Un retraso en el pago de parte de una sola mensualidad del alquiler de una vivienda permite al propietario revocar el contrato de arrendamiento. Esta tajante conclusión es a la que llega el Tribunal Supremo, en una sentencia de 19 de diciembre, en la que establece la doctrina jurisprudencial de que "el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".
La resolución se inscribe en una serie de fallos más o menos recientes del Alto Tribunal que han ido dando más poder al propietario en el seno de la relación contractual con los inquilinos a los que ha alquilado el domicilio. En esta nueva sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado García Varela, el Alto Tribunal establece esta doctrina, revocando las sentencias que había dictado un juzgado de primera instancia de Madrid y la Audiencia Provincial madrileña.
Una renta de 120 euros
En el caso de la sentencia, la inquilina ingresó 94,97 euros, de los 118,71 euros de renta mensual, a principios de abril de 2002. El día 19 de ese mismo mes pagó los 23,74 euros restantes. Lo mismo ocurrió el mes siguiente, pero antes de que pagase los 23,74 euros el día 22, la propietaria ya había presentado la demanda de desahucio contra ella por falta de pago de la renta. Según el Supremo, aunque no hay contrato escrito, de los ingresos efectuados por la inquilina se deduce que los pagos se realizaban a principio de mes.
Frente a la doctrina de los tribunales de instancia, el Supremo acepta tanto el recurso de casación como la demanda inicial de desahucio interpuestos por la propietaria. Así, argumenta que "el pago de la renta verificado fuera del plazo no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de un única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente".
En este sentido, recuerda que el artículo 114.1 de la LAU incluye la falta de pago de la renta como uno de los motivos de resolución de los contratos de arrendamiento y, según el Tribunal Supremo, el retraso en el pago de la renta ha de asimilarse al impago de las cuotas de alquiler de la vivienda.
Para adoptar su decisión, el tribunal acoge la argumentación de la recurrente, que basaba su escrito en diferentes sentencias que, en materias diferentes a los contratos de arrendamiento de viviendas, concluían que el incumplimiento contractual "no requiere de una persistente y tenaz resistencia a la observancia de lo convenido, sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca y frustre las legítimas expectativas de la otra parte".
En este sentido, el Supremo enfatiza que, "por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual".
Por todo ello, la Sala de lo Civil establece esta novedosa doctrina, que sostiene que el arrendador no tiene por qué soportar el retraso en los pagos del inquilino y que, en casos como éste, se debe aceptar su demanda de desahucio.
Esta sentencia incide en las mismas tesis que otra sentencia del Supremo, del 24 de julio de 2008, en la que despliega una argumentación jurídica similar para llegar a igual conclusión. En ella, de la que también fue ponente el magistrado García Varela, establecía la doctrina de que el retraso en una sola mensualidad del alquiler, en este caso de un local de negocio, permite resolver el contrato de arrendamiento.
En ese caso, además, el magistrado rechazaba que la interposición de esta demanda de desahucio, o el recurso después de serle denegada, pueda tacharse como una práctica de abuso de derecho. Quien invoque el abuso de derecho previsto en el artículo 7 del Código Civil "ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias" que hagan especialmente "reprochable" la conducta, algo que no se produjo en el caso que estudiaba la sentencia.
También con el impago del IBI
Por otro lado, varias otras sentencias recientes del Supremo han establecido que el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), por parte del inquilino de un domicilio, también puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento. Concretamente, las sentencias -de 7 de noviembre, 30 de octubre y 25 de septiembre de 2008, y de 12 de enero de 2007, entre otras- establecieron que el impago de este tributo, en aquellas viviendas en las que sea aplicable la LAU, de 1994, puede considerarse como una de las causas previstas en su artículo 114.1 para resolución de contratos de alquiler.
En dichas sentencias, el Supremo argumenta que el pago del IBI debe equipararse a estos efectos al pago de la renta de arrendamiento. De lo contrario, se estaría forzando a los propietarios a que emprendan anualmente el ejercicio de acciones de reclamación contra sus inquilinos, que son quienes deben afrontar el pago de este tributo.
En este sentido, el Supremo argumenta que las "cantidades asimiladas a la renta" a las que se refiere el artículo 114.1 aluden a todas aquéllas cuyo cumplimiento deba asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que debe ser aplicada en cada momento en función de la legislación vigente.
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