Concretemos : si tienes 100 euros en una cuenta bancaria, en el mejor de los casos está cubierto por 40 euros de préstamos de todo tipo (hipotecarios, consumo, etc) y por 20 euros en tochos o suelo. Los otros 40 euros para llegar a 100, no existen.

Va por ahí ¿no?

Llevas razón el mapa inmobiliario ha cambiado, resulta que los bancos trataban de soltar su patrimonio inmobiliario incluidas sus sedes centrales y se han encontrado de narices con que han tenido que comprar pisos, llocales, casas, terrenos y a precios caros en muchos casos para evitar el deterioro transitorio de sus cuentas de resultados...

Vivienda: cruzar oferta y demanda es casi imposible

Publicado el 24-04-2009 , por Heriberto Teruel. en "expansion".

El mapa inmobiliario español ha cambiado. La banca ha destronado a las promotoras en el ránking inmobiliario. La fuerte crisis del sector ha impuesto una política de canje de deuda por activos, para evitar así mayor consumo de recursos propios, según la circular del Banco de España.

La banca ha llegado a la conclusión de que no debe permitir que las empresas entren en concursos de acreedores que se dilatan en el tiempo y escapan a su control.

La crisis inmobiliaria se vivió ya en los noventa, aunque actualmente la exposición del sector financiero español es mucho mayor que entonces. Los bancos no se están adaptando a los nuevos precios de la demanda por miedo a que sus balances se deprecien de manera insalvable y hasta que no se ajuste el mercado la situación se agudizará.

Es probable que los bancos tengan que deshacerse de algunos activos a precios competitivos, de mercado, de cruce de oferta y demanda, con fuertes descuentos, pero de momento aguantan el tipo. Lo que está claro es que las entidades han asumido inmuebles que, hoy por hoy, valen mucho menos del importe que se desprende de su valoración, que ha sido la utilizada para realizar la compra y que, casualmente, viene a coincidir con la deuda que tenían banco y promotor… La pérdida es un hecho, unas pérdidas que el tiempo irá absorbiendo, pero que irremediablemente tendrán su reflejo en la cuenta de resultados de los próximos ejercicios.

En España, actualmente la oferta inmobiliaria va por un lado y la demanda por otro, lo que está provocando que no se produzcan operaciones y que el volumen total de inversión haya descendido. Existen compradores pero siguen reacios a la hora de comprar. Sin embargo, el mercado tendrá que ajustarse y en ese momento proliferará el número de transacciones. La oferta debe corregir el valor de sus activos y entender que los inversores necesitan una rentabilidad superior al coste de la deuda a la que sumarán la prima de riesgo.

Incierta financiación
Además, para que el inversor se anime, no sólo necesita encontrar activos a precios de mercado y una cierta certidumbre sobre el futuro, sino conseguir financiación. En estos momentos no es fácil encontrar proyectos financiables, y estos no se apalancan por encima 50% del valor, claro está que únicamente para los mejores activos y en las mejores ubicaciones, con los mejores inquilinos y con tiempos de contrato que por la tradicional operativa de arrendamientos en España no existen.

De momento, las operaciones que se han cerrado se caracterizan por un volumen menor de inversión y un perfil de comprador de cliente privado, con grandes patrimonios que ven el sector inmobiliario más estable que otros, como la bolsa. Son clientes que apuestan por el sector refugio, que buscan seguridad en sus inversiones y estabilidad a medio plazo. En España existían a principios de 2008 más de 3.000 familias con capacidad de compra y con patrimonio suficiente (más de sesenta millones de euros) como para afrontar inversiones por valor de entre 15 y 20 millones de euros.

En cualquier caso, es difícil que un inversor apueste por el mercado español cuando obtiene mejores rentabilidades en otras plazas como Londres o París. En la capital británica se están realizado operaciones con rentabilidades superiores al 7% en magníficas zonas. Los grandes fondos institucionales de carácter internacional compiten en un mercado global, y el mercado español no sólo es reducido en tamaño, sino que además la rentabilidad no está siendo comparativamente atractiva.

En tiempo de crisis, cuando una gran cantidad de producto se encuentra a disposición de los pocos potenciales compradores, factores como la ubicación, la calidad de los inmuebles, la de sus arrendatarios y la de sus contratos, se convierten en piezas indispensables para que una transacción pueda tener éxito. Sólo teniendo en cuenta estos factores se pueden cerrar operaciones limpias.

Si de verdad comprador y vendedor son capaces de ponerse de acuerdo y el precio y las condiciones son atractivas y compiten en un mercado global, las operaciones salen adelante, pero claro, estamos hablando de cruzar oferta y demanda, algo que en los últimos meses parece poco menos que imposible.

solo meses?
ojala.
yo creo una decada,minimo.

Creo que se va a tardar en digerir el problema.
Esto es una cuestión de muchos meses.

Esto ya es un cúmulo de disparates sin fin, para mantener a los zombies bancarios con vida. A lo mejor lo que necesita un zombie es descansar en paz en su tumba,...
algun forero me puede sacar de "matrix",y contarme que esta pasando en realidad?[/quote]

Está bastante claro. Sólo tienes que comparar las declaraciones del personal del propio gobierno, como Solbes antes de cesar, como Solchaga que ya no cuenta, como MAFO que aún no ha cesado con las actualizadas de la ministra Salgado.
Del "ya no queda márgen fiscal para endeudarnos" al "claro que queda márgen, no se puede decir que no queda márgen fiscal". A tirar la casa por la ventana y quemar hasta las sillas para dar la sensación de que la máquina no para y, mañana, que salga el sol por Antequera. Papelitos de dinero para todos, a la autonomía catalana para que no se ponga borde CIU y amarillo el PSC, para la madrileña para que Aguirre no diga que el gobierno discrimina a Madrid, a ver si en las próximas cae la pieza, a las pequeñas para que no se quejen de las grandes. A los bancos para que purguen sus pecados con las espaldas de los contribuyentes en general y accionistas (al final) en particular, a los parados para que no asalten la Bastilla, etc., etc., gasto y deuda, gasto y deuda. No hay mal que cien años dure.
Pero la estretegia es clara, los que han montado el monumental pufo o se han aprovechado de él se van a ir de rositas y el resto vamos a hacer un viaje al pasado de al menos veinte años.
Que la cosa aguanta hasta el verano del año que viene, pues se convocan elecciones antes del armagedón y en paz. Que en menos de un año (no es más que mi opinión) se cae el kiosko, pues el que venga detrás que arree. Todo va a depender de cuando empiecen los grandes de Europa a recuperarse y a empezar a poner orden en el déficit de cada país. Como del euro no van a echarnos, nos pondrán una penitencia que ni en el infierno de Dante, pero entonces se podrá decir que el cilicio nos lo ciñe la UE, no el gobierno.
Como además, por ahí fuera excepto Alemania, tampoco se puede decir que estén haciendo otra cosa que dar palos de ciego, con la pulmonía general encubrimos nuestra tisis.
El no querer dar la cara y tomar decisiones duras ahora para que alguien pueda seguir con los glúteos fundidos al sillón, va a ocasionar que, de tres añitos más de convalecencia en el hospital, estemos tres en la UVI y otros cinco en recuperación intensiva.

entre el fondo español de 90mil millones,la "machada" que dijo el de intermoney,y este post del carpatos de ayer:
20:54:35 h.
Wall Street [Imprimir] Serenity markets



Está preocupando mucho el comentario del New York Times en el sentido de que el estado ahora quiere convertir préstamos malos en acciones comunes, lo que diluiría el valor de las actuales. Esto ya es un cúmulo de disparates sin fin, para mantener a los zombies bancarios con vida. A lo mejor lo que necesita un zombie es descansar en paz en su tumba,...
algun forero me puede sacar de "matrix",y contarme que esta pasando en realidad?

leyendo esto,se nota que no saben el tamaño real del "marron":
"El Gobierno prepara un gran 'mapa de la vivienda' para calcular la dimensión de la crisis.


El Gobierno Zapatero, tras largos años de apagón informativo, por fin reconoce que ha estallado la burbuja inmobiliaria ‘made in Spain’ y, preocupado por la gravedad de sus consecuencias, se dispone a elaborar ‘el mapa de la vivienda’. Se trata de un “estudio lo más actualizado y pormenorizado posible sobre la construcción residencial en España”, ha confirmado una portavoz del Ministerio de Vivienda a El Confidencial.

El estudio, dependiente del Ministerio de Vivienda, pretende analizar la actividad residencial desde distintos puntos de vista, tales como el número de viviendas construidas, su tipología y características o qué promociones están activas o inactivas. Pese a que en el Ministerio de Beatriz Corredor reconocen que “no hay un objetivo único”, lo cierto es que hay un especial interés en determinar a cuánto asciende el stock de viviendas nuevas invendibles. Dato éste fundamental para que no ya los promotores, sino las entidades financieras puedan colocar los activos inmobiliarios acumulados.

“En el Gobierno hay un interés máximo por conocer el stock sin vender. Cuanto más se tarde en cuantificar su dimensión, más tiempo se tardará en recuperar el mercado de vivienda y, por tanto, el mercado de trabajo", han asegurado a este periódico fuentes cercanas al Ejecutivo. Para elaborar el estudio, Vivienda contaría con los servicios de distintos agentes tales como Analistas Financieros Internacionales (AFI) o el Banco de España, de acuerdo con las mismas fuentes. "En estos momentos, hay al menos tres o cuatro autores trabajando en estimaciones residenciales a partir de premisas distintas”, explican.

España es el país de la Eurozona con más viviendas por hogar

Preguntado al respecto un portavoz oficial del Banco de España, se limita a remitir a los últimos datos que ha incluido el BdE en su síntesis de indicadores del mercado de la vivienda. En este apartado se puede ver, por ejemplo, cómo España es el país que posee el mayor número de viviendas por hogar de toda la Eurozona. Con un parque de 26,2 millones de unidades y 18 millones de hogares, los españolitos tocamos a 1,5 viviendas por hogar, frente a la 1,1 de media de los países de la zona Euro. Sobre el problema capital del stock de vivienda sin vender, en el Banco de España, por el momento, no hay referencias.

Así pues, a la pregunta de “¿Cuántas viviendas construidas, terminadas y no vendidas hay en España?” no hay una respuesta exacta, por increíble que parezca. A día de hoy, tras más de una década de boom inmobiliario y su posterior pinchazo, no hay en este país estadísticas fiables que se refieran al mercado inmobiliario. Si se les pregunta a los promotores, “fuente interesadísima”, responderán que o no lo saben o que, como mucho, el stock se estima entre las 650.000 y las 700.000 viviendas. Las estimaciones de distintos economistas oscilan entre las 905.000 unidades de Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario y el millón de José García Montalvo, profesor de Economía de la Universitat Pompeu Fabra de Barcelona.

No son pocos los estudiosos que se muestran muy críticos con la falta de transparencia de los datos oficiales. Uno de ellos es el mencionado Montalvo: “Los datos referentes a la vivienda en España no son fiables, a diferencia de en EEUU, donde se publican exhaustivamente cada mes”, explica. Y apunta que “esto está hecho a propósito. Con el IPC no pasa lo mismo. Es como los activos tóxicos, cuanta menos transparencia haya, mejor”.

El stock invendido asciende a 1.090.000 unidades, según Vergés

Por su parte, el arquitecto y economista Ricardo Vergés explica que "pocos saben que el stock de viviendas invendidas es un agregado de las Cuentas Nacionales que debe ser estimado según la normativa de Eurostat. Disponemos para ello de varios ingredientes: primero, las funciones de desfase homologadas (aquí, los certificados no sirven porque no son ni observados ni exhaustivos), que son funciones con las que determinar las viviendas promovidas a partir de su inicio. Y segundo, el número de transacciones registradas de dichas viviendas. El stock es la diferencia entre unas y otras”.

Vergés, con los datos disponibles, afirma que “según las direcciones de obra de los aparejadores, durante los últimos cuatro años deberían haberse terminado 2.545.000 viviendas. En cuanto a las compraventas registradas de vivienda nueva, ascienden a 1.455.000. El stock acumulado al 31 de diciembre de 2008 sería pues de 1.090.000 viviendas, incluyendo aquellas rezagadas debido a la crisis. Paradójicamente, también hay manera de estimar retrasos con dichas funciones, esta vez aplicadas a los certificados antes rechazados".

Para él, el verdadero problema de los stocks en este momento es “precisamente que no tienen nada que ver con el mercado. En efecto, lo prioritario es devolver a Frankfurt la deuda monetaria (no financiera) con la que se han concedido los créditos al promotor desde 2003. Luego, si los promotores no venden, no pueden devolver a los bancos y éstos a Europa. Por consiguiente, unos tienen que mantener precios contra viento y marea y otros tienen que prestar hipotecas como sea a los compradores de viviendas nuevas, vaciando las demás carteras (por cierto, el mercado de vivienda usada ha quedado desierto). Desde luego, la garantía podría habernos sacado un poco de apuros, pero ¿Qué banco francés o alemán querrá esas urbanizaciones en medio del páramo…? La verdadera garantía bien pudiera ser la participación masiva en las empresas españolas más productivas", concluye.
DE :WWW.COTIZALIA.COM

Puede que esa solución sea la menos mala de las posibles, contando con que además serviría para separar entidades candidatas a ser saneadas y entidades a dejar extinguirse. Pero en mi modesta e indocumentada opinión, veo un problema omitido y una consecuencia no explicada.
Ese fardo pesado tiene dos componentes, inmuebles y suelo. En algunas inmobiliarias, como alguna ya quebrada, la proporción de suelo es mayor que la de inmuebles.
Puede admitirse que las viviendas puedan venderse en un plazo no excesivo de años, incluso con alguna pérdida, si ese bad bank, que no es otra cosa que el bolsillo del contribuyente vía estado, puede soportar el inmovilizado con emisión de deuda pública.
¿Pero y el suelo?. Porque no creo que nadie espere que, ni a medio ni a largo plazo, el componente más caro y desmadrado del producto final construído pueda tener esperanza fundada de recuperar un 75% del precio por el pagado, haría falta otra burbuja especulativa del suelo y un abandono total de la idea de no volver a repetir la mala praxis de dejar a los ayuntamientos el cuentagotas de su disponibilidad en el mercado al mejor postor, para volver a los precios del pasado reciente.
Si ese suelo, varios millones de m2, comprado en su momento a un precio un 300% o más de lo que hubiera sido un alza normal, en virtud de unas espectativas que no se han cumplido, es adquirido por el estado, el palo al contribuyente será de órdago para absorber esa monumental pérdida. Sin olvidar que una buena parte ni siquiera es terreno urbano, lejos del casco de las poblaciones, caro de urbanizar y está pendiente de recalificación, acto que ahora no va a facilitarse con la nueva ley. Si se excluye, una buena parte de las grandes deudas generadas que los bancos soportan de promotores, seguiran lastrando sus balances y su operatividad.
En cualquier caso hay una consecuencia inmediata, la cantidad ahora contemplada, 100.000 millones de euros, que el estado adquiriría con emisión de deuda pública, es aprox. el 10% del PIB español del 2007. En una economía con crecimientos negativos garantizados al menos dos años incluyendo el actual, y con los siguientes saliendo lentamente del pozo a base de PIBs modestitos, el capital para pagar los intereses a los adquirentes de esa deuda pública, ¿De donde y como lo detraería el gobierno?. ¿Cuantos años llevaría poder devolver el principal de la deuda y en qué medida lastraría el pago de interes y principal la capacidad de endeudamiento necesaria del estado para atender la actividad normal de la economía española?
Si lo hace directamente de los impuestos recaudados, o bajaría la cantidad y calidad de los servicios prestados a los ciudadanos, o recurrriría a una subida general impositiva justo cuando estos estan en precariedad económica. Malo para la necesaria reactivación del consumo y peor para el imprescindible desvío de flujo de dinero hacia la supervivencia de los centenares de miles de Pymes que, siendo viables, lo necesitan para rehacer el tejido laboral e ir cambiando el sistema productivo a otro de más valor añadido.
Pero el dinero no sale de debajo de las piedras, o se emplea en una cosa o en otra. Eso no se está explicando, que santo desnudar para vestir a otro, máxime cuando ya hemos fundido en el presente una buena parte de nuestros ingresos económicos de los próximos veinte años.
Espero que los que os movéis mejor entre cifras y proyecciones económicas me saquéis de lo que, sin duda, debe ser una errónea interpretación mía.

Si la entidad sirve de una maldita vez para conocer la magnitud del problema, vale pero claro que las pérdidas que se originen se repercutan a las entidades que tienen esos activos y que no gestionaron adecuadamete su riesogo; al menos en una parte importante aunque esto suponga financiearles durante un tiempo.

bueno,campari,ahora el bbva ya habla "de 4 años de crisis".(pero,no eran 2?).
pasado mañana igual dice alguien:"seran 6 años".
en fin,continuo espererando mas malas noticias.
como dice "el pais":"pedro solbes"esto esta peor de lo que pensabamos"."los proximos resultados empresariales van a ser peores".
nada,el agua sigue turbia,me mantengo en tierra.

Es decir, el beneficio razonablemente previsible -en términos de contabilizar los deterioros de activos citados- es el los 4 próximos trimestres -del conjunto del sistema financiero español-, ninguno.

Salvo que las comisiones de los cajeros -para sacar nuestro dinero- quintuplicadas desde marzo de 2008; se dupliquen (5 por 2 = 10). Las tablas de multiplicar que recordamos los viejos.

Una abuela mía -nacida en 1895- era analfabeta (como el 50 por ciento de la población española en aquellas fechas); pero su numerología mental era infinitamente superior a la nuestra. Y a la del insolvente del Solbes, por supuesto.

Es que no se movía por "íncides estadísticos" (irrealidad); se movía por aritmética (ciencia exacta = expresión concreta de las cosas = economía real). Aun hay clases, visto está.

Saludos desde el ferragosto.

O sea, que la purísima banca en España; tiene pendiente de dotar posiblemente 93.000 millones de euros a deterioro. O entre 65.000 y 93.000 euros según cálculos que habíamos ya hecho. Parece que el resto se lo va a tragar la banca nipona, neozelandesa, etc.

Saludos.

Bueno, parece que con la llegada de Agosto, empiezan a manifestarse datos.

Parece que andan por el resto del mundo -he ahí su problema, en este caso, del resto del mundo-; 320.000 millones de euros en bonos hipotecarios emitidos por entidades financieras españolas, que no valen lo que costaron a sus compradores.

Las tasaciones inmobiliarias sobre las que se concedieron las hipotecas estaban altas, demasiado altas, parece.

Pues bien, hasta el 1.250.000 millones de préstamos hipotecarios españoles "de fin de ciclo" que andan por ahí; quedan 930.000 millones circulando, se supone, por el territorio ibérico -no se sabe si incluyendo Portugal- o no.

Simplemente son datos.

Saludos.