Alquilar supone un ahorro del 37%La vivienda ralentiza su caidaEl euribor sigue su caidaVuelva usted mañana si quiere comprar un piso. Esta es la filosofía que impera en la actualidad en el mercado residencial español. Según varios expertos del sector, si pretende adquirir una casa, es mejor que se espere porque habrá segundas y hasta terceras rebajas en los precios de las residencias durante este año. Unos descuentos que vendrán de la mano de las entidades financieras que se han quedado con promociones terminadas de las inmobiliarias que tenían deudas pendientes.
Las principales consultoras del sector comentaron a elEconomista que bancos y cajas de ahorros sacarán al mercado esos pisos con descuentos a lo largo de este año. "Vamos a ver en estos días o meses la salida al mercado de inmuebles con descuentos, procedentes de los bancos y cajas, que están analizando los valores de salida, para que se ajusten más a criterios de solvencia de la demanda, si es posible claro", señaló José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank España.
Todo apunta a que las entidades financieras tienen la maquinaria precisa para impulsar el mercado inmobiliario español. Para Richard Ellis estas sociedades financieras "pueden propiciar la revitalización del sector residencial, aunque con ello se expulse del mercado a ciertas pequeñas y medianas promotoras, que no pueden competir en igualdad de condiciones".
Tal es el protagonismo adquirido por las entidades que casi se han convertido en los únicos compradores de pisos. "Los bancos son los que se están adjudicando, por el valor de las hipotecas o de las tasaciones, las viviendas de las constructoras y de los particulares que no pueden hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias", explicó Montse Conde, responsable de Estudios y Consultoría de Colliers International.
Desde el año pasado se han visto rebajas en los precios de la vivienda; cuanto más tiempo pasaba, mayores eran. Según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, el precio medio de las casas nuevas libres se situó en 2.018 euros el metro cuadrado, lo que supone una bajada del 3,2% respecto a 2007.
Sin embargo, otras entidades barajan otros porcentajes. Por ejemplo, la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) calcula que el descenso fue del 10%, mientras que la sociedad de tasación Tinsa calcula que la caída fue de 8,8%.
También las consultoras inmobiliarias manejan otras cifras. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva bajó entre un 8% y 10% el año pasado, mientras que el piso usado descendió entre un 10% y 20%. "Aunque no hay datos fidedignos sobre la bajada de los precios durante 2008, podemos estimarla en el entorno del 15% al 20%", indicó Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de Jones Lang LaSalle.
Como se puede apreciar, las horquillas sobre los descuentos varían bastante entre los cálculos de las firmas o entidades. También por comunidades autónomas y municipios los números difieren mucho, aunque hay un denominador común entre Richard Ellis, Aguirre Newman, Colliers International, Jones Lang LaSalle y Knight Frank.
Las cinco consultoras coinciden en que el precio de segunda residencia fue el que más descendió el año pasado, por lo que las zonas costeras turísticas fueron las más castigadas por la crisis del sector. Aguirre Newman calcula que esa caída alcanzó el 25% en algunas localidades. Murcia, Almería y Castellón son las regiones más afectadas, a juicio del director de Jones Lang LaSalle.
¿El motivo? "Tanto por la sobre oferta, como por la caída de la demanda extranjera", especificó Edward Farrelly, director de Research en España de Richard Ellis. Pero los pisos en zonas turísticas no son los únicos perjudicados del panorama desolador del sector. A esta lista, en opinión del experto de Knight Frank, hay que añadir las casas en grandes desarrollos periféricos de grandes ciudades. "Aunque en estos casos con rebajas, las ventas se realizan", matizó.
Pese a ese reajuste del precio de las casas, las compraventas de vivienda nueva libre cayeron una media de casi un 33% en España. Ante estos datos, la pregunta que seguro que le viene a la cabeza es si esas rebajas son suficientes para que los inmuebles sean accesibles para la población.
"La vivienda sigue siendo cara, ya que la fuerte escalada del euribor y las dificultades de financiación han situado la tasa de esfuerzo media en España en el año 2008 en el 46,1%, según datos del Banco de España, cifra muy superior a los niveles del 30% de 2004", argumentó Conde.
Los cincos expertos creen que la causa principal de que no se hayan vendido más residencias es la falta de financiación. "En el caso de primera vivienda, donde sigue existiendo una demanda clara, el principal problema está en la concesión de préstamos hipotecarios. Si hay financiación y el precio se adecua, hay ventas", indica el ejecutivo de Jones Lang LaSalle.
Según Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, las entidades exigen que los compradores paguen una entrada más elevada que en el pasado. Tampoco hay que olvidar la falta de confianza. "La gente no quiere embarcarse en comprar una vivienda ante la inestabilidad laboral existente", remarca Conde.
Cerrado con poco éxito el ejercicio 2008, los potenciales compradores de viviendas siguen observando cualquier movimiento en las ofertas de venta para este año. En opinión de las cinco consultoras, la caída de los precios de las casas todavía no ha tocado fondo, de manera que la tendencia que reinará en 2009 serán más descensos.
"Existe mucha incertidumbre y no podemos hablar de recuperación ya que realmente no sabemos cuándo vamos a tocar fondo. Dicho esto, es evidente que todavía hay margen para que haya un mayor ajuste en los precios. Según avance el año surgirán oportunidades interesantes para el comprador", afirmó el ejecutivo de Richard Ellis.
¿Cuánto bajarán los precios? Esa es la pregunta del millón. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva podría caer hasta un 15 por ciento, mientras que en las casas de segunda mano ese porcentaje máximo podría alcanzar el 30 por ciento, depende del caso.
"Seguiremos con la tendencia bajista en el primer semestre del año y se estabilizará en el cuarto trimestre de 2009", prevé Ferrer-Bonsoms. Por su parte, Knight Frank pone cifras a esa filosofía reinante y augura que la corrección puede llegar hasta un 20 por ciento más.
En la temporada de rebajas en los precios de los pisos, la banca será la principal protagonista, pues las inmobiliarias no tienen mucho margen para reducir los precios de venta. "Las viviendas fáciles de vender son las procedentes de daciones en pago y ejecuciones en pago que tienen una bajada grande y unas condiciones de adquisición muy buenas" señaló el director de análisis de Knight Frank España.
Sin embargo, el ajuste del precio de la vivienda no es la única varita mágica que puede reactivar el mercado inmobiliario español. La clave está, según los cinco expertos, en los bancos y cajas de ahorros. Si una familia tiene suficiente financiación tiene capacidad para adquirir una vivienda. Una situación que es muy difícil encontrar en la actual crisis económica y financiera que afecta a todo el mundo. Por eso, según el experto de Aguirre Newman, el perfil del comprador tiende a ser "oportunista".
En el momento en el que la banca abra el grifo el sector volverá a reactivarse. "Harían falta dos cosas fundamentales para que se volvieran a cerrar más operaciones de compraventa de inmuebles. Una de ellas es estabilidad laboral y, la otra, financiación. Esto a marzo de 2009 parece una quimera", indicó el director de residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms.
En conclusión, el comprador que tiene recursos propios que prepare su cesta para ir a la próxima temporada de rebajas de 2009.
llevo un año buscando piso de 2 dormitorios en Benalmadena, y ya se ven bajadas del 20% y 30%, un piso que me pedian 190000 o 200000 ya van por 150000 incluso alguno que esta en 130000. La verdad es que no se muy bien si bajaran tanto como un 50 o 60% en la costa.¿ 15 millones por 2 dormitorios con piscina en la playa? Si alguien tiene un alli se lo compro. Saludos
JEJE aqui hay mucho listo que quiere un chalet en Pedrlbes a 50 €/m2. No saldrán de chabolas que es a lo que deben de aspirar.
PROPIETARIO no te dejes comer la moral. Cuando el mercado de crédito funcione, los precios subirán. Hay demanda, falta dinero. No malvendas como sugieren los buitres de aquí que aspiran a comprar barato para ser ellos especuladores a costa de tu ruina. Adeu
#20. No hagas cuentas del Gran capitán, que no cuadran amiguete. Quieres confundir al personal a ver si sacas tajada. Eres un listo
23 .- Yo también fuí promotor y conozco los costes reales de construir vivienda.
Lo de los últimos años, ha sido el timo del pisito.
En 1984 compre mi primer piso usado, por menos de 3 millones de pesetas (18.000 euros) dentro de la almendra central de Madrid. Entonces un piso nuevo en la misma calle costaba unos 7 millones de pesetas.
Despues me construí un chalet en la Sierra de Madrid.
Hoy con los costes reales, e incluyendo beneficios razonables no especulatívos, un piso en un barrio normal de una Gran Ciudad, no tiene que costar más de 800 ó 900 euros el metro cuadrado.
El desplome de precios se completará para finales de 2013 o finales de 2014. Después se mantendrán los precios sin subidas apreciables, durante varios años más y hasta que salgamos de la depresión económica a que estamos abocados.
Realmente se tratará de volver el valor de las viviendas a su nivel normal no especulatívo. Y eso sin contar las "Gangas" que surjan de especuladores "pillados" y familias que desinviertan.
En cuanto a la vivienda como inversión. Las previsiones más optimistas son de que los valores de venta se recuperen en un margen de 20 a 40 años, según la duración que tenga la depresión económica en la que estamos entrando, y si se alcanzan los 23 millones de ocupados.
Quien piense en comprar vivienda como inversión, puede hacer un pésimo negocio, y tener inmovilizado su dinero durante demasiados años.
Para Miriam 19#
Me podrias argumentar porque no bajará el alquiler?
Te recuerdo que en un "suburbio" de grandes ciudades Barcelona o Madrid te piden mínimo 800€.Si como tu dices bajará la vivienda en estos barrios 40/50% no crees que tendría que bajar tambien el alquiler?
Si no que sentido tiene alquilar.
Mi opinión es que no es coherente la posición extrema, ni por un lado ni por el otro.
En los últimos años hemos percibido que los precios de los pisos en los suburbios de las grandes ciudades eran los que mayor subida experimentaban, precisamente porque antes del boom eran los más baratos de adquirir, y con la escalada de precios fueron los que más subieron en porcentaje porque seguían siendo los mas baratos dentro de lo que había.
Ahora esos pisos tendrán que recolocar su precio y amoldarse a la realidad, es incoherente que por un piso en un suburbio se pida alrededor de 300.000€ que con una hipoteca se acabe convirtiendo al cabo de 20 años en 500.000€.
En cuanto a los pisos llamémosles de lujo van destinados a un mercado distinto del generalista por lo que en principio no sufrirán variaciones espectaculares.
Creo que no habrá caidas del 40% o 50% como se comenta por aquí, precisamente porque cuando ya descienda alrededor de un 30% intervendrán aquellos que tienen pasta contante y sonante (inversores) para hacer estabilizar los precios.
En cualquier caso creo que depende de cada caso en concreto: de la necesidad del vendedor para vender y del comprador para comprar. Si tienes necesidad de vender se tendrá que bajar más el precio para hacerlo más atractivo a los pocos que por el momento se atreven a comprar, y si no tienes tanta necesidad supongo que se intentará retrasar al máximo esas bajadas en el precio para acomodarse a las bajadas del resto (el clásico efecto "lo que pide en vecino de al lado")
Creo que le título está mal. Los pisos estaban al doble (por lo menos) de su precio realista.
Queda bajada para rato.
A efecto stock de vivienda hay que sumar el poco atractivo que tiene ya la vivienda como inversión después de la mala experiencia que van a pasar muchos para deshacerse del pisito que compraron como inversión o del apartamento en Torrevieja.
Realmente una vivienda tiene muchos gastos aunque esté cerrada y si no sube como antes y no te da una rentabilidad superior al 5% anual no tiene atractivo una vez que ya si sabemos que la vivienda como todo puede bajar de precio. La gente con viviendas en inversión cerradas empiezan a ponerse nerviosos y a poner en venta poco a poco y nos podemos meter en 3 millones de viviendas en venta en un plis plas. Las de las zonas con empleo y cierta riqueza quizá bajen un 30-40%, en las zonas de segunda vivienda y playeras lo tienen muy complicado porque en muchos años la demanda será nula. Los extranjeros residentes o con vivienda, ingleses sobre todo, empiezan a poner en venta de forma masiva sin ningún exito de momento. Ya les dan muy pocos euros por sus libras y vivir en España de jubilados empieza a salirles muy caro y en la costa mediterránea son muchisimos los que viven.
Añadimos a eso la dificultad de financiación,o sea, la gente va a tener que ahorrar de verdad el 30% al menos de lo que cuesta la vivienda y buscarse avalistas o segundas casas de familiares para las garantías que se van a pedir a partir de ahora porque los bancos van a salir muy mal parados de esta experiencia y con nóminas de 1000 euros no te van a dar una hipoteca de 150.000. O sea, que todo se pone en contra y ahora encontrar un comprador que pueda pagar aunque sea poco será como encontrar un tesoro, porque el compre será solo porque lo necesita para vivir y está muy seguro que tendrá trabajo en el futuro y podrá hacer frente al pago de la hipoteca, y ya sabemos.. las deudas son siempre ciertas pero el futuro y los ingresos siempre son inciertos.
En Japón estalló la burbuja en 1990. 19 años de estancameinto después los pisos valen lo mismo que hace 30. Comprar a los precios actuales en España, con nuestras expectativas económicas, es un auténtico disparate.
Al efecto stock de vivienda hay que sumar el poco atractivo que tiene ya la vivienda como inversión después de la mala experiencia que van a pasar muchos para deshacerse del pisito que compraron como inversión o del apartamento en Torrevieja.
Realmente una vivienda tiene muchos gastos aunque esté cerrada y si no sube como antes y no te da una rentabilidad superior al 5% anual no tiene atractivo una vez que ya si sabemos que la vivienda como todo puede bajar de precio. La gente con viviendas en inversión cerradas empiezan a ponerse nerviosos y a poner en venta poco a poco y nos podemos meter en 3 millones de viviendas en venta en un plis plas. Las de las zonas con empleo y cierta riqueza quizá bajen un 30-40%, en las zonas de segunda vivienda y playeras lo tienen muy complicado porque en muchos años la demanda será nula. Los extranjeros residentes o con vivienda, ingleses sobre todo, empiezan a poner en venta de forma masiva sin ningún exito de momento. Ya les dan muy pocos euros por sus libras y vivir en España de jubilados empieza a salirles muy caro y en la costa mediterránea son muchisimos los que viven.
Añadimos a eso la dificultad de financiación,o sea, la gente va a tener que ahorrar de verdad el 30% al menos de lo que cuesta la vivienda y buscarse avalistas o segundas casas de familiares para las garantías que se van a pedir a partir de ahora porque los bancos van a salir muy mal parados de esta experiencia y con nóminas de 1000 euros no te van a dar una hipoteca de 150.000. O sea, que todo se pone en contra y ahora encontrar un comprador que pueda pagar aunque sea poco será como encontrar un tesoro, porque el compre será solo porque lo necesita para vivir y está muy seguro que tendrá trabajo en el futuro y podrá hacer frente al pago de la hipoteca, y ya sabemos.. las deudas son siempre ciertas pero el futuro y los ingresos siempre son inciertos.
Esperar ver precios en Madrid o Barcelona capital en 60000 euros de pisos decentes... me parece muy pronto para ir borracho un martes, la gente flipa con la crisis, da pena ver como hay gente que dice que esto es el fin del mundo y que parece que se regocijan de decir "yo lo advertí", seguro que son parados porque sino no me lo explico.
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