España, el país con miles de pisos sin vender, es el lugar ideal para seguir construyendo

16/02/2017 - 16:52
  • Casi la mitad de las constructoras en España han quebrado desde 2008
  • El capital privado parte con ventaja por el cierre del crédito hipotecario
Las grúas vuelven a invadir el norte de Madrid. Reuters

Ignore los miles, quizá millones, de pisos vacíos en España. No piense en la cantidad de viviendas desiertas dispersadas por todo el territorio nacional. Neinor Homes, la constructora propiedad del fondo de inversión Lone Star, asegura que nunca ha habido un mejor momento para construir.

Neinor Homes, adquirida en 2014 por el fondo con sede en Dallas, aspira a convertirse en uno de los mayores constructores de vivienda de España. ¿Su apuesta? Disparar la construcción en las grandes ciudades, "donde el parque de viviendas se está agotando", según explica su consejero delegado, Juan Velayos Lluis.

Uno de los motivos que esgrime la constructora es que la competencia escasea después del colapso inmobiliario de 2008. La crisis del ladrillo acabó con casi la mitad de los competidores. Además, el cierre del grifo de los bancos provoca que sea muy difícil conseguir financiación para volver a entrar en este sector, lo que minimiza la competencia en el futuro más inmediato.

"Durante los años del boom, cualquier persona podía simplemente obtener un préstamo para financiar la construcción", señala Velayos en una entrevista concedida a Bloomberg en su oficina de Madrid. "Ahora la historia es muy diferente, necesitas tener tu propio capital, y ese es un elemento de cambio real", añade.

Los bloques de apartamentos vacíos esparcidos por toda la piel de toro -especialmente en los pueblos y ciudades lejos de las principales capitales-, contrastan con Madrid y Barcelona, ​​donde la recuperación económica es ya una realidad. En estas dos ciudades la demanda ya supera a la edificación, y la tendencia parece consolidarse con el paso de los meses.

El crédito bancario al sector inmobiliario se redujo en un 65% entre 2009 y 2016, otorgando una clara ventaja a las empresas de capital privado fuertemente respaldadas. Es el caso de Neinor y Dos Puntos, que fue comprada por Varde Partners en 2015. El ladrillo camina hacia otro año récord.

Lone Star, propiedad del multimillonario John Grayken, compró Neinor a Kutxabank por 930 millones de euros en 2014. La compañía construyó 2.000 viviendas el año pasado, y espera llegar a las 3.250 entre 2018 y 2020. Ahora, John Grayken planea vender entre el 25% y el 50% de la compañía en un acuerdo que podría valorar Neinor en alrededor de 2.000 millones de euros, lo que supondría doblar su valor en apenas dos años.

Construir bajo demanda

"El modelo de Neinor es anglosajón. Investigan al detalle la zona, y no construyen a menos que tengan claro que hay demanda hoy, mañana y dentro de dos años", Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director general de R.R. de Acuña & Asociados, una empresa de consultoría en Madrid. "Es lo que necesita el sector. Nada que ver con los típicos promotores españoles que construyeron lo que sea, donde sea y sin tener en cuenta la demanda", indica.

Värde, una firma de capital privado con 12.000 millones de dólares bajo gestión, acostumbra a hacerse con el control de empresas con problemas financieros mediante la compra de su deuda para luego venderlas o reflotarlas. Es lo que hizo con San José Desarrollos Inmobiliarios, ahora conocida como Dos Puntos.

En 2011 utilizó la misma estrategia cuando compró Crest Nicholson Holdings, compañía que consiguió reflotar en menos de dos años. La intención de Värde ahora es sacar a bolsa Dos Puntos, meses después de que convirtiera las cenizas de San José en un gran Fenix.

España, apuesta de muchos

"El hecho de que no somos los únicos que hemos visto la oportunidad que representa España para el sector de la construcción nos hace sentir cómodos con nuestra apuesta", entiende Velayos, "Värde, que hizo un trabajo increíble reviviendo Crest Nicholson en Reino Unido, también está aquí trabajando con un constructor local para construir".

Durante la locura por el ladrillo se construyeron en España más de medio millón de viviendas al año, algo que se produjo desde 1997 a 2006, según un informe de Cajamar. Haga cuentas. El frenesí dio lugar a un superávit de algo más de 1,4 millones de viviendas vacías. El 60% de las cuales nunca encontrará comprador debido a su ubicación, según estima Rodríguez de Acuña Martínez.

"Esas casas están en medio de la nada, sin hospitales ni escuelas o infraestructura de transporte", enfatiza José Luis Ruiz Bartolomé, coautor del libro 'Vuelve, ladrillo, vuelve' en 2015. "La demanda ha vuelto a las grandes ciudades, donde el stock se ha agotado. Y es ahí donde Neinor se está centrando. Realmente han hecho sus deberes", asiente.

Desde el inicio de la crisis económica en 2008, cerca del 48% de las 58.900 constructoras que había en España han desaparecido. La más sonada, la liquidación de la cotizada Martinsa Fadesa. Los bancos españoles también sufrieron, y se vieron obligados a provisionar algo más de 270 millones de euros entre 2008 y 2013 para protegerse de su exposición al ladrillo.

Todo esto ha dejado a muy pocos constructores en posición de tomar ventaja de la recuperación económica del país. Las ventas de viviendas, así como el precio de las mismas llevan meses al alza, recuperando el terreno perdido en los años de recesión.

"El mercado de la vivienda está volviendo a la normalidad en algunas áreas", sonríe Fernando Encinar, uno de los fundadores de Idealista.com. "Si bien es cierto que existe un gran stock de nueva vivienda sin vender, no es menos cierto que en lugares como Madrid y Barcelona ese stock no existe", concluye.


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Comentarios 17

#1
16-02-2017 / 19:13
hh
Puntuación 52

es un contrasentido hacer mas casa cuando aun estan muchas vacias, ademas, las casas que se hacen fuera del centro, son las que mas tienen que perder en otra crisis, ejemplo tipico, los precios de las casas en el ensanche vallekas han caido un 60% desde la crisis, 5 paradas de metro mas al centro, aun en pleno vallekas, solo han caido un 30% .

Pero bueno, que sigan la sangria de dinero de los que no saben nada de economia, compraros un libro anda antes de comprar casas, una casa no solo es una vivienda, sino una compra de valor, si compras a lo loco, luego no te quejes cuando tengas que pagar 300.000 euros por una casa que no vale ni 40.000 construirla.

sinceramente ya se porque en españa se ha especulado tanto con la vivienda, porque aqui a la mayoria se les vende gato por liebre.

#2
16-02-2017 / 19:17
Filemón
Puntuación 38

Mejor. Cuantas más viviendas sin vender haya, más baratas las van a tener que vender. Que sigan construyendo, que verás...

#3
16-02-2017 / 19:43
123454566789
Puntuación 5

ah y por cierto, construir bajo demanda es lo que se lleva haciendo desde 2009, deberiais pasaros por el norte de madrid, nunca dejaron de construir casas, casas que se pagaron y despues se construyen, casas por encargo.

No vayais de chulos, porque sinceramente no es asi, en la crisis se cometieron muchos excesos, compararte con antes de la crisis, es como comparar un coche del 2017 con el mismo modelo y marca del 2000, no procede, es mero "querer convencer al personal"

comprar una casa con una hipoteca a 20 años, o 25 años, pagas un interes final del 20% - 30%, (mirar las ecuaciones de calculo)

Una casa de 300.000 euros, en realidad no te vale 300.000 te puede llegar a costar con hipoteca unos 400.000 euros, entonces solo cuando se SABEN los datos, uno se pone a pensar mas en frio, y se da cuenta que es mejor comprar con cabeza.

#4
16-02-2017 / 19:49
No aprendemos
Puntuación 21

¿Otra burbuja?

#5
16-02-2017 / 19:49
Puntuación 22

@ Filemón

Creo que se equivoca Usted. El tema no es el número de viviendas. Más importante es el número de personas que pueden comprarlas y donde están para que resulten atractivas a quienes pueden comprar

Mucha gente no puede comprar y sin embargo donde si hay personas con capacidad hay poca oferta.

Ese es el tema

#6
16-02-2017 / 20:41
PEPO
Puntuación 10

¿CUANDO PONDRÁN EN ESPAÑA LA TASA A LAS VIVIENDAS VACIAS COMO HAY YA EN LOS DEMÁS PAISES EUROPEOS?

#7
16-02-2017 / 20:42
uyuyuyuy
Puntuación 7

Hipotecas basura para todos , ya sabeis el resultado de esto.

#8
16-02-2017 / 20:44
Envernalles
Puntuación 10

Tienen una mina de oro y dan las oordenadas donde se encuentra,muy lógico no parece.

#9
16-02-2017 / 20:53
Pepe
Puntuación 20

A precios razonables hay mucha demanda, pero a precios razonables. Los jovenes no tienen contratos con muchos euros así que por mas que sean muchos sin casa, no podrán pagar (ni deban) burradas por un pisito.

#10
16-02-2017 / 21:09
Arnau Planas Gómez
Puntuación 9

Como más construcción, mas oferta y menos demanda= precios más asequibles para todo el mundo..

#11
16-02-2017 / 21:21
estado
Puntuación -6

Dicen que necesitamos 10 millones de inmigrantes para seguir con el "Estado del Bienestar"........

#12
16-02-2017 / 21:40
GOD GAME
Puntuación 14

Año 2007 precio medio de la vivienda en este del madrid zona nueva 340.000 euros 100 metros cuadrados,

Hipoteca 340.000 euros 1% TAE euribor variable a 30 años = 1.133 euros al mes.

Año 2017 precio medio de la vivienda en el este de madrid zona nueva 170.000 euros 100 metros cuadrados.

25 años x 1.133 euros = 407.880 euros

Pagas 407.880 euros por una vivienda que vale 170.000 euros ahora.

como se estanque el crecimiento del precio de la vivienda porque se lien a construir... GG

jajajajaaa

#13
17-02-2017 / 04:00
luiggi
Puntuación 4

Stultorum infinitus est numerus,,,,,,,,,lo siento ,no aprendemos.No me pidan un pañuelo dentro de 5 años

#14
17-02-2017 / 07:13
Consuelo Hipotecario
Puntuación 5

ConsueloHipotecario,,,100 desahucios diarios durante años ,,mientras permanecia aparcada y sin ejecutar la sentencia que condena a los bancos ..10 milones de familias sufriendo pobreza energetica ,,etcetc..

#15
17-02-2017 / 10:05
ingeniero de minas + ingeniero geologo
Puntuación -2

por fin, una oportunidad para poder ejercer mi profesion en lo que me gusta y dejar de trabajar en consultoras de mierda a 23k el año tras 4 años de experiencia, ganar experiecnia, y emigrar con garantias....

vuelve ladrillo, por favor... vuelve

#16
17-02-2017 / 10:43
SOLUCION REAL AL PROBLEMA
Puntuación 1

SOLUCION REAL AL PROBLEMA

Bancos y vivienda:

Cambiar el artículo de la ley de emprendedores para que cambie de 500.000 euros a 150.000 la inversión inmobiliaria para que los extranjeros obtengan el permiso de residencia permanente, como se hizo en un principio para otorgar la residencia a los extranjeros, el cambio de 150.000 a 500.000 euros no ha beneficiado nada al propietario de primera o segunda vivienda a mi entender.

Quita hipotecaria del 20% vivienda habitual como mínimo para ajustar el valor real hipotecario al de mercado actual de mercado, sobre todo para aquellas personas victimas de los tremendos sobreprecios de la vivienda en los años del boom inmobiliario. Dará lugar a un aumento del consumo al reducir la cuota hipotecaria de las familias y facilitara la posterior venta de la propiedad.

Los bancos deberían respetar en la subrogación hipotecaria en la vivienda habitual el interés pactado en primera instancia y no ser cambiado hasta 4 veces más alto como pasa en la mayoría de las ocasiones.

Eliminación total de las cláusulas suelo y las de interés demora a todas las hipotecas.

Eliminación de la deuda hipotecaria a todos los que han sido desahuciados de su única vivienda.

Reducir al mínimo todo tipo de gasto administrativo que suponga la venta de la vivienda.

Derecho a Dacion en Pago para vivienda habitual para todas las viviendas adquiridas entre los años 2002 a 2008 del boom inmobiliario

#17
17-02-2017 / 11:41
realidad
Puntuación 4

Es increíble porque parece que España es Madrid. En la mayoría de las provincias de España la crisis del ladrillo es tan profunda que cuesta un ojo de la cara vender una casa o piso.





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