LA FORMACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA I

Publicado por en Real Estate Review. Sin comentarios.

 

En el anterior artículo recordábamos el desproporcionado crecimiento del precio de la vivienda en España en relación a la capacidad adquisitiva de los compradores, tanto nacionales como extranjeros, y la consiguiente problemática que se derivaba de este hecho, básicamente consistente en la inaccesibilidad de un mercado de vivienda nacional que se estrelló finalmente en una crisis de importante envergadura. El hecho primordial, que debería ser analizado en profundidad para evitar una recaída en la misma problemática, es que el precio de la vivienda alcanzó un valor a nivel nacional muy por encima de la capacidad adquisitiva de los compradores*. ¿Cómo ha sido posible este hecho? ¿Por qué motivo ha crecido el precio de la vivienda de manera tan desproporcionada en los últimos diez años? ¿Y cómo ha sido posible que dicho crecimiento de precios se haya mantenido en la oferta puesta en mercado cuando la demanda existente era conscientemente incapaz de sostener tal aumento de precios? A estas preguntas trataremos de responder en este breve análisis que ampliaremos en posteriores comentarios.

En el primer gráfico adjunto se muestra el desglose de costes de la vivienda en España en dos períodos distintos: el primero, el ciclo desde 1990 a 1997, y el segundo, el ciclo desde 1997 al 2007, año en que empezó la caída de precios de la vivienda en España, coincidiendo con el estallido de la Crisis Financiera del 2008. En el primer ciclo, el precio de la vivienda aumentó algo más de un 40%, pese a la situación de fuerte crisis intermedia donde se produjeron bajadas tanto o más significativas que las que tenemos actualmente, (lo que dicho sea de paso, pone en evidencia la manifiesta estabilidad del valor a largo plazo de los bienes inmuebles), si bien dicho aumento estuvo impulsado en gran parte por el aumento de los costes de edificación y la mejora progresiva de la calidad constructiva de nuestro parque nacional, que no venía precisamente de un estado óptimo en este sentido. El precio del suelo representó alrededor de un 15% del total de la mencionada subida del precio de la vivienda.

Si por el contrario, analizamos el desglose de costes del precio de la vivienda en el último ciclo hasta el año 2007, observamos cómo se produce un aumento estratosférico del precio de la vivienda, (un 288%), reduciéndose al mismo tiempo el incremento por aumento de superficie construida, (en el último decenio las viviendas han tendido a disminuir su superficie precisamente por el alto valor de repercusión del m2), y aumentando extraordinariamente el precio del suelo, (un 83,6%). A su vez, los precios de la construcción aumentan ligeramente pero por debajo del porcentaje registrado en el anterior ciclo. Por tanto, podemos afirmar con total seguridad que la causa del desproporcionado crecimiento del precio de la vivienda en España durante los últimos diez años ha sido básicamente el aumento del precio del suelo. ¿Y a qué se ha debido dicho aumento?

 

 

A finales del pasado siglo se juntaron en España una serie de condicionantes que determinaron una demanda real de vivienda muy fuerte. A estos condicionantes se le sumó una expansión crediticia mundial sin precedentes que dilató la concesión de créditos hasta cifras increíbles y en condiciones que, a la vista de las circunstancias, no fueron todo lo estudiadas que debieran haber sido. Indudablemente se asumieron riesgos excesivos al calor de unos tipos de interés extraordinariamente bajos y por un prolongado periodo de tiempo, un exceso de oferta crediticia y en definitiva, unas condiciones de financiación demasiado laxas. La conjunción de estos dos factores, por un lado una fuerte necesidad real de vivienda, y por otro, una expansión crediticia sin precedentes, generaron una demanda muy fuerte en nuestro mercado inmobiliario nacional, aumentada si cabe por la demanda extranjera que gracias al pasado ciclo alcista de la economía, aumentó considerablemente sus inversiones en nuestro país.                                                                                              

Para hacer frente a esta situación, el anterior Gobierno de España, liderado por el Partido Popular, aprobó una Ley del Suelo, (Ley del Suelo y Régimen de Valoraciones 6/1998), con el objetivo de evitar un ascenso vertiginoso de los precios de la vivienda, sabedores como hemos dicho anteriormente, que en unas condiciones de fuerte demanda, había que evitar la restricción de la oferta de vivienda y mantener así un crecimiento sostenible de los precios de ésta. Y como todos sabemos, dicha regulación se llevó a cabo, de acuerdo a nuestro modelo urbanístico fuertemente intervenido, mediante la clasificación del sustrato primigenio sobre el que se desarrollan las viviendas y que es, como hemos visto, una variable muy influyente en el precio final de la vivienda: el suelo.

La Ley del Suelo y Régimen de Valoraciones 6/1998 incluyó por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico del suelo el concepto de residualidad aplicado al Suelo Urbanizable, de modo que todo aquel suelo que no fuera susceptible de protección ambiental, paisajística, patrimonial o por riesgos naturales, pasaría a clasificarse como Urbanizable. Al mismo tiempo, se hacía especial hincapié en la gestión activa de los suelos así clasificados, todo ello, con el objetivo de evitar la especulación de los propietarios del suelo y el aumento vertiginoso de los precios de éste y su repercusión en el precio final de la vivienda. El concepto cardinal de dicha Ley era, en definitiva, la puesta en mercado, (mediante la clasificación y la gestión activa de suelo susceptible de ser urbanizado), de una gran cantidad de suelo apto para urbanizar y tratar así de contener el aumento del precio de la vivienda bajo unas condiciones de fuerte demanda. Es evidente que dicho objetivo ha sido un completo y rotundo fracaso. ¿Por qué? 

Ha sido la falta de aplicación de la anterior Ley del Suelo y Régimen de Valoraciones 6/1998 la que nos ha llevado hasta este punto y no, como se dice habitualmente, precisamente su aplicación, pues ésta no se ha llevado a cabo en prácticamente ningún Término Municipal de España, de modo que la oferta de suelo puesta en mercado ha sido lamentablemente insuficiente en el tiempo para satisfacer la demanda de vivienda, lo que ha originado como hemos visto anteriormente, un crecimiento insostenible del precio del suelo y por extensión, de la vivienda. ¿Seremos capaces de reconocer este hecho de cara a no repetir los mismos errores en el futuro?

 

MBQ Group

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*: Nos referimos principalmente a los compradores españoles y a los extranjeros residentes en España, si bien los compradores de destinos vacacionales procedentes de algunos países europeos también han sentido con fuerza el aumento de precios de la vivienda en España, restando así atractivo a nuestro mercado inmobiliario de la costa, ya de por sí, vapuleado desde la entrada del Euro y la igualación de costes de vida. 

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