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Los rendimientos de capital mobiliarios e inmobiliarios

elEconomista
19/04/2010 - 6:00
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A efectos fiscales, en el capítulo de los rendimientos de capital se engloban todas las utilidades o contraprestaciones que se han generado mediante los elementos patrimoniales, bienes o derechos de los que es titular el contribuyente y que no están afectos a las actividades que realiza.

Se consideran rendimientos del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no estén afectos a actividades económicas realizadas por éste".

Dentro de este capítulo y atendiendo a su naturaleza, se definen como rendimientos inmobiliarios los derivados del arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos y de la constitución o cesión de derechos o facultad de uso o disfrute sobre inmuebles, mientras que se incluyen entre rendimientos íntegros del capital mobiliario las utilidades o contraprestaciones que provienen de elementos patrimoniales, bienes o derechos mobiliarios de los que es titular el contribuyente y no estén afectos,

Rendimientos del capital inmobiliario

No genera rendimientos del capital inmobiliario la titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles no arrendados o cedidos a terceros, ni afectos a actividades económicas. En estos casos, se da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica.

El rendimiento inmobiliario se obtiene de restar a los rendimientos íntegros los gastos legalmente deducibles y el rendimiento neto no podrá ser inferior al que resultaría de aplicar el 2 por ciento (o el 1,1 por ciento) del valor catastral del inmueble.

Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario pueden deducirse de los rendimientos todos los gastos necesarios para obtenerlos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, si responden a su depreciación efectiva.

Otros descuentos

Se pueden descontar también, al considerarse necesarios, los tributos y recargos no estatales y las tasas y recargos estatales; saldos de dudoso cobro bien justificados; primas de seguro; pagos por servicios personales (administración, vigilancia, portería, etc.); los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho, los de defensa jurídica, así como las cantidades destinadas a servicios o suministros.

El máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

El importe pendiente de deducir de los ejercicios 2007 y 2008 se aplicará en la declaración de 2009 con prioridad a los importes que correspondan al ejercicio 2009 por estos mismos conceptos.

El arrendamiento de bienes inmuebles

En la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, podrá computarse dos veces el gasto de amortización: una vez como gasto fiscalmente deducible conforme a las reglas de determinación del rendimiento neto derivado de inmuebles arrendados anteriormente comentadas, y otra vez, en concepto de compensación.

En el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por la diferencia entre la totalidad de los ingresos y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 50 por ciento. Este porcentaje se eleva hasta el 100 por ciento cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores a 7.381,33, importe del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2009 (Iprem).

Los rendimientos por arrendamiento de viviendas forman parte de la base imponible del ahorro (no así los de locales, garajes, que son parte de la renta general).

Las rentas imputables son las aplicables al propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre el bien inmueble con construcciones que no son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, o por la titularidad de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre inmuebles, o por la titularidad de un derecho real de multipropiedad, siempre y cuando el inmueble no genere rendimientos del capital inmobiliario, ni esté afecto a actividades económicas.

Deducciones según periodos

A los rendimientos generados en más de dos años y obtenidos de forma fraccionada, se aplicará el porcentaje del 40 por ciento de reducción si el cociente es superior a 2, al dividir el número de años del periodo de generación por el de periodos consecutivos.

El rendimiento a imputar será la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose de forma proporcional al número de días que corresponda en cada periodo impositivo. Si se arrienda o se afecta a una actividad económica, podrá prorratearse por los días en que deba tributar según el régimen especial.

Lo mismo ocurre en caso de fallecimiento del titular en periodo impositivo, o si hay transmisión del inmueble durante este periodo. No obstante, el porcentaje a aplicar será de un 1,1 por ciento, en el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados.

Dividendos, acciones y valores

Las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital mobiliario se presumen retribuidas, salvo que exista prueba en contrario. En las operaciones entre personas o entidades vinculadas, la valoración se realiza por el valor normal de mercado.

No obstante, cuando se realizan transmisiones lucrativas de activos financieros por causa de muerte del propio contribuyente (la denominada plusvalía del muerto), Hacienda debe estimar que no existe rendimiento del capital mobiliario.

En función de los elementos patrimoniales de los que procedan pueden distinguirse los rendimientos obtenidos por la participación en los fondos propios de cualquier tipo de entidad (dividendos, las primas de asistencia a juntas, etc.); obtenidos por la cesión a terceros de capitales propios (transmisión, canje y reembolso de Letras del Tesoro, cesión temporal de activos financieros y cesiones de crédito, etc.); procedentes de operaciones de capitalización y de contratos de seguro de vida o invalidez, excepto cuando deban tributar como rendimientos del trabajo, y de rentas derivadas de la imposición de capitales; y otros rendimientos de capital inmobiliario (arrendamiento de bienes muebles, propiedad industrial e intelectual, o cesión de derechos de imagen).

Características de este tipo de rendimientos

No se consideran rendimientos del capital mobiliario los derivados de la entrega de acciones liberadas y de la venta de derechos de suscripción preferente; los dividendos y participaciones en beneficios distribuidos por sociedades de períodos impositivos en los que estuvieran en régimen de transparencia fiscal, etc...

Aunque estos rendimientos se agrupan en el mismo capítulo, su tributación es diferente. Los rendimientos de títulos de renta variable, los de capitales propios cedidos a terceros y los contratos de seguros de vida o invalidez y las operaciones de capitalización, tributan como rentas del ahorro.

La Ley establece una excepción a al considerar a los intereses cobrados por la cesión de capitales propios a entidades vinculadas como parte de la Base Imponible General.

Los demás rendimientos forman parte de la renta general y tributan según la tarifa.

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