Empresas y finanzas

El lío competencial de regular el alquiler turístico

Foto: Archivo

Muchos caseros prefieren ya al inquilino de fin de semana. Ese desconocido venido de lejos, que paga bien y por adelantado. Y se va por donde ha venido a las pocas horas, dejando la propiedad de nuevo en manos de su dueño y su bolsillo un poco más lleno. La nueva tendencia creada por las plataformas digitales -eufemismo de AirBnb- gusta a turistas y propietarios.

El vecino, sin embargo, ve en estas nuevas aplicaciones, que han democratizado hasta límites nunca sospechados el viaje de placer, un arma que amenaza su barrio, el de toda la vida, y que dispara los precios del alquiler tradicional. Desafía al arrendamiento estable, que queda relegado, en los céntricos distritos, para los adinerados.

Y los hoteles, mientras tanto, en medio y sin saber cómo afrontar la nueva situación. Aspiraciones, las de todos, legítimas y razonables. El lío está servido.

Maraña administrativa

Ante tal escena, la ministra de Industria, Comercio y Turismo, Reyes Maroto, ha anunciado que el Gobierno presentará el próximo mes de septiembre una propuesta de reforma de las leyes de Arrendamiento Urbano (LAU) y de Propiedad Horizontal, con el propósito de clarificar la definición de la vivienda de uso turístico, sin invadir las competencias autonómicas en esta materia. Por su parte, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, también ha anunciado la intención del Ejecutivo de ajustar la definición de los arrendamientos de temporada para excluir de la Ley de Arrendamientos Urbanos la vivienda turística. Lo ha hecho en su comparecencia en el Pleno del Congreso de los Diputados para informar sobre su programa en materia de vivienda. El problema que se trata de salvar es que el artículo 3 de la LAU contempla el alquiler turístico y aunque algunas comunidades autónomas han intentado reformar esta norma, ésta es competencia exclusiva del Estado, por lo que nadie puede impedir este tipo de alquileres, pues mientras no se le ofrezcan al arrendatario complementos de limpieza y otros similares, la calificación tiene que ser la de un alquiler normal, no turístico.

Entre tanto, las comunidades de propietarios por su parte, suelen intentar con mayor o menor éxito hacer valer la prohibición de actividades económicas, empresariales o molestas en sus estatutos. Además, intentan prohibirlo en las juntas de vecinos por considerarse actividades molestas -artículo 7.2 de la LAU-, o contraponer la unanimidad de los vecinos para prohibir la actividad -artículo 17 de la Ley-.

17 maneras de ver el problema

Tantas como comunidades autónomas. Existen, de entrada, 17 formas distintas de afrontar el problema.

El fenómeno se está cronificando a pasos agigantados. El año pasado, en un total de 22 ciudades españolas, las plazas en viviendas turísticas (473.956) superaron a los alojamientos reglados (335.606), según datos de Exceltur. Solo en las dos mayores plataformas online de viviendas turísticas, la oferta en Madrid alcanza los 26.602 anuncios, según Datahippo, lo que supone una cifra cercana a las 100 mil plazas, frente a las casi 110 mil plazas hoteleras.

Algunas prohíben el alquiler por estancias, es decir, por habitaciones; otras se guardan la baza de ceder la competencia a las comunidades de propietarios a través de los Estatutos de cada comunidad de vecinos para prohibir este uso en sus fincas, otras obligan a incluir un distintivo en sus fachadas, que las signifique como viviendas turísticas, o el número de inscripción en cualquier tipo de publicidad en el que participen.

Ayuntamientos como Barcelona, Madrid o San Sebastián han decidido dividir por áreas la ciudad y establecer determinados niveles de restricción a la actividad de las viviendas turísticas. Otros, como el de Palma de Mallorca, han optado por la prohibición total de los pisos turísticos. Los de Valencia o Bilbao limitan estos permisos a bajos o primeras plantas.

Las autoridades autonómicas y municipales buscan, así, soluciones regulatorias para frenar los alquileres de vacaciones en España. Los ayuntamientos intentan llenar los vacíos legales que impulsan el alquiler y que están produciendo un fenómeno cada vez más claro de expulsión de los residentes fuera de los centros de las urbes.

Medidas autonómicas

Las comunidades autónomas tenían hasta ahora una ley general para el sector turístico, lo que ha llevado a tomar decisiones a muchos ayuntamientos. Otras ya cuentan con una regulación específica para alquileres turísticos. En este caso, el arrendador ha de cumplir las normas establecidas, aunque surgen muchas dudas por la falta de definiciones específicas en la legislación.

Desde hace varias décadas, los servicios de alojamiento turístico en viviendas de alquiler han tenido una elevada presencia como fórmula de hospedaje en el disfrute de las vacaciones en España, tanto de turistas extranjeros como, sobre todo, de los españoles.

Uno de los principales problemas que acarrea el elevado número de inmuebles alquilados no declarados ha provocado que la Agencia Tributaria haya tomado cartas en el asunto para combatir el fraude.

Medidas municipales

En el caso de Madrid, la Corporación Municipal aprobó el pasado mes de julio un plan especial para la regulación de las viviendas de uso turístico, que entrará en vigor hasta finales de este año o principios de 2019. El plan define que las viviendas que se alquilen a turistas más de 90 días son para uso comercial.

Por ello, a las viviendas de los barrios céntricos que se alquilen más de esos 90 días al año se les exigirá una licencia de hospedaje y un acceso independiente al del resto de vecinos que residan en el edificio. Según estimaciones del propio Ayuntamiento de Madrid esto afectaría al 95% de las actuales viviendas turísticas en arrendamiento.

En Barcelona, el ayuntamiento ha clausurado cerca de 2.400 pisos turísticos sin licencia y no concede más, bajo amenaza de importantes sanciones. Como complemento, las plataformas de alquiler deberán retirar los anuncios de viviendas con arrendamientos ilegales. La normativa municipal exige que los titulares de las viviendas soliciten una licencia que acredite que cumple todos los requisitos establecidos por la ley.

La CNMC, contra los alcaldes

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha impugnado la reciente normativa urbanística municipal de Madrid, Bilbao y San Sebastián. Competencia considera que las normas de estos ayuntamientos son contrarias a la competencia y a los principios de regulación económica eficiente, y perjudican a los consumidores y usuarios. "Todas estas medidas tienen efectos restrictivos sobre la competencia en las tres ciudades, al impedir la entrada de nuevos operadores y consolidar a los oferentes de alojamientos turísticos ya instalados", aseguran fuentes de la CNMC. "Ello provocará precios más elevados en el alojamiento turístico y reducirá la calidad", añaden.

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