La tensión política es la llave para entrar con descuento en inmobiliarias cotizadas

22/10/2017 - 9:03


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El castigo por la exposición a Cataluña deja a muchas firmas del sector por debajo del valor neto de sus activos en una fase de crecimiento del ciclo

Poco o nada han cambiado las expectativas, pese a la situación de inestabilidad política instalada en Cataluña, para el sector que más se ha reconstruido en los últimos años y que ha acaparado el mayor número de salidas a bolsa. La reactivación en los precios de los activos inmobiliarios, especialmente en grandes ciudades, condujo a partir de 2014 a la creación de nuevas empresas -en muchos casos socimis dedicadas al alquiler, pero también promotoras- y a la metamorfosis de otras antiguas firmas del ladrillo. Todas buscan rentabilizar la oportunidad que brinda el mercado español, en una fase de recuperación y subida de rentas.

Las empresas cotizadas del sector inmobiliario se beneficiaron del momento alcista que vivía la bolsa española hasta final de verano. La gran mayoría alcanzó, entre los meses de julio y septiembre, niveles nunca vistos desde sus debuts en el parqué. Los inversores estaban dispuestos a pagar precios superiores al valor neto de los activos -cotizaban por encima del conocido como NAV, por sus siglas en inglés-. Y es que en una situación de crecimiento como la prevista, pagar una prima es lo razonable. Sin embargo, en pocas semanas ha dejado de pagarse esta prima para aflorar un descuento. Desde sus máximos en bolsa todas sufren retrocesos, sobre todo desde la consulta soberanista del 1 de octubre. Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial se sitúan entre los valores más bajistas del Ibex desde entonces.

Con estas caídas, casi muchas firmas del sector cotizan ya por debajo del NAV (ver gráfico). "La distorsión en precios se debe, sobre todo, a la emocionalidad del mercado por el ruido político, pero, en mi opinión, los fundamentales son buenos y va a acabar imponiéndose, no hay nada intrínseco que justifique estos descuentos", señala José Ramón Iturriaga, gestor de Okavango Delta y Spanish Opportunities en Abante, enfatizando que "es un sector que aún tiene mucho potencial. Aunque ha comenzado la recuperación, estamos lejos de hablar de burbuja".

Oficinas

El negocio de las oficinas es uno de los que más se ha reactivado y por el que están apostando muchas de las grandes del sector. Merlin, Colonial y Axiare tienen carteras donde este activo se lleva el mayor peso. Y es precisamente al que más se está castigando en el parqué por la incertidumbre política.

"Los segmentos residencial, logístico y minorista deberían demostrar más resistencia que el segmento de oficinas, ya que dependen más del gasto del consumidor que del sentimiento empresarial", considera Carlos García Bayón, analista de crédito de S&P Global Ratings. Desde la agencia matizan que tanto si Colonial como Merlin (las firmas que siguen) sufren deterioro en Barcelona, lo podrán compensar por su diversificación geográfica, y en el caso de la última, también con otros segmentos de negocio.

Merlin y Colonial cotizan con un descuento del 3,5 por ciento y del 3 por ciento, respectivamente, frente al último NAV publicado. Para la primera, que pierde un 7,6 por ciento desde el 1-O y que este mismo año cerró la compra de la conocida Torre Agbar en Barcelona, Cataluña supone un 14 por ciento del valor de sus activos y un 16 por ciento de las rentas. Desde que actualizó el NAV en 11,36 por acción, ninguna firma de análisis ha situado su valoración por debajo. Es decir, ninguna cree que deba cotizar con descuento.

Desde JP Morgan estiman un crecimiento anual del 9 por ciento en el NAV en los próximos tres años. Con ello, y teniendo en cuenta el precio actual, consideran que cotiza más atractiva que sus comparables y con la mayor rentabilidad por dividendo con vistas a 2019. Con los pagos de 2017 ofrece un 4 por ciento, solo por detrás de la retribución del Lar en la bolsa española.

En la misma línea de crecimiento, desde Sabadell estiman que el NAV de Colonial podría crecer entre el 7-9 por ciento anual en los próximos dos años. Los analistas del banco destacan que, tras las últimas caídas -pierde un 8,15 por ciento desde el 1-O-, ofrece un descuento con el que la relación "rentabilidad/riesgo es atractiva". La compañía celebró esta semana su Día del Inversor, en el que aclaró que no ve un cambio de tendencia tras los acontecimientos en Cataluña. Su exposición es del 10 por ciento, frente al 16 por ciento que pesa Madrid en su cartera y el 74 por ciento de París. La socimi destacó que, en general, se dan las condiciones para ver mejoras de rentas en las renovaciones dado su alto nivel de ocupación (del 96 por ciento, el más elevado del sector), que le da poder de negociación frente a inquilinos.

La única socimi que cotiza con prima (del 7,8 por ciento) es Axiare, pese a que retrocede un 5,6 por ciento desde el 1-O. Aunque eso no le quita atractivo para los analistas, ya que tiene la mejor recomendación de toda la bolsa española entre las firmas con cierto seguimiento. El mercado está valorando positivamente que hayan cumplido los objetivos marcados en la salida a bolsa y que en su ADN prevalezca la creación de valor. Ejemplo de ello es que la cartera actual se ha adquirido un 15 por ciento por debajo de su coste de reposicionamiento.

Pero el gran potencial reside en que tienen mucho por hacer con sus activos. Solo han estabilizado el 42 por ciento de la cartera, sin actuar en el 58 por ciento restante. Las rentas anualizadas eran de 65 millones de euros en junio y el potencial para la cartera actual que estima la firma una vez que acaben los reposicionamientos, se ocupen los edificios vacíos y se renegocien contratos es de 102 millones en 18-24 meses -sin incluir compras de activos ni incremento de rentas- .

Hoteles

La inmobiliaria que se ha impuesto en el sector hotelero es Hispania. La compañía, que está cotizando con un descuento del 3 por ciento pese a que todavía sube un 30 por ciento en el año, ha diseñado un plan "para ser liquidada (y los ingresos en efectivo devueltos a los accionistas) antes de marzo de 2020", recuerdan desde Socitété Générale, donde esperan que para ese año la socimi haya logrado "una cartera de ocio líder con una rentabilidad por dividendo del 6 por ciento (frente al 4,4 por ciento previsto de media en la zona euro para 2020)". Los analistas del banco confían que, a corto plazo, "los sólidos resultados operativos" que pronostican para el tercer trimestre podrían tener un impacto positivo en el precio de las acciones".

Centros comerciales

Aunque algunas socimis tiene en cartera centros comerciales, en este campo es Lar España la que ha apostado más fuerte, ya que representan más del 70 por ciento del valor bruto de sus activos. Pese a que es la que sale más airosa de la tensión en Cataluña -solo cae un 0,7 por ciento-, es la socimi que cotiza con mayor descuento, más de un 11 por ciento, aunque también la que tiene mayor rentabilidad por dividendo en 2017 (del 4,7 por ciento). Desde JB Capital confían en que "el futuro crecimiento del NAV está respaldado por el resultado positivo de las políticas de valor agregado implementadas en la cartera de activos para aumentar la ocupación y las rentas, la reinversión de los ingresos por la venta de activos no esenciales y la finalización de las ventas de activos".

Promoción inmobiliaria

Y después del alquiler, resucitó la promoción inmobiliaria. Neinor Homes fue la primera nueva firma en saltar al parqué este año, a la que ahora se une Aedas Homes (ver información a la derecha). En estas empresas, los expertos recomiendan no fijarse tanto en si hay un descuento sobre NAV, ya que es habitual pagar una prima; su negocio se parece más a una industria. Para los analistas de Bankinter, una de las claves en Neinor es que "las adquisiciones de suelo finalista a precios atractivos permitirán mantener los márgenes y los resultados del primer semestre han puesto de relieve que está superando los objetivos de su plan estratégico en preventas y entregas de viviendas". En esta línea, desde JB Capital destacan que "ha completado el 14 por ciento de su objetivo de adquisición de suelo para 2018 ya en 2017, lo que podría llevar a una actualización del plan de negocio, anticipándose en las entregas".

Entre las supervivientes de la crisis queda Quabit, pero con muy poco seguimiento de analistas al tener un tamaño mucho menor. A diferencia de las nuevas promotoras, cotiza con un fuerte descuento, del 34 por ciento. En su plan estratégico 2017-2021, el objetivo es triplicar el valor en libros y remunerar al accionista con más del 5 por ciento.


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Comentarios 18

#1
22-10-2017 / 10:14
Ines
Puntuación 0

No les robemos más.

Productos catalanes: NO GRACIAS.

#2
22-10-2017 / 10:45
monedero falso
Puntuación 0

Especuladores del ladrillo en Cataluña os vais a comer los pisos con patatas.

El sector inmobiliario catalán le esperan muchas penurias con los actuales políticos.

Las sedes que se han ido, no creo que compren muchas oficinas para sus empleados.

Inversores incautos que no os vendan duros a cuatro pesetas. Uid.

#3
22-10-2017 / 10:57
CAT
Puntuación 0

mecachis! otro catalán campeón del mundo!

#4
22-10-2017 / 10:59
wert
Puntuación 0

bien! a ver si conseguimos que los precios vuelvan a su sitio, que en Barcelona están por las nubes! esto va bien

#5
22-10-2017 / 11:00
Lola
Puntuación 0

Que los compren los funcionarios catalanes que son los independentistas y tienen el sueldo asegurado. Yo igual tengo que emigrar.

#6
22-10-2017 / 11:02
Lola
Puntuación 0

Que los compren los funcionarios catalanes que son los independentistas y tienen el sueldo asegurado. Yo igual tengo que emigrar.....

#7
22-10-2017 / 11:09
CAT
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En la UE muchos países están cansados de las estúpidas y desagradables presiones de la diplomacia española pero por cortesía siguen callando, no por mucho tiempo más, todo llegará a su debido tiempo. Merkel públicamente sigue apoyando a España pero de forma matizada, exige una solución dialogada y diplomática, así que no se sale del guión impuesto por ella misma. Pero parece que en privado llevan tiempo dejándole muy claro a Rajoy que si aplican represión en plan hardcore se quedarán solos, por eso andan diciendo los del PSOE (poli bueno) que el 155 será suavecito, solo la puntita. Ya, claro, imposible controlar mossos y tv3 sin montar un pitote. Ocurre que si España se lanza al monte, entonces Catalunya activaría la independencia y empezarían los reconocimientos en cadena y los grandes quieren evitar esta situación caótica y descontrolada que podría hundir las bolsas y quien sabe cuantos horrores más. Una pesadilla para Merkel que, además, necesita a los Verdes alemanes para formar gobierno. Romeva, ex del grupo verde se lleva bien con todos ellos, Diplocat lleva tiempo trabajándoselos. La verdad es que, por ser un tema que según España no estaba en la agenda ayer se habló y mucho. Las palmaditas a Rajoy empiezan a parecerse a esas que hace la directiva de un equipo de fútbol a su entrenador el día antes de despedirlo.

#8
22-10-2017 / 11:17
Más tontos que los corsos
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#7 Deja de soñar. Nunca empezarán los reconocimientos en cadena por parte de Europa. Todos tienen movimientos independentistas en sus países, empezando por Alemania.

#9
22-10-2017 / 11:44
juan
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Si hubiera pasado lo que los medios pensaban, es decir, que las empresas catalanas se hubieran deslocalizado absolutamente, Merlin y otros fondos hubieran hecho caja. No ha sido así, de manera que el artículo tiene muy poco sentido.

#10
22-10-2017 / 12:11
Maria
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Trabajo en un centro de la tercera edad y la mayoría de los mayores que apoyan el separatismo o son ex funcionario o padres de funcionarios y muchos reúnen las dos condiciones. Que se sepa

#11
22-10-2017 / 13:28
Harto de subnormales
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#7 preséntate al club de la comedia o a la academia de cine que te montas películas bastante buenas de comedia/ciencia ficción.

#12
22-10-2017 / 14:26
peter
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Iturriaga, ese gestor cuyos fondos llevan sin aportar nada casi 4 años. Telita

#13
22-10-2017 / 15:32
juan
Puntuación 0

las medidas que de verdad están funcionando son

EL NO COMPRAR PRODUCTOS CATALANES,

NO Lidl que colabora con los golpistas, No SEAT, No Mango, No frutas de Lérida, etc, etc...

OJO con los dineros que están engañando solo el estado Español garantiza los depósitos, saquen su dinero de Cataluña la CUP prepara un corralito. Recuerden Grecia .

#14
22-10-2017 / 19:06
Identificado intoxicador retrasado mental
Puntuación 15

"Dejamos los comentarios de este depravado, vergüenza de los operarios electricistas de Sevilla Luis Javier Villar Rodríguez en 0. Un gitano que despotrica de los gitanos, un parásito que lleva muchos años en los foros intoxicando, haciéndose pasar por catalán insultando a los catalanes, andaluces, gallegos, extremeños, insultando a todos, nos insulta a nosotras las mujeres, se insulta a si mismo, es un enfermo mental, este depravado, parásito está todo el día en los foros insultando, menos trabajar, que le da mareos al nombrar trabajo.

Denigra a las gentes que no tienen su forma de pensar y a las gentes que están más preparadas. Cuando ya ha sacado la información, denigra a los que les ha dado la información. Con rencor, odio, que tiene dentro y para las gentes. Actúa de mala fe. - Intoxica, está todo el día en las redes sociales, dándoselas que sabe, cree que sabe de todo y que se las sabe todas, va de listo, listillo, cuando no es más que un depravado. Siempre pidiendo datos, sitios para sacar la información, pero el depravado no los da o si los da, son para sus tenebrosos intereses, o si los da, nunca de quienes son los datos y los sitios. - No trabaja, es un vago, hace como el que trabaja, el trabajo es por enchufes y despotrica de las gentes que lo han enchufado. Engaña a todo el mundo diciendo que trabaja pero está todo el día en los foros, con muchísimos nicks falsos, con más de 60 cuentas falsas. Despotrica de todo, de todos, manipula los comentarios, sus propios comentarios, manipula los votos de los comentarios, borrando las cookies, para sus tenebrosos intereses. - Al sitio que va da mala suerte, tiene mal fario. - Es falso, mezquino. - Busca siempre lo negativo. Siempre intenta quedar por encima de las gentes. Se las da de gracioso, no deja de ser un triste gallina. Cuando se le dice las verdades, empiezan sus lloros, culpabilizado al mundo de lo desgraciado que es. Nadie del podcast, es ni hace esto, que se tengan errores es lo normal, pero no es ni hace esto. El que lo es y hace todo esto, es el de, Santiponce, Sevilla, vergüenza de los operarios electricistas y autónomos Luis Javier Villar Rodríguez. Este enfermo mental ha intentado manipular un mundo, un submundo, intentando hacer creer que intoxicando y manipulando los votos, manipulando los foros, respondiéndose a si mismo con todos los nombres o nicks que se le pase por la enfermiza cabeza, teniendo un falso debate, falso como lo que es este tipejo y según sus tétricos intereses, es lo que piensa todo el mundo. Un submundo enfermo, intoxicado, lleno de rencor, ira, a su medida y semejanza. A nosotros, al principio, nos engañó, estafó, es lo que hace, engañar, estafar, pero después ya se descubrió todo. Seguirá intoxicando, manipulando, despotricando, engañando, estafando, escaqueándose del trabajo, es lo que hace, engañar, estafar, escaquearse del trabajo, cuando intoxica, manipula, engaña, estafa varias veces, lo seguirá haciendo, además es otra de las enfermedades mentales que tiene. Falso. Parásito. Que se vaya al profesional psicólogo psiquiatra, necesita tratamiento para la psicosis esquizofrenia psicópata."

#15
22-10-2017 / 21:55
Manolarga investments and portfolio management
Puntuación 0

Chorizos Pepe a punto de dispararse en bolsa.El holding choricero propiedad de Mariano Moreno Cantinflas bate récords en la fabricación de independentistas. Si no le gripa la máquina alcanzará unos objetivos del 70% de estelados en la próxima presentación de resultados.

#16
22-10-2017 / 22:07
Cocoguagua
Puntuación 0

13

Hay muchos productos catalanes que se elaboran con productos del resto de España.

También hay muchos españoles que no son independentistas y que se ganan los garbanzos trabajando en esas empresas...

¿Vais entendiendo o es mucho para una vez?

#17
22-10-2017 / 22:22
.
Puntuación 0

14

Ahora cuando Mariano te diga que no le llega para soltarte las pagas extras...veremos

#18
22-10-2017 / 22:56
sevillo
Puntuación 0

Yo no era independentista pero si cae el ladrillo me voy hace ya haber si de una vez se van estos inversos y podemos comprar pisos a precios asequibles... si el referéndum fue anticonstitucional, expecular en vivienda también. .. viva Catalunya! !!

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