¡Cuidado con la hipoteca inversa! No es oro todo lo que reluce

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La reforma de la Ley Hipotecaria permite a los mayores de 65 años recibir una renta vitalicia a cambio de una hipoteca sobre su vivienda y sin tener que abandonarla. Pero la medida tiene demasiadas lagunas. La reforma de la legislación del mercado hipotecario regula una nueva figura, la hipoteca inversa que, en realidad, ya se está haciendo en la práctica y es una medida implantada en otros países de la Unión Europea e incluso en Estados Unidos.

Se trata de un producto de financiación que permite a los mayores propietarios de viviendas obtener unos ingresos extra mediante el cobro de una renta vitalicia a cambio de su casa sin sacrificar la propiedad inmediatamente ni el uso de la misma.

1. Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un préstamo que pueden solicitar las personas mayores de 65 años o dependientes, mediante hipoteca sobre su vivienda habitual con el fin de obtener una renta periódica o de una sola vez. Estas personas podrán seguir residiendo en la vivienda, si lo desean, hasta su fallecimiento.

Por tanto, se garantiza que el propietario solicitante de esta modalidad de hipoteca siga siendo el titular del piso. A su fallecimiento, los herederos podrán recuperar la casa abonando al banco los pagos que haya realizado de la hipoteca junto con sus intereses, o podrán ejecutar ese crédito y cobrar la cantidad que reste sobre el precio tasado al dar la hipotecainversa. El banco no puede exigir compensación alguna por la cancelación.

Otro requisito de esta modalidad de hipoteca es que la ley exige que la vivienda hipotecada sea tasada y asegurada contra daños, por lo que las tasadoras se están frotando las manos viendo el negocio que pueden realizar.

Aunque se agote la renta que aporta la entidad financiera en función del valor de tasación de la vivienda, el titular de esta hipoteca podrá seguir viviendo en su casa.

El cálculo de los ingresos periódicos se determina en base al valor de la vivienda a futuro, de forma que la suma de las cantidades dispuestas -renta periódica recibida por el cliente- más los intereses capitalizados periódicamente y los gastos previstos al contratar la operación equivalga al valor de la vivienda a la fecha del vencimiento del crédito.

Este tipo de hipotecas sólo pueden ser concedidas por las entidades de crédito y por aquellas entidades aseguradoras autorizadas para operar en España. Además, estarán exentas del pago del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. Asimismo, se aplicarán las mismas reducciones en honorarios notariales y registrales que para la cancelación, subrogación y novación contempla la reforma.

- Principio de transparencia: Por supuesto, el legislador vuelve a insistir en que los bancos deben proporcionar al cliente información transparente y un asesoramiento independiente, teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos derivados de la suscripción de este producto.

A este respecto, las asociaciones de consumidores consideran que este tipo de asesoramiento debe ser facilitado por las consejerías de consumo y los juristas entienden que la consulta notarial debería ser obligatoria y gratuita.

Esta regulación suscita varios comentarios. Para empezar, se define la hipoteca inversa como un "préstamo o crédito garantizado". Entendemos que no es correcto y que la ley debería hablar de préstamo y no de crédito.

Recordemos que un préstamo consiste en que un banco pone a disposición del cliente una cantidad fija que éste tendrá que devolver con unos intereses pactados en el plazo acordado. En cambio, el crédito consiste en que la entidad financiera pone a disposición del cliente, en su cuenta de crédito, el dinero que éste necesite hasta una cantidad máxima.

Estamos ante un préstamo que pueden solicitar las personas mayores de 65 años o dependientes. Si la finalidad de este producto es que los jubilados tengan un complemento a su pensión y puedan mantener, por consiguiente, un nivel de vida superior al que le permitiría esta última, no entendemos por qué la ley ha fijado esa edad para solicitarlo y no los 55 o 60 años.

De otro lado, la ley habla de vivienda habitual. Esto nos conduce a reflexionar por qué no se puede solicitar una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda, por ejemplo, sobre el apartamento de la playa o sobre el chalet en el campo. A la vista de esta regulación, muchos expertos consideran que va a haber más abusos que en las hipotecas ordinarias y, al final, el perjudicado será el consumidor.

Se trata de una legislación deficiente que lejos de proporcionar soluciones, deja pendiente de regulación muchos aspectos, lo que será una fuente de conflictos fundamentalmente para los herederos.

2. Hipoteca flotante

Con esta reforma también se flexibiliza el mercado hipotecario regulando las hipotecas de máximo o "flotantes", que son aquellas en las que se garantizan varias obligaciones o se mezclan obligaciones, presentes o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas. De este modo, lo que se trata de garantizar es no encarecer la operación y fomentar la competitividad en la práctica bancaria.

3. Seguro de dependencia

Esta reforma del mercado hipotecario tambien aborda la regulación relativa al seguro de dependencia. La nueva ley prevé que esta cobertura de dependencia se pueda instrumentar a través de un seguro suscrito con las aseguradoras o a través de un plan de pensiones.

Por el contrato de seguro, la entidad aseguradora se obliga a atender las consecuencias perjudiciales sufridas por el asegurado en el caso de que devengue en situación de dependencia.

Recordemos que la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, define la dependencia como el estado de carácter permanente en que se encuentran las personas que, por razones de edad, enfermedad o discapacidad, y ligadas a la falta o pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de ayuda para realizar actividades básicas de la vida diaria o, en el caso de las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal.

Este contrato de seguro de dependencia podrá articularse a través de pólizas individuales o colectivas. Los planes de pensiones que prevean esta cobertura concreta lo deben recoger expresamente en sus especificaciones.

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