HIPÓCRITAS

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Estamos habituados a ver cómo desde las Administraciones Públicas, -en especial, el Estado Central-, se viene aprobando una infinita serie de medidas, a cada cual más vacía de contenido, en pos de solucionar los problemas de los desahucios y favorecer el acceso de cada ciudadano a una vivienda digna. Pero todo este papel mojado, que hemos tenido ocasión de analizar en anteriores ocasiones, se ha demostrado como una vulgar manera de salvaguardar el interés de las Administraciones Públicas a la hora de mostrar su preocupación y sensibilidad por el drama social de los desahucios y las ejecuciones hipotecarias. Ni los problemas de base que afectan a la solvencia de la gran mayoría de los trabajadores y empresas, (rigidez e inoperatividad de las Administraciones Públicas, superfetación legislativa y elevadísima carga fiscal), ni los matices más injustos de nuestra actual legislación hipotecaria, (procedimientos de tasación y adjudicación de inmuebles, cláusulas abusivas y procedimientos de novación rayanos en la usura y en el delito), han sido tratados con la firmeza y la seriedad propias de un Gobierno al efecto.

Pero lo que ya resulta un escándalo mayúsculo, -pese a que está interesadamente apartado de la opinión pública-, es el hecho de que, de acuerdo a la Ley de Haciendas Locales, en los procesos de ejecución hipotecaria, la transmisión de la propiedad desde la persona desahuciada a la entidad acreedora tribute exactamente como compraventa en relación a la aplicación del Impuesto de Plusvalía Municipal, que por otra parte, no es más que un impuesto revolucionario más, aplicado sobre los bienes inmuebles para engordar las cuentas de las Administraciones Autonómicas y adelgazar al mismo tiempo las cuentas de todos los ciudadanos, restándoles así capacidad de ahorro y/o adquisición. Quiere decirse que, cuando una familia es desahuciada por una entidad acreedora, perdiendo así la vivienda y en la mayoría de los casos, quedando como deudora de ésta, tendrá que pagar el correspondiente Impuesto de Plusvalía Municipal por la transmisión de la propiedad en el proceso de ejecución.

Pero las familias desahuciadas no sólo están obligadas a pagar el citado impuesto, que dicho sea de paso, no para de subir en todas las Comunidades Autónomas, al igual que el IBI, cuando hasta el más despistado de los españoles es consciente de que la valoración de los bienes inmuebles está sufriendo un descenso ininterrumpido en nuestro país desde el año 2007; sino que además, tendrá que liquidar los recibos pendientes de las tasas de basuras, el IBI y declarar en su IRPF la transmisión de la propiedad ejecutada si no quiere encontrarse con una multa de campeonato en su haber.

El lector se preguntará como, en vista de estos hechos, no se modifica la actual legislación al efecto, cuando además, y como señalábamos al inicio de nuestro artículo, las Administraciones Públicas no cesan en su empeño de mostrarse sensibles frente al público en los casos de procesos de desahucios, al mismo tiempo que se ponen las botas gracias la ingente carga de tasas e impuestos que conllevan los procedimientos de ejecución hipotecaria, o en los casos menos desafortunados, en los procesos de novaciones de los préstamos. Nosotros también nos lo preguntamos.

 

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VIVIR EN LAS NUBES

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2.311 millones de Euros. 2.311 millones de Euros de todos los españoles para subvencionar a arrendadores, empresas de rehabilitación, comunidades de vecinos, y técnicos en paro. Aunque ya no gobierna Zapatero y nos hemos quedado sin las flamantes keli finder para buscar vivienda, a todos los efectos, el planteamiento del actual Gobierno no ha cambiado nada respecto a las líneas seguidas por el anterior Ejecutivo; esto es, subvención a diestro y siniestro para aquellos sectores que unos iluminados, -no sabemos en base a qué estudios de mercado-, consideran los más demandados por la población española.

Los políticos y algunas firmas de opinión están empeñados en afirmar que el alquiler es, por un lado, la opción de tenencia de vivienda más demandada por los españoles, -algo que hemos visto que es rotundamente falso-, y por otro, que es la modalidad más idónea de vivir, -reducción simplista y absurda donde las haya-. Pero como en algunos países europeos el alquiler está más extendido, avergonzándonos de la arraigada tradición española de capitalizar el ahorro en una vivienda, núcleo básico de la unidad familiar, parece que tenemos que ser más europeos en este sentido; quiere decirse, más nómadas y más huérfanos de identidad. Sólo podemos entender esta absurda idiosincrasia como fruto de un complejo de españolismo mal entendido. Precisamente el hogar es, -y lo seguirá siendo pese a quien le pese-, el núcleo básico para la estabilidad de la familia. Si el alquiler puede ser una buena opción en casos de forzada movilidad laboral, hospedaje esporádico, o en casos de incertidumbre económica y financiera, a largo plazo es siempre una pérdida de dinero en un saco sin fondo. Reiteramos una vez más que el problema no es la preferencia de los españoles por el régimen de tenencia, -alquiler o compra-, sino el hecho de que los precios del suelo y la vivienda han alcanzado unos niveles absolutamente inaccesibles para una sociedad con sueldos cada vez más bajos, una situación laboral más precaria y un nulo acceso a una financiación a precios y condiciones razonables. En otros artículos hemos detallado las verdaderas causas de esta excesiva inflación de los precios del suelo y la vivienda, y por ello no vamos a repetirlas ahora.

En todo caso, aproximadamente, el 80% de la población española prefiere poseer en propiedad una casa que vivir de alquiler. Existen multitud de estadísticas al respecto y ya clama al cielo la persistencia en forzar las preferencias de la población española a base de palabrería hueca y subvenciones a los arrendatarios, que lo único que consiguen es sostener los precios de los alquileres. Es un tema que hemos tratado en múltiples ocasiones: si en las condiciones actuales de mercado, la población proclive al alquiler no puede pagar, de media, más de cierta cantidad, es evidente que el ajuste se produce a base de caídas en los precios del alquiler, reequilibrándose así la oferta y la demanda. Si por el contrario, con el dinero de todos los españoles, se subvenciona parcialmente el alquiler, -arguyendo la demagógica cantinela de favorecer el acceso a “una vivienda digna”-, lo que se consigue es que los precios del mismo no se ajusten, ya que el diferencial se cubre con la parte subvencionada por el Gobierno, e incluso lo que se obtiene es un aumento de precios constante y sostenido artificialmente. Asimismo, que en un guiño evidente al sector hotelero, se plantee la intervención del Gobierno para limitar por imposición el número de pisos en alquiler de particulares, -restringiendo así la oferta de los mismos y por tanto, induciendo el encarecimiento de precios del alquiler-, sólo puede ser una broma pesada o un chiste de mal gusto. Cuando se reciben noticias como ésta, -la limitación del Estado de las propiedades en alquiler en determinadas zonas-, hay que pellizcarse no una, sino cuatro, quince y ciento veintisiete veces para cerciorarse de que no se está viviendo una pesadilla nocturna.

Otro aspecto recurrente es la insistencia en subvencionar reformas y rehabilitaciones. Más despilfarro de dinero público en acciones que tendrían que costear los propietarios de los inmuebles en cuestión, y que indudablemente, favorece a una multitud de pequeñas y medianas empresas del sector y a un ingente número de técnicos que se van a poner las botas emitiendo certificados de eficiencia energética a costa del bolsillo del contribuyente y del propietario de vivienda. Por no hablar de las partidas de dinero público destinadas a proyectos de “eco-barrios” (¿?), de reducción de emisión de CO2, y a las “chapuzas caseras”. Pobre del que haya adquirido una vivienda medianamente bien construida y con buenas instalaciones, porque va a tener que subvencionar con su dinero a quienes no hayan tenido en cuenta estos aspectos a la hora de comprar o construir su vivienda.

Por supuesto, de los verdaderos problemas que afectan al precio del suelo y de los inmuebles, -intervencionismo administrativo, carga impositiva y distorsiones financieras-, ni hablar. En definitiva, todo va a seguir igual.

 

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“LA FINCA” HA MUERTO

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En España no existen urbanizaciones privadas de gran extensión con validez jurídica; el cuerpo legislativo de nuestro país en relación con los desarrollos urbanísticos impide, -en cualquiera de los casos posibles-, el concepto de “urbanización privada”, entendiendo por ésta, el asentamiento poblacional privado y cerrado al público, y en el que las zonas comunes, (viales, zonas verdes, dotaciones, etc.), son igualmente privadas. Únicamente en los casos de pequeños conjuntos residenciales formados por manzanas cerradas, (bloques de pisos, conjuntos de chalets agrupados, etc.), que se deriven de la generación de una finca segregable proveniente de una figura de planeamiento de desarrollo, tiene validez jurídica el concepto de “urbanización privada”. Pero en lo que atañe a un desarrollo extenso de suelo para ser urbanizado, dicho concepto no tiene ninguna base jurídica sobre la que sostenerse y es, por principio, contrario a los principios legislativos sobre los que se asienta nuestra normativa urbanística.

En efecto, en nuestro país, cualquier tipo de desarrollo extensivo de suelo para ser urbanizado requiere de su inclusión en un sector de planeamiento y debe llevarse a cabo mediante una figura de planeamiento asignada por la Administración Local, (Plan Parcial, PAU, PERI, según la clasificación del suelo a desarrollar), bajo el principio de la función social del desarrollo urbanístico que impera desde el inicio de nuestra legislación urbanística, de modo que en dicho desarrollo existan, por un lado, una serie de cesiones y limitaciones en el mismo, y por otro, en el que los viales, las zonas de cesión obligatoria y los servicios, sean siempre y en todos los casos, públicos. Reiteramos por tanto, que en España, la normativa urbanística no contempla en ningún caso el desarrollo de suelo para la creación de complejos urbanos privados*.

Quizás al lector lego en legislación urbanística le resulte extraño este hecho, y se pregunte, por tanto, cómo es posible que en nuestro país existan urbanizaciones aparentemente privadas, como el caso de “La Finca“, en Pozuelo de Alarcón, (Madrid). Lo cierto es que los promotores de este tipo de urbanizaciones han logrado salvar las evidentes limitaciones y restricciones de nuestra legislación urbanística evitando la recepción de las urbanizaciones ante los Ayuntamientos, de modo que tanto las calles como los servicios de las mismas, han continuado siendo de gestión privada y por tanto, todos los gastos derivados de su mantenimiento han correspondido a los propietarios de las parcelas existentes dentro de dichas urbanizaciones en función de los coeficientes de participación asignados por los estatutos que rigen el funcionamiento de las mismas. Y evidentemente, esta salvedad administrativa, ha conllevado también la creación de barreras de seguridad para impedir el acceso al público a unos espacios que son, indudablemente, públicos, e incluso, a la grabación permanente de las calles y a la gestión privada de la seguridad dentro del recinto urbanizado.

Por supuesto, este hecho ha beneficiado ampliamente a los Consistorios en los que se han desarrollado este tipo de urbanizaciones, en la medida en que su construcción ha reportado ingentes tasas al erario público al mismo tiempo que los Ayuntamientos no se veían obligados a sufragar los gastos de mantenimiento de dichos desarrollos. Por tanto, el beneficio era mutuo entre Consistorios y Promotores, y mientras no hubiera problemas de caja en los gestores de estas urbanizaciones, su existencia, -aunque contraria a la normativa-, se podía mantener bajo un silencio generalizado mezcla de intereses privados y desconocimiento generalizado por parte de la población.

Otros escollos no menos importantes, como la inclusión de determinadas cesiones para usos “no exclusivos”, como la vivienda VPO, se solucionaban mediante cesiones de suelo en otros sectores de planeamiento más acordes con ese tipo de usos, a todas luces, incompatibles con urbanizaciones de lujo. En cualquier caso, vemos como las limitaciones impuestas por nuestra legislación urbanística se han venido esquivando a base de Convenios de dudosa legalidad con los Consistorios y el silencio administrativo, quedando el concepto de urbanización privada en nuestro país, sin amparo jurídico que lo sustente, pese a la evidente demanda social de dichos desarrollos.

Con este análisis no pretendemos sólo denunciar el hecho de que algunas urbanizaciones de lujo se hayan considerado “privadas” cuando en realidad no lo son, sino la palpable realidad de que, ante una demanda social evidente, la iniciativa privada tenga que basarse en la “amnesia” administrativa y en los desarrollos urbanísticos bajo interpretaciones de la legislación vigente “cogidas con alfileres” para dar respuesta a una demanda de parte de la población. Este hecho nos debería hacer reflexionar una vez más sobre la rigidez de nuestra legislación urbanística, la cual es evidente que no hace más que coartar la creatividad empresarial y el correcto desarrollo de diferentes y variopintos núcleos poblacionales, independientemente de que, como decimos, hoy por hoy muchos de éstos no tengan base jurídica alguna.

En relación con este hecho, no tenemos ninguna duda de que la reciente recepción de la conocida urbanización “La Finca” por parte del Ayuntamiento, (parece, debido a problemas financieros de la gestora), y la consiguiente apertura de la misma a todo el público, originarán la pérdida total y absoluta de las características que la hacían especial, esto es: su privacidad, su exclusividad y su seguridad. Lo que conlleva, indudablemente, una notable disminución del valor de las edificaciones existentes en la misma, y en el largo plazo, la pérdida de los factores que hacían de dicha urbanización una de las más seguras y exclusivas de Europa, poniendo fin así a uno de los desarrollos inmobiliarios más emblemáticos de nuestro país.

  

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*: En posteriores ocasiones, trataremos el único caso permitido por Ley para desarrollar un complejo residencial extensivo de carácter privado, si bien el mismo no está amparado por la mayoría de las legislaciones en materia urbanística de nuestras CCAA.

GRACIAS A LA SAREB

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“El capital de la sociedad está aportado por compañías privadas (55%) y por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) en una proporción minoritaria (45%). La principal meta de la entidad es maximizar el valor de los activos atendiendo a la diferente naturaleza de los mismos”.

Naturaleza y objetivos de la SAREB. (www.sareb.es)

  

En un artículo anterior, señalábamos cómo el principal objetivo de la constitución de la SAREB es el salvamento -con aportación de fondos públicos- de la gran mayoría de las entidades financieras, que debido a años de irresponsabilidad continuada en la inversión a título individual y en la financiación a terceros en activos inmobiliarios, se han visto inundadas de malas inversiones y créditos en mora relacionados con el inmobiliario tras el advenimiento de la crisis, siendo ésta, no otra cosa que la manifestación económica de los errores y excesos cometidos en el período generalmente llamado de “bonanza”. Ciertamente, en dicho periodo, -que es realmente cuando se siembran las semillas de las crisis-, las entidades financieras nacionales y extranjeras que operaron en nuestro sector inmobiliario, obtuvieron pingües beneficios en el proceso de expansión del ciclo inmobiliario comprendido entre los años 1998 y 2007, y en tal proceso de “exuberancia irracional“, se cometieron todo tipo de excesos y disparates tanto en la inversión directa en activos inmobiliarios, (especialmente suelo y promociones descabelladas), como en la financiación de proyectos inmobiliarios que sólo podían visualizarse como viables dentro de un estado económico y social adulterado por una expansión artificial del crédito sin base de ahorro real, esto es, sin un sustento certero de las preferencias de los consumidores finales, todo ello, aderezado con una fiebre especuladora lamentable.

Pasando ahora por alto otros factores de distorsión del mercado inmobiliario igualmente importantes, vemos cómo los frutos del proceso descrito se desencadenan, en primer lugar, con una corrección brusca de precios, (cuando la inflación de los bienes inmobiliarios excede sobremanera la capacidad de compra de la demanda, independientemente de que la merma de dicha capacidad tenga su origen en el estallido de una crisis de índole financiera), en segundo lugar, con una reducción del valor patrimonial de empresas y familias, en tercer lugar, con la evidencia de la inviabilidad económica de miles de proyectos basados en expectativas de beneficio ahora inexistentes, lo que supone la quiebra de un ingente número de empresas, y en cuarto lugar y por extensión, en el aumento de la mora en los créditos relacionados con el inmobiliario, el aumento de las ejecuciones hipotecarias y las daciones en pago, y por fin, en la acumulación por parte de las entidades financieras, -las últimas receptoras de todas las ruinas del sector-, de todos los activos inmobiliarios ahora devaluados, adquiridos y financiados a precios muy elevados, y sin visos de rentabilidad en el corto y medio plazo. 

No hace falta ser perito en economía para entender que, en tales circunstancias, la solvencia y el buen funcionamiento de las entidades financieras afectadas por el proceso descrito, se verán obligadas a realizar un fire sale masivo de activos inmobiliarios en cartera, acompañado de una gestión activa y enormemente ingeniosa de los mismos, a fin de que la comercialización de todos ellos no conlleve a una quiebra generalizada del sector financiero por culpa de una devaluación fortísima de los activos inmobiliarios puestos en mercado en tales circunstancias. Y es precisamente en este punto donde surge la controversia que aquí ponemos de manifiesto y que se resume en dos posiciones antagónicas frente a la forma de gestionar el problema que estamos describiendo: por un lado, están quienes -capitaneados por los estadistas y funcionarios de la UE-, creen en el tan de moda “too big to fail“, forzando desde las instituciones la creación de mecanismos de ayuda a los agentes económicos afectados por procesos especulativos, (recordemos, los más beneficiados cuando el ciclo era alcista); y por otro, los que consideramos que existen mecanismos internos dentro del sector privado y del mercado, lo suficientemente poderosos como para que el sistema no se vea abocado a la destrucción total, lo que no implica que dichos mecanismos eviten la desaparición de muchos agentes económicos debido a su incapacidad de gestión o la gravedad de su situación.

Dentro de los mecanismos de salvamento del sector privado y del mercado se encuentran todas las acciones de creatividad empresarial que, no sólo ayudan a las empresas a depurar responsabilidades internas y a memorizar los errores cometidos a fin de no volverlos a repetir, sino que optimizan los recursos de las mismas, abren nuevas líneas de negocio no descubiertas hasta entonces, y en definitiva, sirven para reestructurar internamente el esqueleto empresarial resultando de todo ello, una empresa más fuerte y competitiva. Y en aquellos casos, -bastante más comunes de lo que fuera deseable-, en los que ni siquiera una gestión activa y creativa de las empresas en un escenario de crisis impidiera la quiebra de la misma, lo más perjudicial -y además injusto- sería que, con dinero ajeno, se ayudara a salvar la situación de dicha empresa y la de los accionistas de la misma. Asimismo, el principal beneficiado de la crisis de dichas empresas serían los consumidores y otros inversores, los cuales podrían ahora aprovechar su situación para realizar compras a precios atractivos. El resultado de este proceso sería una readecuación de las fuerzas empresariales, quedando activas las mejores y más competitivas, y desapareciendo las irresponsables y peor gestionadas; una aparición de nuevos nichos de mercado fruto de la creación empresarial bajo una situación de crisis; un nuevo equilibrio en muchos de los precios de los bienes afectados por el proceso; y finalmente, una aparición de oportunidad única de compra por parte de consumidores e inversores con la suficiente capacidad económica para aprovecharla.

Pero a los paladines del Gosplan europeo no les satisface en absoluto esta solución de equilibrio bajo condiciones de libre mercado y han optado, por el contrario, por forzar la creación de entidades privadas fuertemente subvencionadas* y creadas bajo el amparo de legislaciones exclusivas e interesadas, como la SAREB, a fin de evitar una rápida readecuación de precios en nuestro mercado inmobiliario, apoyando deliberadamente y con parte de fondos públicos, a los agentes que han errado en sus inversiones económicas. Y gracias a ello, -gracias a la SAREB-, no veremos una caída mayor en los precios de los activos inmobiliarios en nuestro país durante los próximos meses y años, sino, al contrario, un paulatino sostenimiento de los mismos en los valores actuales, previo a un ligero pero continuado aumento de los mismos de cara al segundo semestre del presente y principios del próximo año. Porque como bien reza la carta de presentación de la SAREB, “La principal meta de la entidad es maximizar el valor de los activos“, si sumamos la inflación anual, los gastos de gestión de este nuevo agente económico del mercado inmobiliario, su margen de beneficio, y el incremento de los tipos impositivos que gravan los bienes inmuebles en nuestro país, -sumado a una más que previsible aunque todavía tímida recuperación del crédito hipotecario**, eso sí, para los bienes en cartera del par Banca/SAREB-, no nos quedan dudas de que, gracias a la SAREB, el consumidor no va a poder disfrutar de una readecuación completa de los precios de los activos inmobiliarios en el medio y largo plazo.

  

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*: Cuando una Sociedad tiene una alta participación accionarial del Estado, sin que la misma llegue a ser mayoritaria, no debería hablarse eufemísticamente de una Sociedad público-privada, sino de una Sociedad privada fuertemente subvencionada.

**: La creación de la SAREB conlleva indudablemente una descongestión de activos inmobiliarios actualmente problemáticos y minusvalorados en las carteras de las entidades financieras, lo que en principio, permite a éstas reiniciar la concesión de créditos en el sector privado, siempre dentro de aquellos campos que se consideren más rentables. Y esta liberación de activos gracias a la intervención de la SAREB, retroalimenta la viabilidad del mantenimiento y/o aumento de precios de los activos traspasados a dicha entidad, al contar ésta con financiación en mercado y unas condiciones económicas menos graves cuando comercializa sus activos, gracias a la mencionada descongestión de activos problemáticos de las entidades financieras. Cabe recordar que este proceso es posible gracias al apuntalamiento financiero del dinero público obtenido con cargo a deuda pública con el que se financia inicialmente el 45% de la SAREB, es decir, que el contribuyente no sólo no se beneficia de una mayor bajada de precios de los activos inmobiliarios, sino que sufraga parte del rescate financiero con que se logra impedir dicha bajada.

CERTIFICADO IMPOSITIVO

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Parece que en España nos queremos equiparar al resto de Europa en los aspectos más estúpidos e intervencionistas. Uno de ellos es la aprobación, (Real Decreto para la certificación energética de edificios existentes), de la obligatoriedad de presentar el llamado Certificado de eficiencia energética para operaciones de compraventa o arrendamiento de edificios ya existentes; pues hasta la fecha, dicho certificado ya era necesario para la ejecución de edificios de obra nueva, incluyéndose el mismo en los correspondientes proyectos de ejecución de los edificios de nueva planta. Un “pinta y colorea” muy apto para obtener jugosas subvenciones en los casos de proyectos o concursos públicos que, en la realidad, ni es verificado por nadie ni llega a materializarse en la mayoría de las ocasiones, ni tiene en cuenta parámetros distintos a los contemplados por el certificado y que, en cambio, son tanto o más importantes para la ejecución de edificaciones con un consumo energético reducido o -con permiso de la maraña legislativa-, plenamente autosuficientes.

Pero lo primero que consideramos digno de crítica y totalmente paradigmático del sistema en que vivimos, es el carácter “obligatorio” de este certificado, lo cual conlleva la correspondiente tasa administrativa y la creación artificial de un nicho de mercado entre los técnicos habilitados para la emisión de este tipo de documento. Ahora que la crisis aprieta, nada como generar vía Decreto un nicho de mercado basado en la obligatoriedad de presentar un documento en los actos de compraventa o arrendamiento de edificios y viviendas. Sin duda alguna, esta imposición conllevará un aumento importante de la recaudación de tasas por parte del Estado, (vía impuesto directo o impuesto sobre los servicios profesionales de los técnicos habilitados, aún por determinar), a pagar como es natural, por el sufrido contribuyente que, en la medida de lo posible, tratará de desviar dicho gasto al futuro inquilino o comprador del bien inmueble objeto de emisión del certificado correspondiente. Y como es lógico, para gloria de los habilitados para emitir este tipo de documentos y de las múltiples asociaciones y “escuelas de formación” que se van a beneficiar de la imposición obligatoria de los mismos.

Lo que se critica no es, por tanto, la bondad de establecer voluntariamente mecanismos y procedimientos de control sobre el consumo energético de los edificios, -algo que las empresas del sector venimos investigando y desarrollando con recursos propios desde hace años-, sino el hecho de imponer dichos mecanismos de control, con unas tasas inherentes, y unos parámetros de calificación únicos, rígidos y predeterminados. Si los consumidores consideran que los edificios con mejores rendimientos energéticos tienen más valor, ya se encargarán ellos de encargar de motu propio o solicitar a los propietarios de los mismos, los informes que sean necesarios para determinar la calificación energética de los inmuebles objeto de transacción comercial, a fin de añadir dicha información a la valoración final de los mismos. Pero imponer por Decreto la emisión de dicha información es una muestra más del intervencionismo insufrible que padecemos y que sólo tiene como objetivos recaudar y favorecer a determinados grupúsculos y lobbies empresariales. En efecto y como hemos dicho, si el consumidor considera importante el estudio del gasto energético de un bien inmueble, (para el cual tampoco hace falta realizar, en la mayoría de los casos, un análisis excesivamente complejo), no tiene más que solicitarlo a la propiedad o costearlo con sus propios medios, sin que nadie le obligue a ello y, faltaría más, le cueste una tasa por obra y gracia del Estado benefactor.

Dicho sea de paso, conviene recordar que todos los impulsos con visos de futuro en la investigación y desarrollo de materiales y tecnologías que logran una reducción del consumo energético de los edificios, están siendo llevados a cabo por empresas privadas del sector, y efectivamente, corresponde a las mismas, optimizar y mejorar sus productos para satisfacer las exigencias de los consumidores finales. Por el contrario, cuando desde el Estado se trata de imponer deliberadamente el desarrollo de determinadas tecnologías en el sector, (como la imposición de las ineficientes placas solares o la subvención multimillonaria de molinillos de viento o huertos solares-fotovoltaicos), más temprano que tarde, explotan burbujas de inversiones que maquillaban su inviabilidad económica gracias a las ingentes inyecciones de dinero público y/o a la fijación de precios por parte del Estado.

Cuando los consumidores muestran una nueva preferencia por la reducción del consumo energético de los edificios, en base tanto a factores de encarecimiento de la energía como a factores de sensibilidad social, son ellos mismos los que condicionan a los empresarios que ejecutan nuevas obras y a los propietarios que poseen edificaciones existentes, a implementar materiales e instalaciones que logren una mayor reducción del consumo energético y un menor impacto medioambiental. Y este proceso lleva produciéndose desde hace años. Que los Gobiernos europeos, -y ahora el español-, se sumen a dicho proceso espontáneo mediante la implantación obligatoria de un modelo de certificación energética con su correspondiente tasa administrativa, (ya veremos si directa, indirecta sobre los honorarios profesionales, o ambas) sólo es una muestra de celo impositivo. Lo que para ellos es hoy novedad y fuente de ingresos, lleva siendo desde hace años un signo de diferenciación y calidad en muchas de las empresas del sector.

 

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EUROVEGAS 2013: LA COMUNIDAD DE MADRID A LA CABEZA DE LA RECUPERACIÓN ECONÓMICA

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“Cuando soplan vientos de cambio, algunos levantan muros y otros construyen molinos de viento”.

Anónimo

 

En un reciente artículo que hemos publicado en este mismo diario, avanzábamos el impacto que tendría la implantación del proyecto Eurovegas en la Comunidad de Madrid, destacando la importancia del mismo en el impulso de salida de la actual situación de crisis y recesión económica. Porque, efectivamente, y como decíamos, “una inversión directa en torno a los 25.000 millones de Euros, de la construcción de 12 resorts y 9 hoteles de lujo con más de 35.000 habitaciones, 6 casinos, 50.000 establecimientos de restaurantes, bares, discotecas y cafés, 10 salas de conciertos, siete teatros, tres campos de Golf, pistas e instalaciones deportivas, más de 350.000m2 de instalaciones comerciales, 175.000m2 de instalaciones de congresos y eventos, y 10 millones de visitantes anuales“, supondrá un impulso tan fuerte para la economía de toda la Comunidad de Madrid, y por extensión, para las Comunidades limítrofes a ésta que sin duda alguna, se convertirá en el punto de inflexión necesario para iniciar con fuerza el cambio de ciclo en el que ya estamos entrando. El impacto del proyecto Eurovegas en nuestro territorio nacional tiene unas repercusiones económicas tan importantes que ni siquiera somos conscientes de su alcance y profundidad.

Concretamente, en la Comunidad de Madrid estamos viviendo ya una situación de estancamiento en los procesos de recesión económica y paralización de la actividad económica, así como una ralentización de las purgas de determinados sectores, especialmente el Inmobiliario-Constructor, con un agotamiento paulatino del stock de vivienda que no se está correspondiendo con un sano proceso de reposición de nuevas unidades y aprobación de sectores de planeamiento que en el futuro impidan un sobrecalentamiento de precios en los inmuebles y los suelos de licencia directa ante una recuperación de la demanda. Este problema latente del que hemos hablado en múltiples ocasiones, puede llegar a ocasionar en el medio plazo, -ante una falta de flexibilización y liberalización de la normativa que regula nuestro mercado del suelo y la vivienda-, un brusco proceso de inflación en los precios de los bienes inmuebles en determinadas zonas del país donde se adelanten los procesos de recuperación económica y donde el dinero circulante entre como un sifón en el mercado en virtud de inversiones multimillonarias, como es el caso de Eurovegas en la Comunidad de Madrid. Pero mientras tanto, los funcionarios públicos y políticos competentes como los principales voceros del catastrofismo y el inmovilismo económico, tienen sumida a la Sociedad Civil española en una situación de pesimismo generalizado, que puede verse trastocada de la noche a la mañana con graves procesos de inflación de precios si encaramos un nuevo ciclo alcista bajo el mismo esquema de fuerte intervencionismo económico, inflexibilidad legislativa y exceso de burocracia improductiva que actualmente padecemos. Es vital, por tanto, que la recepción de nuevas inversiones en nuestro país y el inicio de un ciclo económico alcista, se acompasen con una liberalización progresiva de nuestra economía, una reducción de la carga fiscal y del intervencionismo estatista que sufrimos actualmente y que nos asemeja más a las economías de corte socialista que están, irremediablemente, abocadas al fracaso absoluto.  

En este sentido, resulta desesperanzadora la acción sistemática de coacción social y boicot rayano en la ilegalidad más impune -acompañada incluso de tintes xenófobos-, que están llevando a cabo determinados grupúsculos que se autodenominan como “verdes“, “ecologistas“, o “antisistemas“, oponiéndose con los argumentos más falsos y demagógicos al proyecto Eurovegas, y en general, a cualquier tipo de acción empresarial de envergadura, especialmente las ligadas al Sector Inmobiliario-Constructor. No es de extrañar que estos grupos, amén de la falta de coherencia que les caracteriza, sean al mismo tiempo depositarios privilegiados de beneficios políticos y subvenciones varias en contraprestación de sus servicios a determinados lobbies celosos de una participación en el proyecto Eurovegas que no han podido conseguir. Será de especial importancia para el crecimiento económico y social de España, que estos grupúsculos, generalmente situados en posiciones de extrema izquierda y activismo de dudosa legalidad, no encuentren apoyo institucional alguno, (vía subvenciones y ayudas varias), que pueda poner en jaque la seriedad institucional y la seguridad jurídica de un país como el nuestro.

En relación a este punto, se ha hablado mucho de algunas modificaciones legislativas -presumiblemente- aprobadas ex profeso para los promotores del proyecto Eurovegas, y cuyos aspectos más esenciales se centran en la rebaja de la presión fiscal sobre los beneficios de lo que se ha venido a llamar “Centro Integrado de Desarrollo”, y sobre determinaciones de legislación urbanística, como la altura de los edificios o la gestión de figuras de planeamiento especiales. Lo que demuestran estos cambios legislativos no es, como se afirma habitualmente, una muestra del clientelismo político al sector empresarial, sino que, ceteris paribus, son una evidencia de la imposibilidad de emprender desarrollo alguno bajo las actuales condiciones de inflexibilidad y encorsetamiento jurídicos y legislativos con los que las administraciones públicas españolas ahogan y parasitan la actividad empresarial en beneficio de un sistema político y estatista que ya nadie en su sano juicio es capaz de seguir defendiendo, so pena de pertenecer precisamente a las castas beneficiarias de dicho sistema.

Recordemos que el número de empresas nacionales y extranjeras que padecen y denuncian la putrefacción de este sistema estatista ha ido en aumento en los últimos años, por no hablar de las incontables quejas y padecimientos de pequeños y medianos empresarios, autónomos y en general, de todo el conjunto de trabajadores que sostienen al país y -de momento- a los que siguen chupando de la piragua con total impunidad y que indudablemente encuentran un apoyo social irremplazable en aquellos que criminalizan cualquier tipo de desarrollo empresarial, aduciendo razones de interés público, social e incluso, -lean bien-, económico; pues se ha llegado a afirmar que el proyecto Eurovegas supone una cesión de recursos públicos a manos privadas, cuando en realidad, lo que sucederá es precisamente lo contrario.

Y no nos referimos únicamente al aumento de recaudación por impuestos directos que va a conllevar el desarrollo del proyecto en cuestión, sino sobretodo, al efecto multiplicador que tendrá el mismo en las inversiones y los desarrollos empresariales de toda la zona, desde los sectores más cercanos al consumo, (restaurantes, hoteles, cafeterías, centros de ocio, turismo de calidad, etc.), hasta aquellos sectores que requieren de períodos de maduración más prolongados en la inversión, (inmobiliarias, constructoras, empresas de instalaciones, servicios, tecnología, etc.), por no hablar de todas las empresas de servicios que incrementan su actividad al compás del desarrollo de los agentes económicos anteriormente mencionados, (abogados, asesores, arquitectos, consultores, editores, publicistas, etc.), y de los incontables campos de desarrollo e inversión que se abren tras el aterrizaje del gigante norteamericano en España. Tenemos una ocasión única de aprovechar este golpe de gracia para la correcta depuración de nuestros sectores empresariales de cara al inicio de un nuevo ciclo económico, no repetir los errores del pasado, y modificar sustancialmente nuestro actual modelo económico y político, fuertemente cartelizado.

En definitiva, esperamos que el proyecto Eurovegas se convierta en el punto de inflexión principal del inicio de la recuperación económica de nuestro país, empezando por la Comunidad de Madrid, y que no sea el último desarrollo empresarial de envergadura que se lleve a cabo en nuestro territorio, esperamos que en otras ocasiones venideras, impulsado además por empresarios y capital españoles.

 

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RECONSIDERACIONES SOBRE LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

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Hay que “estar en riesgo de exclusión social“, haber comprado una vivienda de no más de 200.000 euros, pero que por supuesto sea la primera y única vivienda, y al mismo tiempo, que ni los propietarios de la misma ni los familiares que habitan bajo su techo perciban un euro, si bien ayudaría el hecho de padecer alguna minusvalía física o tener una edad comprendida entre las proclives a la “marginación social“, todo ello para estar en condiciones de acercarse al Banco y pedir el derecho de gracia de la dación en pago, amparado por un “Código de buenas prácticas” al que los Bancos se pueden adherir o no de forma voluntaria

 Resulta sorprendente comprobar la fragilidad conceptual de determinadas medidas que llevan a cabo nuestros legisladores, -sin duda alguna condicionados por la presión social-, y que no tardan mucho en modificarse ante el aluvión de críticas que se vierten sobre tanto papel mojado. Y es que ese ha sido el calificativo con el que, de forma genérica, se ha tildado al “Código de buenas prácticas” aprobado por el Gobierno, al que deberían adherirse de forma voluntaria los Bancos en los procesos de impagos y ejecuciones hipotecarias. Nosotros lo bautizamos como “medida de cara a la galería“, y con razón, pues dicho Código, aparte de tener carácter voluntario, no se puede aplicar -en función de sus propios requisitos- a una base social significativa.

Así, nos pareció especialmente llamativo el requisito de que, para que una familia pudiera acogerse al mencionado Código, tendrían que estar en paro todos los miembros de la misma… Afortunadamente, parece que ese requisito va a ser modificado, aunque se exigirá que las familias que puedan acogerse al Código sean numerosas. Otro aspecto que clamaba al cielo era el de la renta mínima anual, fijada anteriormente en 16.000 Euros, y que ahora se incrementará hasta los 19.000 Euros, cantidad igualmente reducida para una familia al completo. Y entre las medidas anunciadas, resulta un completo disparate pretender fijar por imposición el límite de duración a 30 años de las hipotecas contratadas en nuestro país, medida que no creemos que se llegue a aplicar por ser un auténtico dislate intervencionista sin ningún sentido. Quien quiera pagar cuotas mensuales más reducidas a cambio de tener una hipoteca por un período más prolongado, debe tener la libertad plena de hacerlo.

Pero en nuestro anterior análisis sobre estos cambios hacíamos especial hincapié en que todas estas medidas, si bien pueden entenderse dentro de una acción de sensibilidad social del Gobierno en base a la presión de la opinión pública, debido los numerosos casos de dramáticas ejecuciones hipotecarias, no son útiles para atajar los problemas derivados de los impagos de las cuotas hipotecarios y de los procesos de ejecución hipotecaria. Aunque recordábamos que en esos procesos se producían determinados vicios derivados de la aplicación de la legislación vigente, fundamentalmente, la injusticia absoluta de que el acreedor hipotecario pudiera adjudicarse el bien inmueble embargado por un 50% de su valor de tasación inicial, cifra que posteriormente se incrementó hasta el 60%, y ahora se prevé volver a subir hasta alcanzar el 70%. Proponíamos nosotros que no se fijara de antemano un porcentaje sobre el valor de tasación inicial, sino que a los efectos, se llevara a cabo una tasación independiente y actualizada del bien inmueble en cuestión. En cualquier caso, el aumento del porcentaje fijo preestablecido hasta el 70% ayudará a que los procesos de adjudicación de inmuebles sean algo más equilibrados entre las partes.

Recordábamos también como nuestro actual sistema hipotecario, (como el de la mayoría de los países), contempla la doble opción de contratar hipotecas con garantía hipotecaria limitada, (dación en pago), e hipotecas con garantía hipotecaria ilimitada, (en la que el deudor es responsable con todos sus bienes presentes y futuros), y que el hecho de que en nuestro país se contraten menos hipotecas con garantía hipotecaria limitada, (dación en pago), se debe tanto al desconocimiento del gran público sobre los modelos de contratación hipotecaria de nuestras entidades financieras como a la demanda generalizada de contratar las hipotecas lo más baratas posibles, teniendo en cuenta que la hipoteca con garantía limitada es, naturalmente, más cara que la hipoteca con responsabilidad ilimitada. Asimismo, huelga decir que aplicar con carácter retroactivo la modalidad de contratación con garantía limitada a las hipotecas contratadas con garantía ilimitada es propio de países con nula seguridad jurídica.

Por tanto, volvemos a recalcar que no tenemos ni un modelo hipotecario sensiblemente diferente al del resto de países del primer mundo, ni necesitamos un cambio de dicho modelo, pese a que se esté repitiendo una y otra vez que la solución al drama de las ejecuciones hipotecarias pasa por un cambio legislativo de nuestra Ley Hipotecaria. Pues bien, hemos demostrado que eso es absolutamente falso y superficial. Por el contrario, si queremos atajar de la manera correcta el problema de los desahucios, deberíamos eliminar completamente los porcentajes predefinidos por los que los acreedores pueden adjudicarse un bien inmueble embargado, (aunque como hemos dicho el aumento al 70% del mismo es un avance considerable), remodelando de paso la metodología de valoración de inmuebles a efectos hipotecarios, (en este sentido sería enormemente positiva la implantación -mucho más conservadora- de un sistema de valoración a precio de coste de los inmuebles), y permitir que las familias puedan hacer frente al pago de sus obligaciones, para lo cual vemos indispensable una liberalización agresiva de nuestro modelo económico:

Y este estado en que nos encontramos es producto básicamente del cáncer de estatismo intervencionista que impide el libre ejercicio empresarial, coarta la flexibilidad de nuestra economía,  y ahoga fiscalmente a la mayoría de los agentes económicos del país en beneficio de ciertos clanes empresariales -mayoritariamente ligados al sector financiero- y del propio Estado. Si éste último no hubiera realizado operaciones de refinanciación a entidades financieras con dinero público, podemos estar seguros de que dichas entidades hubieran sido más flexibles a la hora de negociar créditos y préstamos con dificultades de pago, pues hubieran carecido del oxígeno facilitado con el dinero de todos los españoles y que les ha puesto en una situación de claro privilegio frente al resto de los agentes económicos. Este fortalecimiento parcial e interesado de las entidades financieras se ha visto aumentado más todavía con la creación del bien llamado “Banco malo”, que no es más que un escandaloso cubo de basura pagado por todos los españoles para limpiar el balance de empresas privadas que han realizado malas inversiones en el pasado. Y todo ello, repetimos, financiado con dinero público vía impuestos directos, reducción de prestaciones sociales básicas, e inflación. Así no es de extrañar que muchas familias no lleguen a final de mes y no puedan pagar sus hipotecas. Pero en vez de atacar el problema de raíz, nos quedamos una vez más en la superficie“.

 

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SOBRE LA LEY DE SERVICIOS PROFESIONALES

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“Opuesta a la concepción del Derecho o Ley en sentido material, cabe distinguir el concepto de legislación, entendida como el conjunto de órdenes o mandatos coactivos de tipo reglamentario y ad hoc, en los que se materializa la concesión de privilegios en contra del derecho y la agresión institucional y sistemática con que el Gobierno quiere someter a los procesos de interacción humana”.

Jesús Huerta de Soto.

 

En nuestro país existe una antigua y arraigada tradición de conceder y mantener privilegios a distintos sectores empresariales y sociales en detrimento de quienes por gracia del Gobierno, -en última instancia, el que tiene la potestad de conceder o denegar privilegios especiales-, no gozan del favor del mismo ni de la defensa activa de grupos de presión que interceden entre los gremios empresariales interesados y aquellos que tienen la facultad de aprobar condiciones especiales mediante legislaciones y reglamentos varios. Así, y desde hace muchos años, en nuestro país existe una maraña legislativa de proteccionismo interesado aplicada a muchos de los sectores profesionales cuyo fundamento esencial es impedir la libre competencia entre los mismos en detrimento del consumidor final y los profesionales más capaces, que tienen que sufrir toda clase de proteccionismos amparados por legislaciones interminables y sistemas de fijación de precios que son un auténtico atentado contra la libre competencia y la manipulación de precios del mercado.

No es de extrañar, por tanto, que los agentes que gozan de estos favores concedidos por el Gobierno, clamen al cielo cuando éste, en un tímido avance hacia una desregularización total de los sectores profesionales, prevea un cambio legislativo que permita un pequeño grado de libertad en los mismos. En este sentido, y en lo que respecta a las profesiones de Arquitectos e Ingenieros de todas clases, la liberalización horizontal de competencias profesionales entre los mismos ha caído como un jarro de agua fría entre los primeros, hasta ahora, claros privilegiados de un sistema proteccionista que sólo favorece a los profesionales más mediocres y a las asociaciones que por gracia y obra del Gobierno, gozan del privilegio del monopolio obligatorio en la agrupación profesional, como es el caso de los actuales Colegios Profesionales.

Empecemos recordando a aquellos que más se escandalizan y que rápidamente esgrimen el argumento de que los Ingenieros, (también los actuales Ingenieros de Edificación, otrora Arquitectos Técnicos), no tienen formación ni sensibilidad para efectuar las mismas obras que los Arquitectos, mencionando que personajes como Le Corbusier o Frank Lloyd Wright no tenían ni siquiera el título de Arquitectos, o lo que es más significativo todavía, y en el segundo caso, su formación inacabada era precisamente de ingeniero industrial… Y estamos hablando precisamente de dos de las figuras más importantes de la llamada Arquitectura moderna, que por supuesto, no son las únicas sino que, contrariamente a lo que se podría pensar inicialmente, la mayoría de las grandes figuras de la Arquitectura no sólo no tenían formación de Arquitectos sino que muchas de ellas venían de escuelas de ingeniería o incluso de profesiones no técnicas, como Phillip Jonhson, verbigracia, que era filólogo de carrera.

Y es que la profesionalidad y la calidad de las obras que los autores sean capaces de hacer dependen más del talento y la materia prima de los mismos que de la formación que reciban en las actuales escuelas habilitadas al efecto, dicho sea de paso, un auténtico desastre y vergüenza de mala formación y peor información que se está poniendo cada vez más de manifiesto en el bajísimo nivel de los profesionales de reciente formación, ya sólo acostumbrados a pintar dibujitos con programas informáticos. ¿Cómo no habrían de querer estos profesionales seguir manteniendo el privilegio del monopolio de sus funciones cuando su formación y profesionalidad viene cayendo en picado desde que en las escuelas oficiales se aplican los nuevos criterios de enseñanza?; a saber, fabricar títulos sin esfuerzo, disciplina y estudio intensivo y continuado, que conforman el único camino para el aprendizaje. Pero en nuestras escuelas, de las que antes salían profesionales de la talla de un Gutiérrez Soto o un Torroja, ahora predominan los trabajos en grupo donde nadie aprende nada, el buenismo made in Bolonia, los apuntes aforísticos, los botellones y donde los libros acumulan polvo en las estanterías. Y es que negamos la mayor; la liberalización completa de estas profesiones técnicas va a obligar a los profesionales de las mismas que quieran trabajar a formarse adecuadamente y ejercer su profesión con rigor, seriedad y disciplina. Y en este sentido, la liberalización horizontal de competencias va a suponer una optimización de la calidad de los profesionales del sector y una depuración de aquellos que por el sólo hecho de colgar un título en la pared se creen capaces de ejercer la profesión . Efectivamente, se va a acabar el mamoneo generalizado que ha predominado en estos sectores profesionales, donde predominaban los privilegios por doquier, la exclusividad de funciones y las tasas de honorarios predefinidas por Ley.

Pero en nuestra opinión la Ley se queda corta. Y esto puede suponer un problema como lo supone en todas las legislaciones en que, por falta de valentía política, se aprueban liberalizaciones parciales y no completas. Consideramos de especial trascendencia que a la liberalización horizontal de competencias entre los Arquitectos y los Ingenieros se sume la eliminación de los privilegios de que gozan actualmente los Colegios Profesionales de carácter monopolístico, coercitivo e institucional, y abogamos porque dichos Colegios sean de carácter voluntario y por supuesto, no institucional, de modo que puedan existir en libre competencia diferentes Colegios Profesionales para beneficio de los profesionales del sector e, incluso, que éstos no tengan la obligatoriedad de pertenecer a ninguno de ellos, pudiendo ejercer la profesión de manera libre e independiente si ésa es su elección. El actual privilegio que tienen las mencionadas asociaciones es una completa vergüenza y supone un lastre incomparable para el profesional que dicen defender y que únicamente exprimen a base de tasas, legislaciones, papeleos insufribles y proteccionismos territoriales que hacen de nuestro país un auténtico reino de taifas para gloria de inútiles e incapaces que ven cómo se sostiene su existencia profesional por la falta de libre competencia en el mercado.

Por último, no queremos olvidarnos de desmitificar algunos de los argumentos que se esgrimen en defensa de los privilegios mencionados y que se venden al profano haciendo un llamamiento a su seguridad. Empezando por el carácter obligatorio, monopolístico e institucional de los Colegios Profesionales, debemos recordar al lector que en ningún caso estas asociaciones velan por la correcta adecuación de los proyectos visados a la Normativa vigente, pues la única función de control que estos órganos llevan a cabo es la de comprobar que el colegiado está al día en sus pagos al Colegio, su alta en el seguro de Responsabilidad Civil, y que en los documentos a visar se presentan todos los papeles requeridos y en el orden que dicta el Colegio, sin entrar en la comprobación de su contenido más allá del ámbito formal. Y es que las únicas garantías que tienen los consumidores de que los trabajos profesionales se realizan de forma correcta son, por un lado, la profesionalidad, el buen hacer y la marca del profesional contratado, y por otro, el control que deben ejercer las compañías de Seguros, sin menoscabo de que actualmente muchos Ayuntamientos se extralimitan de sus funciones meramente reguladoras de la legislación urbanística, controlando también la adecuación de los proyectos a las diversas Normativas de edificación, lo que genera, por cierto, una maraña de interpretaciones que da pie a muchos sinsabores en la tramitación de expedientes en los Consistorios. Pero no nos olvidemos de que estamos en España y en territorio patrio se legisla y controla hasta la forma de caminar por la calle.

Otro argumento falaz de los defensores del proteccionismo profesional es el anteriormente citado monopolio del gusto y la sensibilidad que se les atribuye a los Arquitectos de formación. Aparte de lo dicho al inicio de nuestro análisis, basta darse una vuelta por cualquier urbanización de chalets medianamente reciente para darse cuenta de que en España, o tenemos muy mal gusto o nuestros Arquitectos son bastante malos o bastante vendidos al sector promotor y constructor, o las dos cosas a la vez. De modo que en muchas ocasiones se ven obras que, tanto desde el punto de vista estético como desde el punto de vista técnico, nos hacen pensar que sus autores, más que Arquitectos, no llegan siquiera al grado de peón encargado de ir a por los bocadillos a la hora del almuerzo y con una nota en la mano para no equivocarse en el contenido.

 

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SAREB, EL SALVAVIDAS PÚBLICO DE LOS MALOS BANCOS PRIVADOS

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Tras la excesiva inflación de precios del suelo, la vivienda y el resto de bienes inmuebles que hemos padecido en España durante el pasado ciclo alcista, -que estamos teniendo ocasión de estudiar en detalle a lo largo de una serie de artículos sobre el particular-, estamos viviendo actualmente, como todo el mundo sabe, una etapa de ajuste de precios, ocasionada por numerosos factores que ahora no vamos a detallar por no ser éstos los objetos de reflexión de nuestro artículo. Pero como todo el mundo sabe, y aunque al lector le resulte una evidencia, desde el año 2007 hasta la fecha el sector inmobiliario español se encuentra en un ciclo bajista en el que los precios de la gran mayoría de los bienes inmuebles puestos en mercado se encuentran a la baja en relación a los precios del anterior ciclo, en ocasiones con bajadas de precios muy fuertes, y que nos reafirma en la opinión que venimos defendiendo desde hace meses, de que el mejor momento de compra ha sido desde el año 2010 hasta la fecha*, a falta de saber aún cuánto durará el actual ciclo bajista, si bien creemos que 2013 será un año de relativa transición hacia un ciclo de sostenimiento de precios y en algunos casos, de crecimientos positivos en mercados muy concretos, fruto de las asimetrías en la distribución del stock existente de vivienda, suelo, equipamientos y edificios de oficinas en relación con una demanda igualmente divergente en las distintas áreas de nuestra geografía, tema que ya hemos tratado en detalle con anterioridad. Pero la tesis central de nuestro artículo es precisamente que la finalización del ciclo bajista de precios de los bienes inmobiliarios en nuestro país se verá acelerada por la intervención del Gobierno mediante la creación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, (SAREB), la cual se va a constituir como el factor de distorsión del mercado inmobiliario más perjudicial para el consumidor y más beneficiosa para aquellos que hoy en día tienen más necesidad de vender. Veamos cómo.

Empecemos por describir someramente el estado de nuestro mercado inmobiliario desde la crisis iniciada a finales del año 2007: la instantánea más acertada es la de un mercado con escasa o nula demanda y una oferta sobredimensionada tanto en unidades de stockage como en el nivel de precios de los bienes puestos en mercado, aderezado todo ello con una reducción fortísima del crédito tanto a particulares, (potenciales compradores), como empresas, (promotoras, constructoras, etc.). Y precisamente debido al fuerte endeudamiento de empresas y particulares en un entorno de recesión económica, a la vista de los vencimientos de créditos de unos y otros, se produce por consiguiente una acción de desapalancamiento vertiginosa, (fire sale), que retroalimenta todavía más la bajada de precios de los bienes en el mercado. Hay que salvar de la quema lo que se pueda.

Contrariamente a lo que estamos habituados a escuchar y leer en los medios de prensa, este estado no es únicamente perjudicial para todo el conjunto de la Sociedad Civil, sino que es un serio inconveniente para quien se encuentra en la tesitura de asumir pérdidas en las inversiones realizadas, (promotoras, Bancos, inversores, etc.), y para quien tiene que ver cómo su patrimonio se reduce drásticamente, (propietarios, familias, etc.), pero por el contrario, es un beneficio para quien está en situación de comprar e invertir a la baja en previsión de la obtención de plusvalías en el medio y largo plazo o simplemente con el objetivo de adquirir un bien inmueble para uso propio en unas condiciones mucho más atractivas que en los años de fuerte inflación de precios. Es decir, lo que para muchos es una desventaja insufrible para otros se convierte en una oportunidad de beneficio e inversión difícilmente repetible. Y en este sentido, actualmente muchas familias, empresas e inversores se están beneficiando del actual estado de nuestro mercado inmobiliario, adquiriendo propiedades que hace cuatro o cinco años eran inaccesibles por la mentada inflación de los precios.

Y este estado en que nos encontramos y que hemos descrito de forma genérica es el más natural en una economía no intervenida; el maleficio de unos se convierte en el beneficio de otros y viceversa, lo que se traduce en que los que hoy tienen necesidad de vender bienes inmobiliarios, (Bancos, promotoras, inversores, y particulares), deben asumir los precios que actualmente dicta la demanda existente, lo que sin duda alguna les debería servir a todos los agentes interesados mencionados para evitar en posteriores ocasiones acometer inversiones poco o mal estudiadas, para beneficio del conjunto de la población en la medida en que los errores cometidos por dichos agentes inciden con especial virulencia en el sistema económico en general. Así, todos los Bancos, empresas promotoras, inversores, particulares y fondos de inversión que han acumulado una cantidad ingente de suelo, inmuebles y otros bienes inmobiliarios, y que tienen la necesidad de deshacerse de ellos en el corto plazo, deberían asumir que si quieren vender deben consentir pérdidas o reducciones de beneficios esperados y bajar precios. Y en buena medida, tanto las empresas promotoras como los particulares y los inversores inmobiliarios se han amoldado con rapidez a la trágica realidad que han tenido que vivir, en ocasiones incluso, con un dramatismo inusitado y con unas repercusiones sociales realmente desoladoras.

A su vez, los Bancos han sido los últimos en llegar a este estado de necesidad de ventas forzosas, pues hasta la fecha han estado acumulando bienes inmuebles fruto de los múltiples procesos de dación y ejecuciones hipotecarias a empresas y particulares. Y es precisamente ahora, justo cuando estos agentes del mercado tienen que empezar a comercializar todos los bienes inmobiliarios acumulados hasta la fecha, cuando aparece el Gobierno y modifica deliberada e interesadamente las condiciones anteriormente descritas para beneficio exclusivo de una empresa privada en particular: la Banca. Porque siguiendo con el hilo de nuestra exposición, los Bancos, en condiciones normales de mercado, deberían tener la mismas necesidades de venta forzosa que el resto de los agentes económicos, en la medida en que su excesivo apalancamiento en productos inmobiliarios les acarrea una serie de inconvenientes en la solvencia de su cuenta de resultados, la captación de financiación a precios razonables, etc. En resumen, en nada se distinguen los Bancos del resto de agentes a la hora de deshacerse de los bienes inmobiliarios en el estado de mercado que hemos descrito anteriormente, y por tanto, deberían ser los últimos agentes del proceso de desapalancamiento en asumir pérdidas y vender bajando precios, máxime cuando han sido los causantes directos –y mayores beneficiados- en el proceso de expansión crediticia que actualmente posibilita nuestro sistema financiero basado en la reserva fraccionaria y la manipulación deliberada de los tipos de interés y la creación de dinero llevada a cabo por los Bancos Centrales.

Pero como vemos, el Gobierno de España, en un alarde más de intervencionismo estatista tan habitual en nuestros tiempos, va a impedir que los Bancos más irresponsables, (pues no todos nuestros Bancos son iguales…), tengan que sufrir las condiciones de mercado que hemos descrito anteriormente y que sí han padecido el resto de los agentes económicos del mercado, y ello, mediante la creación de un comprador de última instancia que se financia con dinero público, el cual va a posibilitar el oxígeno y el tiempo necesarios como para que la venta de todos los bienes inmobiliarios acumulados por los Bancos más irresponsables se realice de forma pausada y a cuentagotas, de modo que dichos Bancos no tengan que asumir pérdidas fruto de un fire sale masivo como sí lo han tenido que sufrir el resto de empresas, inversores y particulares, a los cuales, dicho sea de paso, no salió nadie a rescatar en estos años. Y más aún, en previsión de una mejoría de las condiciones económicas en el medio plazo, quizás incluso se puedan obtener pingües beneficios. Pues como decimos, -y como tendremos ocasión de estudiar en posteriores comentarios-, en 2013 se producirá con bastante seguridad el punto de inflexión hacia un ciclo estacional de nuestro sector inmobiliario, el cual es siempre preludio de un ciclo alcista posterior que suele tardar en llegar unos dos o tres años a partir de la finalización del ciclo bajista.

Por tanto, vemos como la intención del Gobierno al constituir la SAREB es el salvamento de los Bancos más apalancados en el sector inmobiliario y el consiguiente sostenimiento artificial de los precios de los bienes inmuebles en el mercado en detrimento de los consumidores. Si tenemos en cuenta, además, que dichos Bancos, aparte de ser actualmente los mayores poseedores de bienes inmobiliarios en nuestro mercado nacional, tienen a su vez la potestad de la concesión de créditos hipotecarios en un estado de oligopolio cada vez más concentrado, y pueden disfrutar de una recapitalización en exclusiva con fondos públicos que permita su reestructuración en las actuales condiciones económicas, no consideramos descabellado pensar, como decimos, que en el medio y largo plazo los precios de los bienes inmobiliarios van a sostenerse en previsión de un alza moderada pero constante, que indudablemente, será necesaria para rentabilizar las cuentas de los socios de la SAREB, incluido el Estado.

Para finalizar con este desagradable y carnoso análisis de nuestro mercado inmobiliario, creemos necesario remarcar que no estamos defendiendo el sinsentido de un fire sale de bienes inmobiliarios por parte de la Banca, sino la injusticia que supone la ayuda interesada del Estado para prevenir el mismo, -pues indudablemente existen mecanismos suficientes para evitar una venta masiva de inmuebles en un corto plazo de tiempo dentro de la gestión privada-, y sobretodo, las perniciosas consecuencias de dicha ayuda, en la medida en que los consumidores se van a ver perjudicados debido al sostenimiento artificial de los precios de los bienes inmuebles mediante la financiación con fondos provenientes de sus propios impuestos; las empresas promotoras inmobiliarias van a ser incapaces de competir en estas condiciones, lo que redundará en una desintegración total del sector y un aumento del paro y el crecimiento de empresas insolventes; y finalmente, se imposibilitará el reajuste necesario de precios en nuestro sector inmobiliario, fundamental para que la demanda, tanto nacional como extranjera, vuelva a considerar atractiva la compra y la inversión de bienes inmuebles en nuestro país.

 

 

*: Obviamente, cuando más ventajoso resulta comprar por la bajada de precios, menor es la demanda que puede acceder a dichas compras, y más aún con las restricciones de crédito existentes.

“ANTIPATRIOTA”

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El Portavoz del Parlamento del Grupo Socialista, Valeriano Gómez, -ex Ministro de Trabajo-, ha tildado de “antipatriota” al Presidente de BBVA, Francisco González, ante la negativa del Banco de entrar en el accionariado de la SAREB, el mayor cubo de basura jamás visto pagado con nuestros impuestos. Porque si bien es cierto que la SAREB tendrá algo más de la mitad de capital privado, también lo es que las entidades que participan en el mismo mediante esta aportación, lo hacen a su vez como contraprestación de las ayudas públicas que se les confieren gracias al proceso de reestructuración bancaria, aparte del beneficio que les acarrea desprenderse en balance de todo el lastre inmobiliario acumulado hasta la fecha.

Lo que resulta lacerante, -porque a estas alturas ya no nos escandalizamos de nada-, es que un político, (y Dios sabe a qué tipo de presiones políticas habrán estado sometidas las empresas financieras más grandes de nuestro país para participar en la SAREB), critique de esta manera al máximo responsable de una empresa financiera privada española por no participar en una operación de ingeniería público-privada sufragada con fondos públicos y que, además, va a conllevar unas repercusiones extremadamente negativas para el conjunto de la Sociedad Civil española, el Sector Inmobiliario-Constructor nacional, y muy posiblemente para muchos de los accionistas que han confiado en este esperpento de intervencionismo estatal. De momento, ya sabemos que no errábamos al afirmar que la SAREB no posibilitará la salida al mercado de viviendas más baratas que las actuales. Y esto es sólo el principio.

¿Pero qué es lo que entienden estos señores por “patriotismo”? ¿Es que acaso “patriotismo” es refinanciar con dinero público los agujeros contables de determinadas y selectivas empresas financieras privadas en detrimento del resto de agentes económicos y a costa del bolsillo del contribuyente vía aumento de impuestos directos e indirectos y suprimiendo al unísono las prestaciones sociales básicas? ¿Es “patriotismo” traspasar al mismo tiempo los activos inmobiliarios más problemáticos a una Sociedad de participación estatal, asumiendo así un aumento del gasto público en las actuales circunstancias, y beneficiando a aquellos que han cometido los excesos y errores empresariales más acusados y perjudiciales? ¿Y es “patriotismo” la comercialización de bienes inmuebles parcialmente de titularidad pública y parcialmente sufragados con dinero público, mediante la especulación mayor que se pueda a fin de obtener el máximo beneficio posible cuando el beneficiario es un agente privado subvencionado al 45%? Esto se llama “vergüenza”, no “patriotismo”.

 

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