vivienda habitual, vivia de alquiler hasta entonces, pero he aprovechado para comprar mi casa con un descuento del 60% desde precios boom, recientemente se ha realizado una operacion de un inmueble similar, con lo que calculo unas plusvalias latentes del 50%.

Tambien compre una oficina para mi negocio, 190m2 aprovechando precios de derribo. Son las mejores oficinas de la zona, y si la alquilara me rentaria cercano a un 15% del precio de compra.

Y otra operacion excelente ha sido ir acumulando pisos para estudiantes, 6 en total a un precio medio de 40k, los he adecentado bastante con una reformilla de 2k, me queman el telefono a los dos minutos de sacarlos a alquiler, literalmete. Aqui he aprovechado financiacion barata (tipo fijo a 30 años al 1,9%), escasez de oferta, hay pocos pisos y muy malos, precios de risa, aqui tambien calculo que se han revalorizado casi un 50%.

Las oportunidades son para el que sabe aprovecharlas, y digo yo, si a 1200 €/m2 no compraba nadie, porque ahora a 1800€/m2 hay ostias para comprar????? La gente esta muy loca y solo sabe seguir al rebaño.

Resumiento, he soltado 500.000€, financiado 400.000€. Pago de hipotecas no llega a 1600€ al mes, he recuperado de mi inversion ya 200.000€, y recibo de alquileres, dividendos y rentas que dejo de pagar unos 40.000€ al año.

Aqui el que no se forra es porque no quiere.

Puntuación -2
#7
Mr pisito
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#6 Si compras con una rentabilidad bruta del 4% seguramente mal negocio hagas, si exiges un 10%/15% ya es otra cosa.

Yo he comprado los pisos para estudiantes por 40.000€, los alquilo a 450€/mes, y ya estoy estudiando subirles la renta a 550€/mes al menos (solo en el caso de que abandonen el piso a los nuevos inquilinos, los que pagan religiosamente la renta les voy a respetar el precio), y creo que los alquilaria sin problemas.

Ahora esos pisos se venden a 60.000€, con lo que hay que recalcular la rentabilidad, y ya la operacion no es tan atractiva, Sobre todo sabiendo que el mercado del alquiler se esta recalentando.

Puntuación -7
#8
JMT
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¿Dónde está la recuperación económica, en los 690.000 puestos de trabajo de camareros que se anuncian para la próxima temporada estival, o los TRECE MILLONES DE PERSONAS en estado de pobreza y exclusión social ?

Puntuación 9
#9
navegante prohibido arruinar el país via impuestos
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Al 7, compraste en el mejor periodo, y me alegro por todo aquel que tiene decisión por entrar en cualquier negocio cuando se presenta la oportunidad.

hoy no hay nadie que rebata que hemos estado en un buen tiempo para comprar y yo creo que en muchos sitios hay oportunidades de compra, ya que si hay más trabajo aunque algo más precario, si las tiendas venden más, para nada me cuadraba que las viviendas entraran de continuo a precios de derribo.

Puntuación -3
#10
Warren Buffetito españolito
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Hombre Mr. Pisito, con 900.000 euros de los que dices disponer ¿por qué no compraste en EEUU, Londres o París?, ahora serías rico. ¿por qué no compraste General Motors, Samsung o simplemente lingotes de Oro?.

Eres todo un patriota, dispones de 900 mil euros y sigues teniendo 8 años después 900 mil euros, cuando hay gente que con 900 mil euros en 2012, ahora tienen literalmente 9 millones.

Cambia de asesor, creo que se está haciendo rico con tu dinero. Y eso dándo por bueno lo que dices, que tiene algunas cosas discutiobles.

Puntuación 15
#11
fernando
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Como los alquileres en su mayoría están en manos de Bancos, SOCIMIS, fondos buitre etc. suben los precios artificialmente del alquiler en el centro de las grandes ciudades para que creamos que comprar viviendas, que también son de ellos, es muy rentable para alquilarlas. Lo que quieren es deshacerse del mayor número posible de viviendas por lo que les viene encima...

Puntuación 13
#12
ladrillo y violencia
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seguimos sin castigar la especulación y eso nos aboca a otro barranco. No escarmentamos. Los brotes de violencia se multiplicarán si seguimos por donde vamos no hay más que poner los telediarios.

Nadie estará a salvo

Puntuación 2
#13
al 7
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¿De dónde has sacado tanto dinero para invertir?

Puntuación 7
#14
Para Forest
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FOREST GUMP:

EL comentario 2 no ignora nada. Dice lo que dice y no habla ni de liquidez ni de si es mejor una cosa u otra.

Puntuación 4
#15
C
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Si quieres tener problemas a corto plazo y pérdidas a largo plazo, compra y alquila.

Puntuación 6
#16
cerrajeros 24 horas
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Cálculos rápidos para el que quiere invertir en este maravillo mundo del ladrillo, donde nadie tiene un chavo ni para alquilar:

Sueldo medio de pareja de unos 25 años cada uno: 1600€ entre los dos.

Ahora, vamos a invertir para hacernos con dineros. Compramos una casa de 100k, invirtiendo el 35% que nos piden, del cual se destina un 30% a gastos de aperturas, gestión y más inventadas. Haces la hipoteca a tipo fijo, de modo que al final necesitas 95k reales a financiar. Acabas pagando 151k + 35k que pusiste.

Lo mejor viene cuando te dicen, ahora alquilas y recuperas jajajaja. Alquilando a 550€, lo cual ya es casi inviable que lo alquiles dependiendo de la localidad, tardas 28 años en empezar a ver rentabilidad.

Joder, negocio del siglo.

Puntuación 9
#17
WHAT
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Tenia un tochazo escrito y por el MALDITO click bait que las paginas se refrescan solas pasado un rato para generar visitas falsas y engañar a los anunciantes, se ha perdido. MCED

Puntuación 4
#18
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Yo compre dos pisos por 25.000 cada uno, los alquilo a estudiantes por 1300 euros al mes. Si vendiese ahora los pisos me darian unos 600.000 por cada uno.

Si es que sois unos pringaos.

A ver quien me lo mejora.

Puntuación -6
#19
Mr pisito
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Al 11, aprende por lo menos a leer, yo he invertido 500.000€, he tomado prestado 400.000, mis propiedades ahora valen sin ser muy optimista un 50% mas, es decir, 1.350.000, he invertido 500.000, tengo 1.350.000, y debo 370.000, he doblado mi dinero en un periodo muy corto de tiempo, lo que no esta pero que nada mal, y no estoy sumando rentas cobradas ni dividendos.

En cuanto a lo de invertir en Londres, Shangai o Pernambuco, casi que no me interesa, no invierto en mercados ni cosas que no conozco, ni pago asesores, me conforme con mi pobre performance.

Ah, se me olvidaba, tambien tengo bitcoins y demas altcoins compradas años atras ;).

Puntuación -4
#20
Mr pisito
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Al 14, pues montando negocios y arriesgando mi dinero desde muy joven, hartando de pagar impuestos y sueldos a mis empleados. Con 23 años monte mi primera empresa, llegue a tener 7 empresas, de las cuales me quedan 3 y con una participación ya minoritaria y sin saber nada del dia a dia de la empresa.

Ahora con 39 años se puede decir que estoy jubilado, y sin ganas de pagar muchos mas impuestos ni meterme en jaleos, solo cobrar mis dividendos y rentas y disfrutar de la vida.

Puntuación -3
#21
warren the buffetito spanish
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19

Si lo compraste por 25.000, ahora valen 25.000, no te quepa duda, y ahora a los pisos patera se le llama "estudiantes"?, 1.300 euros dirás al año ¿no?, porque vaya pardillos tus "estudiantes"

20

O no te explicas bién , o yo soy cortito, ¿has invertido 500 mil y has pedido prestados 400 mil (por ejemplo a 20 años) supone que arriesgas una inversión con el prestamo, es decir, que con un interés minimo en 20 años has devuelto al banco 400 mil más 300 mil de intereses, con lo que con tus 500 mil iniciales te habrás pulido 300 mil en intereses para hacer efectivos tus otros 400 mil prestados. Si dentro de 20 años todas tus propiedades se valoran en 900 mil no habrás ganado nada, pero tampoco has perdido.

Puntuación 2
#22
lisandro
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Veo mucho comentario con envidia en este foro. Gente a la que pareciera darle rabia si alguien hizo buen negocio con la compra de vivienda. No hay que ser cabeza dura: es evidente que el que compró en 2013-2014 hizo buen negocio, porque los precios estaban realmente muy bajos, hoy están más altos y evidentemente los alquileres suben. Por eso no se si critican el mercado de la vivienda solo con el análisis sentimental basado en la envidia o el análisis real en base a números y estadísiticas. Por eso para el 7, un aplauso.

Puntuación 4
#23
Mr pisito
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Al 22, te doy la razon que son pisos patera, pero los estudiantes son tan infelices que lo pagan. Yo he ido adecentando los pisos que he comprado, y casi siempre me dicen que es lo mejor que han visto los que vienen a verlo.

En cuanto a los intereses eres un cachondo, claro que pago intereses, pero por otro lado recibo rentas y dividendos. A 20 años calculo que habre pagado 192.000€ de intereses, unos 10.000€ al año, pero tambien recibo rentas, y bastante mas de 10.000€. Aparte como te comento ya he recibido de vuelta 200.000€ (algo menos), por la opa de Axiare e Hispania, podria quitarme hipoteca, pero, para que? si pago un 1,9% y por otro lado puedo recibir un 5%, no tiene sentido hacerlo.

Puntuación 1
#24
Mr pisito
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Pepsi da un dividendo cercano al 4%, Coca Cola 3,5%, Procter&Gamble casi 4%, J&J 3%, 3M casi el 3%, Philips Morris 5,5%

Todos aristocratas del dividendo.....

Para que repagar hipoteca??????

Puntuación 2
#25