¿En qué planta estamos? Los productos inmobiliarios comienzan su realojo

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En cinco meses estos productos han pasado de ser seguros a arriesgados, sobre todo si la huida de inversores les obliga a lo que tratan de evitar: malvender sus activos. Ha bastado este tiempo para reconstruir toda una industria, la de los fondos inmobiliarios.

Al fin y al cabo si la explosión de la burbuja del ladrillo se ha llevado consigo a constructoras e inmobiliarias, lo raro era que no arrastrara también a los fondos ligados al ladrillo, las mayores inmobiliarias por tamaño de nuestro país. Y eso pese a que hace ahora un año, los gestores de estos productos defendían a capa y espada que no, que a ellos la caída de los precios de la vivienda no les afectaría porque la mayoría de sus ingresos provenía de los alquileres. Eso sí, no dijeron que la rentabilidad de una cartera de vivienda oscila entre 3 y 3,5%,mientras que la de otros productos como centros comerciales, oficinas o naves industriales asciende al 5 y 6%.

Aún así, los inversores les creyeron al ver que en plena crisis inmobiliaria, sus fondos seguían dando rentabilidades del 4%, pero en octubre llegó el primer indicio de que los años de gloria y boom estaban a punto de llegar a su fin. Habitat Inmobiliario dio la alarma al anunciar su gestora, Santander Asset Management, que liquidaba el fondo y los inquilinos se vieron obligados a desalojar.

Luego, llegó BBVA. Haciendo honor a la dicho de "más vale prevenir que curar", abrió una ventana de liquidez durante un mes para que los inversores que quisieran salirse lo hicieran, sin sufrir por ello ninguna penalización. El resto estaría obligado a permanecer en el fondo durante 2 años. El resultado se tradujo en rescates por valor de 500 millones de euros y en una inyección del propio banco en el fondo de 1.600 millones de euros, con el objetivo de que los inversores que se quedaron no se vieran perjudicados. No ha habido más sorpresas.

Santander Banif Inmobiliario, la traca final

Luego llegarían los desalojos forzosos de dos fondos más: Segurfondo Inversión y SegurfondoTerciario.

Pero la traca final la dio el fondo Santander Banif Inmobiliario, la inmobiliaria más grande de España, al contar con más de 3.000 activos bajo gestión y más de 50.000 partícipes. Primero comunicó que había recibido reembolsos por valor del 16% de su patrimonio en octubre, una huida que hoy en día muchos inversores consideraban sospechosa, ya que tan sólo dos meses más tarde, el 12 de diciembre, anunció que iba a llevar a cabo una tasación extraordinaria de activos para adecuar su cartera a las condiciones del mercado y, dos semanas más tarde, Sabadell BS Inmobiliario siguió su ejemplo y también retrasó sus activos, aunque esta vez sin mayores consecuencias. No sucedió lo mismo con el fondo del Santander. La retasación hizo cundir el pánico entre los inversores, que pidieron reembolsos por valor del 80% sobre el patrimonio.

Venta ordeanada

Unas peticiones de rescate excesivas que provocaron que la gestora anunciara que no podía hacer frente (los fondos inmobiliarios son muy ilíquidos) y que por ello, iba a congelar las entradas y salidas del fondo a partir de febrero durante dos años, hasta el 28 de noviembre de 2011. Un corralito en toda regla aunque con algún pero. El principal, que devolvería el 10% de los rescates en dos plazos de manera prorrateada al valor liquidativo del mes de febrero y el resto poco a poco, a medida que fuera acumulando el 10% del patrimonio en liquidez. ¿Cómo? Vendiendo su cartera.

De momento, y coincidiendo con el segundo pago el pasado 5 de mayo, ya se ha desprendido de la joya de su corona, el centro comercial Plenilunio, con unas minusvalías de 35 millones de euros. Además de la joya de su cartera, también vendió hace un mes un edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana y ha llegado a un acuerdo para deshacerse de un edificio de oficinas situado en las rozas. Unas ventas que podrían hacer pensar que el próximo pago podría ser inminente. Pero no hay que ir tan rápido.Antes, el banco tiene que amortizar una deuda del fondo que asciende a 170 millones.

Además, a la gestora no le basta con esta venta para hacer frente a todos sus reembolsos. Tiene que deshacerse de muchos más activos y, teniendo en cuenta cómo está el mercado, se antoja complicado que lo consiga, y sobre todo, que lo haga a buen precio. "Aquellos fondos que están sacando al mercado sus activos para conseguir liquidez, están vendiendo con minusvalías respecto a sus últimas tasaciones", indicó un consultor a este diario. Una premisa en la que coinciden la mayoría de los expertos del sector del ladrillo.

Compraron a precios impensables ahora mismo

Casi todos los fondos compraron los inmuebles en pleno pico del mercado a precios impensables en las actuales circunstancias de la economía. "Las tasaciones de inmuebles van retrasadas respecto al precio de mercado. El valor de un edificio que te ofrece una tasación, ahora no corresponde con el dinero que obtendría por su venta", indicó un consultor. Un argumento que el sector secunda en petit comité y que va más allá . "Todo el mundo sabe que las valoraciones de las carteras de los fondos no han reflejado en su totalidad el descuento del mercado", indicaba otro consultor.

Da igual cómo esté el mercado inmobiliario, si ha tocado suelo o no, la consigna de la mayoría de los fondos inmobiliarios es vender activos para conseguir liquidez y rembolsar parte del dinero a los partícipes. A partir de ahí, la cuestión que se plantea es cuál es la mejor manera para vender activos y no sumar minusvalías.

Según los analistas consultados, lo primero que deben hacer estos vehículos de inversión es deshacerse de las oficinas, centros comerciales o naves industriales. ¿El motivo? Hay más compradores con ofertas más asequibles para este tipo de productos. Una vez vendida esa área, los fondos inmobiliarios deberán sacar al mercado su parque de viviendas en alquiler, que supone como mínimo la mitad de su cartera. El problema llegará en este punto, puesto que no hay comprador para este tipo de inmuebles. "No hay fondos institucionales que estén interesados en cartera de viviendas en España porque la rentabilidad es muy baja y por la inseguridad jurídica que ofrece la ley. No es un producto de inversión", señala un gestor. Una de las opciones es venderlos al por menor y con descuentos agresivos de entre el 40 y 50 por ciento, explica un analista. Algunos de estos vehículos de inversión ya han admitido esta hoja de ruta, asumiendo pérdidas a la vez que aprendiendo de los errores del pasado.

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