¿Se han convertido las hipotecas en un producto de lujo? Esta pregunta es difícil de responder, pero lo cierto es que para conseguir una es cada vez más necesario contar con mayores ingresos, haber ahorrado más, contratar más productos, etc. Es decir, los bancos y las cajas están endureciendo paulatinamente las condiciones para otorgar los créditos para la compra de una vivienda. Y no sólo por encarecimiento de la subida de los tipos de interés y el euribor.
Las entidades han aumentado los diferenciales que aplican sobre estas tasas oficiales y las exigencias de contratación de otros productos, para vincular a los clientes.
¿Se ha cerrado el grifo? Oficialmente, sólo para clientes insolventes. Extraoficialmente varias entidades reconocen que se "dan la mitad de la mitad" de las hipotecas que se podrían conceder "por las exigencias que vamos añadiendo". "Tenemos que defender los márgenes operativos, que el año pasado sufrieron demasiado por la guerra de los depósitos y este año será complicado por la escasa actividad bancaria", añaden.
Eso sí, la flexibilidad y las ventajas llegan cuando el crédito se destina para la compra de una casa en propiedad de las entidades. Entonces, las cosas cambian. Los precios son más bajos y las condiciones más favorables. El objetivo es soltar el lastre inmobiliario que acumulan en sus balances por culpa de la morosidad de las promotoras, que les obliga a realizar fuertes provisiones que debilitan los resultados.
El consejero delegado del Santander, Alfredo Sáenz, admitió hace unos días que el mercado de la vivienda se mueve por la banca y porque a ésta le interesa. Para ello, el sector financiero ha tenido que rebajar entre un 20 y un 30 por ciento el valor de los pisos y vender, incluso, con pérdidas.
A día de hoy, muy pocas son las ofertas que aplican diferenciales sobre el euribor de entre el 0,40 y 0,60%, como hace tan sólo cinco a o seis meses. El tipo medio supera el 3,1% -es decir- más de 100 puntos sobre del euribor-.
Multiplicación del diferencial
Un cliente, ahora, tiene que llevar a cabo una negociación con las entidades para que obtener la financiación necesaria por debajo de estos umbrales. "Si el piso no es del banco, los diferenciales aumentan y pueden ser el triple de elevados", indican fuentes del sector financiero.
En caso de que pase el filtro de los bancos y las cajas por los distintos criterios de riesgo al que es sometido, tendrá que pagar la hipoteca en un plazo más corto, que eleva las cuotas mensuales. Si antes los vencimientos del créditos se alargaban con facilidad hasta los 40 años, en estos momentos este periodo es una excepción. Todo depende de las garantías de cada uno. La tendencia se inclina hacia los 30 año o, incluso, los 20 años en la vida de estos préstamos.
Al igual que los plazos se están estrechando, también el importe que las entidades conceden. La financiación total o superior al valor de la vivienda ha pasado casi a la historia. Hasta un 80 por ciento de la tasación es la concesión máxima. Más allá, nada de nada. "La gestión de los riesgos es muy estricta", consideran las mismas fuentes.
Ejemplos del endurecimiento de las condiciones hay múltiples. Entre ellos destaca la hipoteca que ha lanzado al mercado Banca Cívica -el grupo formado por Cajasol y las cajas de Navarra, Canarias y Burgos-. Las características de su préstamo son las siguientes: vencimiento a 30 años con un 80% del valor y con un tipo de interés del 3,5% (1,4 puntos porcentuales sobre el euribor), además de cobrar una comisión de apertura de un 1,3% -mínimo 600 euros-.
El diferencial se sitúa en estos términos en BBVA, que ha pasado del 0,8 por ciento al 1,15%, o en Caja Madrid, que lo tiene fijado entre el 1 y el 2,5% dependiendo de la vinculación.
Condiciones flexibles
Otros casos, como el Santander, ha bajado al 70% la financiación en sus créditos hipotecarios. El banco cántabro, en la práctica, aplicaba ya estos estándares en los años anteriores, ya que más del 85 por ciento de las hipotecas concedidas financiaban menos del 80% del precio de tasación de las viviendas.
La tasa media de su cartera residencial en España es ligeramente superior al 50 ciento. La entidad también ha decidido apretar un poco más el grifo y ha establecido en 20 años el periodo de amortización de estos préstamos.
Las entidades, aunque no todas, se muestran levemente flexibles en las condiciones si el cliente contrata otros productos, como seguros de vida, depósitos, tarjetas o fondos de pensiones. La hipoteca se puede hacer más atractiva, pero el esfuerzo adicional puede llegar a ser más alto que si la entidad le aplicara unos tipos más elevados.
Ni siquiera en las promociones que tienen en las filiales de Internet los bancos manifiestan una apertura de la financiación. Los diferenciales son, por lo general, el doble que hace tan sólo seis meses, a pesar de los menores costes aparejados para la banca.
Una de estas ofertas es para ricos. El banco online del Pastor sólo ofrece hipotecas a las personas con ingresos netos mensuales de, al menos, 4.000 euros. Las condiciones son similares al resto, pero las ventajas sobre el tipo de interés, comisiones y rentabilidades de otros productos mejoran, además de la atención, ya que el cliente pasa automáticamente a la categoría de premium.
Desde la entidad gallega explican que la estrategia de Oficina Directa va dirigida a este segmento de población y que, dada su dimensión, no pueden acudir a sectores de rentas más bajas por el personal de esta franquicia, con un call center reducido. Destacan, también, que el número de clientes apenas alcanza 25.000. "Hemos apostado por la personalización con la filial online", remarcan.
Política completamente radical es la que desarrolla con la hipotecas referenciadas a su inmobiliaria, al igual que el resto de entidades. En estos casos, las entidades intentan rebajar las condiciones el máximo posible para deshacerse de los pisos que acumulan en sus balances. "Se buscan las fórmulas para arreglar los problemas que existan, se abre más la mano, esta es la realidad", sostienen desde diferentes entidades.
Soltar el lastre
Las condiciones para la compra del stock son mejores. Bancos y cajas conceden el 100 por ciento de la financiación para la adquisición de la casa, por lo que el cliente no necesita haber ahorrado. En algunos casos, ofrecen hasta el dinero de los gastos aparejados en los trámites del contrato, como los impuestos, notaría y gestoría. Los tipos de interés son más asequibles y los plazos de vencimiento se extienden hasta los 40 e, incluso, los 50 años.
En esta flexibilidad destaca la hipoteca del Popular, que aplica el primer año del préstamo un tipo de interés de euribor más un diferencial del 0,25 por ciento, propio de otras de épocas.
Para ver tasas inferiores al 0,5% sobre la referencia es necesario que sea de la entidad, explican las mismas fuentes.
Pero, bien sean para viviendas propias o ajenas, la banca da a cuentagotas las hipotecas. El Banco de España ha dejado claro en su último informe de estabilidad financiera que el crédito seguirá congelado tanto para familias como para empresas, aunque el decrecimiento de la financiación se suavizará en torno al 1% frente al 3% de 2009.
Dos años más de sequía
¿Cuándo volverá a fluir? El organismo supervisor no se atreve a realizar un pronóstico. Algunas entidades sí. El Santander considera que la economía no debe asumir un aumento de los préstamos hasta al menos 2013, momento en que nuestro país haya depurado el exceso de endeudamiento de la época del boom.
A su juicio es necesario que el apalancamiento del sector privado descienda entre 200.000 y 300.000 millones extras. BBVA defiende esta posición y se atreve a señalar que el crédito, en su conjunto, caerá un 5 por ciento en 2011 por la falta de crecimiento.
En los últimos años la concesión de hipotecas sólo ha repuntado bajo la presión de las medidas del Gobierno, como la subida del IVA o el fin de la desgravación por adquisición de una vivienda, en junio y diciembre del ejercicio pasado, respectivamente.
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