La nueva hipoteca inversa nace sin la seguridad jurídica suficiente

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El Congreso de los Diputados ha aprobado el proyecto de ley de reforma del mercado hipotecario, que pasará al Senado, con el que se persigue reducir los costes asociados a las hipotecas, así como rebajar los pagos derivados de los cambios en las condiciones de los préstamos. En concreto, la norma pretende reducir en hasta un 80 por ciento el coste de modificación de las condiciones de un crédito.

Sin embargo, esta ley, que fue aprobada por el Consejo de Ministros en marzo también tiene importantes déficits: el más llamativo es la alta dosis de inseguridad jurídica que, a juicio de muchos expertos, tiene la regulación de la hipoteca inversa por las numerosas interrogantes que plantea. Las principales características de la ley son:

Hipoteca inversa

La reforma de la legislación del mercado hipotecario regula esta nueva figura que, de hecho, ya está en la práctica y que es una medida implantada en otros países de la Unión Europea y en Estados Unidos. Se trata de un producto de financiación que permite a los mayores de 65 años o dependientes obtener unos ingresos extra mediante el cobro de una renta vitalicia a cambio de su casa, manteniendo la titularidad de la vivienda y su uso.

A su fallecimiento, los herederos podrán recuperar la casa abonando al banco los pagos que haya realizado de la hipoteca junto con sus intereses, o podrá ejecutar el crédito y recuperar la cantidad que reste sobre el precio tasado al hacer la hipoteca.

¿Préstamo garantizado?

Aunque la legislación destaca que las entidades que concedan este tipo de hipotecas deberán proproporcionar al cliente información transparente y un asesoramiento independiente sobre los riesgos del producto, asociaciones de consumidores y expertos juristas han destacado que la regulación normativa no ha despejado algunas incertidumbres de la hipoteca inversa. Por ejemplo, la ley utiliza indistintamente las expresiones "préstamo o crédito garantizado" para definir la hipoteca inversa, cuando debería hablar sólo de préstamo (un dinero que se debe devolver con unos intereses pactados).

Además, otras de las críticas son que la ley limita este producto a los mayores de 65 años y sólo habla de vivienda habitual, lo que impide solicitar una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda. También consideran que no se contemplan las múltiples casuísticas que tienen la población mayor, lo que podría dejar abierta la puerta a que los bancos establezcan las condiciones de las hipotecas inversas en las cláusulas de sus préstamos. Creen también que deja pendiente de regulación muchos aspectos, básicamente en la forma en la que los herederos tendrán que hacer frente a la hipoteca al fallecimiento de su titular.

Comisión por cancelación

Otra de las grandes novedades de la ley es la reducción del 1 al 0,5 por ciento de la comisión máxima por cancelación anticipada de hipoteca o subrogación en las firmadas a tipos variables. En las hipotecas a tipos de interés fijo, este porcentaje del 0,5 por ciento sólo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad.

Menos gastos notariales

Junto con la reducción de las comisiones, la reforma de la ley hipotecaria contempla una rebaja de los costes notariales y registrales en las cancelaciones, novaciones y subrogaciones de hipoteca, ya que las bonificaciones de que ahora disfrutan se elevarán al 90 por ciento en todos los casos. El objetivo del Gobierno es conseguir una rebaja del 40 por ciento en una hipoteca media. Así, en el caso de la cancelación de una hipoteca media de 120.000 euros, ahora se paga alrededor de 240 euros en costes notariales, y con la nueva regulación se pagarán 42 euros, seis veces menos.

Control a sociedades de tasación

La reforma del mercado hipotecario contempla aumentar la independencia y profesionalidad de las tasadoras, estableciendo un código de conducta interno. En el caso de que una tasadora pertenezca a la propia entidad financiera, se tendrá que crear una comisión técnica que vele por el cumplimiento de dicho reglamento interno. Se establece un régimen de participaciones significativas para controlar la composición del accionariado.

Hipoteca 'flotante'

Con esta reforma también se flexibiliza el mercado hipotecario regulando las hipotecas de máximos o flotantes, que son aquellas en las que se garantizan varias obligaciones o se mezclan obligaciones presentes o futuras. De esta forma se permitirá admitir nuevos productos hipotecarios que hasta ahora eran rechazados.

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