"Se vende piso. Zona centro de Madrid. Exterior. Dos Habitaciones. Precio a negociar. Razón: entidad financiera". No es un anuncio real, pero probablemente lo podrá leer o ver dentro de unos meses. Lo que más le llamará la atención es quién es el vendedor y, seguro, que creerá que es un error de esta redactora, pero no, no es así. Desde hace unos meses, los bancos y cajas se han convertido en las nuevas inmobiliarias españolas. Un papel que ya interpretaron en la segunda mitad de la década de los 90. Y es que la historia se repite.
Las entidades financieras contaban con sus propias inmobiliarias. Por ejemplo, Banesto era la propietaria de Urbis, La Caixa contaba con Colonial, el Banco Sabadell era el fundador de Landscape y BBVA crió a Metrovacesa. En pleno boom inmobiliario, las entidades vieron la oportunidad de hacer caja vendiendo sus pequeñas joyas del ladrillo a los primeros espadas del sector, que llegaban con dinero y ansias de comerse el mundo.
Una época dorada que duró un año y medio. Ante la dificultad de las inmobiliarias de conseguir liquidez y pagar sus abultadas deudas, las entidades financieras se han visto obligadas a retomar el mundo del ladrillo. La mayoría de bancos y cajas de ahorros en España ha cobrado esos préstamos canjeando deuda por activos inmobiliarios, de manera que han ido guardando en sus cajas fuertes suelos, promociones de viviendas o edificios. No tenían otra salida: o se iban con las manos vacías sin cobrar el préstamo o se quedaban con las propiedades de las compañías para saldar esas cuentas pendientes.
Acciones de inmobiliarias
Otras entidades financieras, además, se han quedado con acciones de inmobiliarias, por lo que algunas han ido a parar a las mismas manos paternas. Por ejemplo, Colonial vuelve a estar apadrinada por La Caixa, junto al Banco Popular. Metrovacesa también retornará al BBVA, que se convertirá en su dueño con el grupo Santander.
Una vez cerradas casi todas las cuentas pendientes con las inmobiliarias, bancos y cajas han empezado a ordenar la ingesta cantidad de propiedades inmobiliarias que se han quedado. Para que se haga una idea de que no es una exageración ese volumen de inmuebles adquiridos, hasta septiembre de 2008 el Santander destinó 2.700 millones de euros en la compra de activos. Un importe que representa un tercio del valor de las propiedades de la segunda inmobiliaria española, Colonial. "Si la división inmobiliaria del banco cántabro sigue aumentado su tamaño pasará a liderar los principales puestos del mercado durante años", explicó a este diario un experto del sector. A lo mejor por este motivo, el grupo Santander fue uno de los primeros bancos en remangarse la camisa y ponerse a ordenar sus nuevas adquisiciones.
En concreto, la entidad financiera presidida por Emilio Botín ha utilizado la estructura de su inmobiliaria Cezosa, que constituyó en los años sesenta para comprar los terrenos de Boadilla del Monte, donde ha construido la Ciudad Financiera. Ante su nuevo rol inmobiliario, cambió el nombre a su antigua filial a finales de diciembre. Ahora se llama Altamira Santander Real Estate. A principios de este mes, modificó los estatutos sociales para que la compañía se adaptara a su nueva labor, fichó a profesionales del sector y comenzó a trasladar a empleados de otras áreas del banco para que tomaran las riendas de la sociedad. El resultado final de esta transformación es tener una inmobiliaria hecha y derecha encargada de gestionar esos activos.
Popular impulsa Aliseda, Caja Madrid crea Infodirección
La misma fórmula que el Santander ha utilizado el resto de bancos. Popular también impulsó una sociedad que tenía desde los años setenta y que se llama Aliseda. El pasado mes de mayo, reforzó el músculo financiero de su filial con una ampliación de capital de 300 millones y, desde septiembre hasta ahora, ha ido aumentado la plantilla, que supera los 20 trabajadores. Tampoco pierda de vista el nombre General de Terrenos y Edificios (GTE) porque será la nueva inmobiliaria del Banco Pastor, cuyo gestor será uno de los directores regionales de la entidad financiera. Y no hay que olvidarse de que La Caixa también se ha subido a este mismo tren y ha utilizado su filial Servihabitat XXI, que comercializaba viviendas y suelos desde hace cinco años. No obstante, su estructura se reforzó el pasado mes de septiembre con una ampliación de capital de 500 millones de euros y a principios de enero con el nombramiento de otro director general, cargo que fue ocupado por Ramón Noguera.
Otra fórmula por la que han apostado otras entidades es levantar con sus propias manos sus inmobiliarias. Caja Madrid creó en septiembre una sociedad llamada Infodirección para la promoción inmobiliaria y la adquisición y enajenación de terrenos. En el timón de este barco se encuentra un hombre de la entidad, Agustín Pascual, con experiencia en el sector, pues era el director de Promotores de Madrid de la caja.
Nuevas creaciones
Más rápido fue el Banco Sabadell que edificó su propia inmobiliaria, llamada Solvia, de la que dependen cinco filiales y cada una agrupa un tipo de producto (hoteles, suelo y promoción, alquiler de edificios y viviendas y nuevas adquisiciones). Para esta aventura, la entidad catalana recuperó al hombre que estuvo al frente de su antigua promotora Landscape, Salvador Grané. El 70 por ciento de la cartera de esta promotora es suelo urbanizable; el 10 por ciento, promociones de viviendas en curso; el mismo porcentaje son casas terminadas y pisos en alquiler.
Los dos últimos casos son Banesto y BBVA. Ambos bancos cuentan con una estructura inmobiliaria desde hace muchos años. La entidad financiera que preside Ana Patricia Botín tiene un gran área inmobiliaria desde la que se controlan algunas filiales, como Intursa, que tiene bajo su poder la promotora Promodomus, que se creó para dar un balón de oxígeno a Reyal Urbis. Esa promotora tiene en su cartera promociones de viviendas que realizó la inmobiliaria de Rafael Santamaría. Cuando se venden las casas, Intursa se lleva su pellizco de beneficio. Por último, el banco azul no ha tenido que cambiar mucho su estructura para digerir los activos que ha comprado, pues ya cuenta con su inmobiliaria Anida, que será la encargada de crearles valor.
Así que las principales entidades financieras ya tienen casi listas sus inmobiliarias, donde se incluirán sus nuevas adquisiciones. "Durante el primer semestre de este año, los bancos entrarán en el sector de forma oficial y pondrán en marcha su negocio inmobiliario", asegura el socio propietario de Knight Frank, Frederic Mangeant.
El futuro...
Una vez que esté todo preparado, ¿qué pasará? ¿Las inmobiliarias de los bancos se pondrán a vender suelos, pisos y edificios? ¿Habrá descuentos en los precios? ¿Se venderán a través de subastas? Estas serán algunas de las miles de preguntas que se puede estar haciendo si quiere hacer se con un piso a un precio asequible o aprovechar una oportunidad de inversión en este sector ante la caída constante de la bolsa.
"Se sacarán al mercado aquellas promociones de viviendas que sean rentables", cree Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman. El nuevo director general asociado de Savills, José Navarro, opina que se venderán los pisos primero a los empleados y clientes de los bancos y, luego, a otros interesados por la vía de subasta o directamente, si se trata de fondos de inversión oportunistas. En cambio, a su juicio, los suelos seguirán en manos de las nuevas sociedades de los bancos hasta que mejore la situación del mercado. En este sentido, Heriberto Teruel, socio director de Colliers International, explicó que los terrenos no suponen un coste para los bancos, si continúan gestionándolos.
La opinión generalizada de los agentes del mercado inmobiliario es que las nuevas compañías no pondrán a la venta las propiedades con grandes rebajas. ¿El motivo? Las entidades financieras han comprado activos inmobiliarios por un importe equivalente a la deuda que la inmobiliaria no podía pagarles. Por ejemplo, la promotora A debe 100 millones de euros a la entidad financiera B. Como no puede pagar ese préstamo, la entidad se queda con un suelo por valor de 100 millones, de manera que resta ese dinero de la cuenta pendiente y se anota en su balance un terreno por ese valor. El problema surge si la entidad quiere vender ese solar, porque tal y como está el mercado, no va encontrar una oferta de compra que iguale o supere ese importe. En el caso de que lo venda con un descuento, la entidad deberá provisionar. Conclusión: si las entidades venden ahora sus nuevas adquisiciones deberán ofrecer descuentos y tendrán que provisionarlo, por lo sus cuentas serían castigadas.
Consulte la información completa en la edición de fin de semana de diario elEconomista.
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