Capital inmobiliario: ¿Cómo se calculan los ingresos del 'ladrillo'?

Ser titular de un inmueble o de un derecho no implica obtener rendimientos

Los rendimientos de capital inmobiliario se obtienen mediante el arrendamiento, la constitución o cesión de derechos de uso o el disfrute que cobran los titulares de los derechos reales (usufructo, habitación, prenda, etcétera) que recaigan sobre ellos.

Para diferenciar cuándo un rendimiento procede de una actividad económica o cuando es un rendimiento de capital inmobiliario, debemos fijarnos si para dicha actividad se cuenta o no con un local exclusivamente destinado a la gestión y una persona con contrato laboral y a jornada completa para dicha actividad.

Componen los rendimientos íntegros los importes que por todos los conceptos se reciben del adquirente, cesionario o arrendatario, incluidos los que corresponden a los bienes cedidos con el inmueble y una vez descontados los pagos por los impuestos del IVA o su equivalente en Canarias, el IGIC.

Gastos deducibles
Pueden deducirse los gastos que son necesarios para la obtención de ingresos, siempre que se puedan justificar, como, por ejemplo, los intereses de los capitales ajenos invertidos en la actividad o mejora del bien, en el derecho o facultad de uso o en el disfrute del que procedan los rendimientos obtenidos.

Conservación y tributos

También los gastos de conservación, reparación, servicios, suministros, primas de contratos de seguros, tributos y recargos (sin carácter sancionador), tasas, de formalización del arrendamiento y de defensa de carácter jurídico sobre estas operaciones.

Servicios y amortizaciones

Son deducibles las cantidades cobradas por terceros por servicios de administración o portería y las cantidades para la amortización de los bienes y derechos, siempre que respondan a su depreciación efectiva, lo que supone, en el caso de los inmuebles, que no pueden exceder de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

El cómputo de las amortizaciones no puede superar nunca el valor de compra del bien y no es posible deducirse amortizaciones de otros ejercicios.

Cuando nos referimos a bienes de naturaleza mobiliaria, solo debemos tener en cuenta a los que anualmente no excedan del resultado de aplicar a su valor de adquisición los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones aplicable al régimen de estimación directa simplificada.

Además, estos bienes deben ser susceptibles de utilización por un periodo superior al año y han de estar cedidos conjuntamente con el inmueble.

Finalmente, son deducibles, los derechos reales de uso y disfrute, de cuya titularidad proceden los rendimientos, adquiridos con coste para el sujeto pasivo.

Los saldos de dudoso cobro

Los saldos de dudoso cobro resultan deducibles siempre que estén justificados, para lo que es necesario que el deudor se halle en situación de concurso de acreedores y entre el momento de la primera gestión de cobro y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses, y no se haya renovado el crédito.

Una duda muy general es que hacer cuando un saldo dudoso se cobre posteriormente a su deducción. La Respuesta es sencilla: se tiene que consignar como ingreso en el ejercicio en que se cobra.

REDUCCIONES

Alquiler de vivienda habitual

En este capítulo muchos malos contribuyentes van a tener que tomar decisiones muy serias, puesto que la inclusión de las casillas de referencia catastral y del número de identificación fiscal del arrendador hace que el riesgo de ser detectado por Hacienda sea muy alto, y más, teniendo en cuenta que existe una reducción del 50 por ciento de los ingresos netos, incluidos los gastos deducibles, para quienes alquilan inmuebles para ser utilizados como vivienda.

Hacienda ha impulsado esta medida dentro de su Plan de Prevención del Fraude Fiscal, lo que le permite cruzar datos entre arrendado- res y arrendados para descubrir alquileres no declarados. La iniciativa logró sacar a la luz 101.000 de estas rentas fraudulentas en los nueve primeros meses del año pasado, según datos facilitados por la propia Agencia Tributaria.

Generación en más de dos años

Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años se reducen en un 40 por ciento .

Notoriamente irregulares

También se reducen en un 40 por ciento los rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. Para obtener esta calificación se consideran únicamente los importes obtenidos por la cesión o el traspaso del contrato de arrendamiento de locales de negocio; las indemnizaciones percibidas del arrendatario como consecuencia de daños y desperfectos en el inmueble o los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

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