¡Ojo! Sepa cómo detectar las trampas más comunes en la letra pequeña de las hipotecas

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¿Cuántas veces ha intentado reclamar por algo que le parecía injusto y se ha topado de frente con la letra pequeña? Pocos contratos se libran de estas cláusulas poco claras o abusivas, por lo que es fundamental leer detenidamente antes de firmar ningún papel, especialmente si se trata de algo tan importante como una hipoteca.

Según la web financiera GurusBlog, es fundamental "conocer la terminología financiera y los eufemismos del mundo hipotecario". Este portal ha identificado algunas de las trampas más frecuentes en las que se podría evitar caer a la hora de acceder a un crédito para financiar una vivienda:

Lo primero a tener en cuenta es que "las condiciones de los anuncios son ciertas cuando tenemos un buen perfil financiero, pero cuando no somos lo que se dice un cliente ideal para el banco, éste se protege del riesgo de que no seamos capaz de devolverle el préstamo encareciendo el producto de una u otra forma". Además, hay que recordar que, antes de la firma, el banco puede cambiar las condiciones que estableció a priori.

Sobre, intereses, TAE y condiciones

Otra de las cosas que hay que vigilar son las condiciones extraordinarias que se ofrecen en los anuncios. Todas son ciertas, pero no tienen porqué ser acumulables. "Por ejemplo, una hipoteca variable a Euribor +0,39% que ofrezca hasta un 100% de financiación, lo más probable es que ofrezca ese interés bajo hasta un 80% de financiación y también el 100% pero con otras condiciones". Es decir, que a veces las condiciones pueden ser excluyentes entre sí.

Además, "cuando interés es muy bajo, por ejemplo Euribor +0,25%, no significa que hayamos dado forzosamente con la mejor hipoteca. Debemos averiguar si tiene interés suelo (un mínimo a pagar cada mes que nos impediría beneficiarnos del bajo euribor actual y que inhabilitaría el bajo interés pactado), y también cuántos son y cuánto valen los productos vinculados a la hipoteca", como las tarjetas de crédito, cuentas, seguro de vida, planes de pensiones...

Una de las cosas que nos debe poner en guardia cuando el interés es bajo, según GurusBlog, es que la TAE sea alta (a partir de 3%), porque suele significar que la hipoteca tiene un interés suelo o que la TAE se ha calculado incluyendo el precio de uno o varios seguros.

Si la TAE es muy baja, "tampoco significa que el coste total de la hipoteca sea el menor del mercado. Es necesario comprobar el resto de condiciones y no elegir la hipoteca guiándonos solo por este factor porque muchas veces, las diferentes TAE de los bancos ni siquiera son comparables entre sí", advierten.

Además, cuando la publicidad nos anuncia una hipoteca sin suelo, puede que sí nos obligue a pagar un interés fijo muy alto (por ejemplo, del 3,5%) durante los primeros años de vida de la hipoteca, es decir, que en realidad estaremos pagando un suelo aunque con fecha de caducidad.

Hay que recordar también que desde que los clientes han empezado a denunciar estos abusos, los bancos camuflan el suelo en el contrato con otros nombres, como "interés mínimo" o "límite mínimo de interés".

Ojo con las cuotas, los avales y las comisiones

Si va a contratar una hipoteca, tenga en cuenta también que cuando lo que se anuncia es una cuota muy baja durante los primeros años, "es necesario preguntar qué pasa tras ese período inicial. ¿Los intereses se acumulan? ¿Las condiciones se endurecen? Necesitamos saberlo todo al respecto porque esas serán las características de la mayor parte de la vida de nuestra hipoteca", señala el portal. Hay que pensar siempre a largo plazo.

Por otro lado, hay que vigilar bien los avales y las garantías que se nos exigen. Cuando una hipoteca ofrece financiación 100% "su publicidad no suele avisar de que esto es siempre a cambio de un aval o de una doble garantía y, la gran mayoría de veces, a costa de modificar las condiciones iniciales de la hipoteca". Así, las hipotecas 100% suelen tener peores condiciones que las de menor financiación.

También hay que recordar que que una hipoteca no tenga comisión de apertura no implica que no tenga otras. "Hay que preguntar por la comisión de amortización parcial (por si un día podemos adelantar parte del capital), la de cancelación total (por si un día somos capaces de saldar totalmente y antes de lo previsto la deuda con el banco) y la de subrogación, por si dentro de un tiempo queremos cambiar de banco", enumeran desde el blog.

Cuando una hipoteca de subrogación ofrece pagar todos los gastos del cambio de banco, "normalmente se refiere a los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, pero no suele correr con la comisión de subrogación pactada con el primer banco". Por ello, siempre hay que pedir un desglose de lo que el banco cubre para saber exactamente qué saldrá de nuestro bolsillo.

Vigile el lenguaje técnico

Hay veces que las entidades anuncian sus hipotecas abiertas, créditos hipotecarios, o créditos con garantía hipotecaria como si fueran hipotecas o préstamos hipotecarios, aunque no lo son. "Aquí las entidades juegan con nuestro desconocimiento en materia financiera para colarnos una línea de crédito", asegura la web.

La principal diferencia se percibe la hora de la subrogar el crédito. "No podemos asegurar que cambiar de banco en estas condiciones sea 100% imposible, pero sí que es mucho más difícil y caro. De hecho, la solución que dan la mayoría de bancos que ofrecen estos créditos es que, si queremos cambiar de entidad o renegociar nuestra hipoteca, cancelemos la actual y abramos una nueva. Y no podemos olvidar que esta operación puede suponer un coste de varios miles de euros más que una subrogación normal", recuerdan desde GurusBlog.

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