La recuperación inmobiliaria puede tardar más de cinco años

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La burbuja española fue mayor que la de EEUU

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Han hecho falta tres años para procesar 1 billón de dólares en casaqs embargadas en EEUU. Y a ese ritmo, llevará más de cinco años para que el volumen de las hipotecas en relación a la renta vuelva a los niveles que eran normales en el país antes de la burbuja inmobiliaria, según un informe de TrimTabs.

"Para que el ratio de deuda sobre ingresos vuelva al 65%, la deuda hipotecaria tiene que bajar de su nivel actual de 8,9 billones a un nivel entre 6,4 y 7,4 billones", sostiene Madeline Schnapp, directora de análisis de TrimTabs. "Al ritmo actual, harán falta entre cuatro y seis años para superar el volumen esperado de morosidad".

Schnapp asume que el crecimiento de los ingresos será muy reducido por el elevado desempleo, así que la única forma de volver a la media histórica será reduciendo la deuda mediante embargos.

No obstante, también asume que un porcentaje del 60%-65% es la deuda "sostenible" que puede manejar un propietario de vivienda medio puede manejar y muchos creen que tiene que reducirse todavía más. En todo caso, eso deja a EEUU con un período de cinco años para terminar de digerir el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Por si esto fuera poco, el proceso de embargos se ha estancado en los tribunales porque los bancos tienen que demostrar ahora que poseen efectivamente unas hipotecas que han pasado por muchas manos en el proceso de titulización masiva que ha vivido Wall Street. Y los jueces están declarando nulos aquellos embargos en los que los bancos no poseen documentación suficiente para demostrarlo.

"El enorme papeleo y las políticas gubernamentales que retrasan los embargos y permiten que los bancos aplacen sus pérdidas sólo sirven para retrasar el ajuste necesario en el mercado inmobiliario", según Schnapp. "Cuanto más rápidamente alcancen los precios de la vivienda un nivel que limpie el sistema, más rápidamente podrá el sector inmobiliario volver a impulsar la economía".

Pero los problemas judiciales de los bancos han interrumpido el proceso de embargos, lo que va a retrasar todavía más el ajuste del mercado. "La era del desapalancamiento todavía está a medias", según Seteve Cortés, de Veracruz Research.

Sin reacción

"Por esa razón no están funcionando los esfuerzos de la Fed para reactivar la economía. La subida de las materias primas se anulan por las fuerzas deflacionarias del desapalancamiento, especialmente en el campo inmobiliario, donde el doble suelo ya es una realidad en muchas ciudades y pronto lo será a nivel nacional".

El último índice Case-Shiller de precios de la vivienda muestra una caída generalizada en las principales ciudades, y algunos mercados como Miami o Las Vegas han alcanzado nuevos mínimos desde el comienzo de la crisis. Y las demandas de subsidios indican que no hay esperanza de una mejora de los salarios a corto plazo.

"No esperamos un verdadero giro en las ventas de viviendas hasta que el desempleo toque techo y empiece una tendencia a la baja", opina Michelle Meyer, analista de Merrill Lynch. "Además, el giro en las viviendas nuevas será más lento que en las de segunda mano por el atractivo de los grandes descuentos en las casas embargadas", añade.

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