CONTRA LA LEY DEL SUELO: UNA MEDIDA DE URGENCIA

SOBRE LOS CAMBIOS EN LOS ALQUILERES: MÁS ARENA QUE CAL

Publicado mayo 13th, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. Comentar.

Hace unas semanas planteamos los dos caminos -a nuestro juicio- más idóneos para fomentar el mercado de alquiler de vivienda en nuestro país, que situamos entonces en mejorar la seguridad jurídica de las partes, arrendados y arrendadores, y aumentar el parque de viviendas en régimen de alquiler para forzar una bajada de precios de los mismos. Este último punto, señalamos, sólo podría ser impulsado mediante la promoción pública de vivienda protegida de alquiler o de alquiler con opción a compra, habida cuenta que este tipo de régimen de explotación no es el más deseado por los promotores profesionales, lo que hace que la promoción de este tipo de viviendas sea más bien escasa. Lo cierto es que las notables rentabilidades de la vivienda en régimen de compraventa junto al elevadísimo precio del suelo en nuestro país, hacen muy poco atractiva la promoción de viviendas en alquiler; tanto por la reducida rentabilidad de explotación de la inversión en comparación con otras modalidades de comercialización, como por el dilatado período de tiempo de retorno de la inversión por culpa de la elevada repercusión del precio del suelo en la vivienda. Lo cual no quiere decir que en nuestro país existan nichos muy rentables dentro del mercado del alquiler, -en función de diversas circunstancias que obviaremos en este análisis-, por ejemplo, en zonas de costa, turísticas o áreas de influencia de zonas universitarias, especialmente atractivas para las Sociedades especializadas en la explotación de alquieres.

Las medidas aprobadas la semana pasada en el Consejo de Ministros van precisamente encaminadas a lo que hemos expuesto, si bien padecen de algunas idiosincrasias que pueden mostrarse contraproducentes y que demuestran el celo de intervencionismo al que nos tienen acostumbrados nuestros Gobiernos, independientemente de su color político. Partiendo de la base de que nosotros abogamos por una liberalización total de las condiciones de los contratos de los alquileres, nos resultan llamativas las medidas aprobadas por el Gobierno en cuanto a la felixibilización de dichos contratos: en efecto, a partir de ahora, el inquilino podrá abandonar la vivienda previo aviso con un mes de antelación al arrendador, lo que sin duda va a hacer que éstos tiendan a aumentar las fianzas y/o avales previos al alquiler, ya que no van a tener la seguridad de mantener el año mínimo de contrato, lo cual se podría traducir también en un aumento de la cuota mensual, pues es fácil entender que cuanto más dure un contrato de alquiler más fácil es reducir la cuota del mismo y viceversa. Por si fuera poco, a su vez, el arrendador podrá expulsar al inquilino de la vivienda en cuestión si el primero tuviera la intención de alojar en ésta a un familiar directo, previo aviso de dos meses. ¿De verdad es necesario especificar la obligatoriedad de semejantes cláusulas en los contratos de alquiler? ¿No sería más racional no intervenir en estos puntos y dejar que arrendados y arrendadores pacten las condiciones en las que quieren establecer su acuerdo? Para una Sociedad especializada en alquileres y condominios, la excesiva rotación y movilidad de los inquilinos puede sufragarse con relativa normalidad, pero para los particulares, -que son los que poseen más viviendas potencialmente aptas para el mercado del alquiler-, estas medidas sólo traen más inseguridad y gastos adicionales. Y lo mismo podríamos decir para las prórrogas forzosas, las cuales podrían establecerse perfectamente de mutuo acuerdo por las partes, en función de diversos factores como el precio del alquiler o la estabilidad laboral del potencial inquilino.

Precisamente en la actualización de las rentas se ha dado un paso importante, al liberalizar las condiciones a determinar por las partes, antes siempre sujetas a la evolución del IPC, lo que sin embargo posiblemente haga menos atractiva la comercialización de viviendas en alquiler para los arrendadores, que tendrán que negociar lo que hasta entonces venía predeterminado por Ley. En cualquier caso, la medida aprobada que permite la compraventa por un tercero de la vivienda arrendada sin que éste esté obligado a mantener el alquiler a menos que el mismo se encuentre pasado por el Registro, forzará a la legalización de muchísimos alquileres que actualmente permanecen sumergidos, e indudablemente, a un aumento de las cuotas mensuales hasta entonces no declaradas, a menos que los inquilinos acepten quedar expuestos a que los expulse de la vivienda arrendada un posible comprador. Todos estos inconvenientes tal vez puedan subsanarse, si se es extranjero, mediante las exenciones fiscales aplicadas a los alquileres de sus viviendas, lo cual no deja de ser un guiño al comprador no español para que invierta en vivienda en nuestro país y ayude a reducir el stock de viviendas que actualmente acumulan Bancos y promotores, en detrimento del español residente, que no dispondrá de tales beneficios fiscales…

Por último, en cuanto a la agilización de los procedimientos de deshaucio en caso de impago de rentas por parte del inquilino, parece que tenemos que depositar nuestra confianza, -una vez más-, en la celeridad de nuestros Juzgados, aunque a partir de ahora no se requerirá Sentencia para proceder al mismo sino un acta notarial o judicial para agilizar el proceso.

Y dicho todo esto: ¿qué alicientes se plantean para que los propietarios particulares pongan en mercado las miles de viviendas que se afirma que están vacías para forzar una bajada del precio de los alquileres? -Lo cual no deja de ser, en sí, una contradicción manifiesta, pues si el precio de los alquileres no resulta atractivo para los arrendadores, éstos no pondrán en mercado sus viviendas- La única forma que hemos apuntado como viable, precisamente la que emplean las Comunidades de Madrid o del País Vasco donde pueden con bastante éxito, es la promoción pública de vivienda protegida en alquiler o en alquiler con opción a compra sobre suelos de cesión, esta última, una opción muy demandada por la sociedad española, la cual dicho sea de paso, sigue prefiriendo mayoritariamente la vivienda en propiedad que vivir en alquiler dilapidando sus ahorros en un pozo sin fondo, tal como nos ha recordado la última encuesta sobre el particular, realizada por Pisos.com en el SIMA, donde casi el 70% de los encuestados se decantaron por la vivienda en propiedad.

MBQ Group

PARA LIBERAR DEL SUELO A LA BANCA

Publicado mayo 6th, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. 1 comentario .

Que las entidades financieras españolas tienen un problema con el suelo en nuestro país es algo más que evidente dado el excesivo número de terrenos comprados a elevados precios que tienen actualmente en cartera, -en torno al 50% de los activos inmobiliarios que poseen-. En efecto, durante la década anterior, la gran mayoría de las entidades financiaron o compraron una enorme cantidad de suelo en previsión de su desarrollo para la ejecución de viviendas, en su gran mayoría, y de equipamientos y servicios, en menor medida. Por diversas razones que hemos analizado aquí en anteriores ocasiones, el precio del suelo sufrió durante dicho periodo un aumento extraordinario, de modo que las adquisiciones del mismo por parte de las entidades financieras, -sobretodo en el último periodo del pasado ciclo alcista-, se realizaron a precios que hoy son difícilmente alcanzables. Este sobreprecio en la compraventa de los suelos adquiridos o financiados por la Banca, alimentado por un excesivo e incontrolado desvío de crédito para la adquisición de dichos bienes en unas condiciones de exigencia realmente laxas, es uno de los problemas de las entidades financieras con el suelo, pero no el único ni el más importante, pues en última instancia, siempre quedaría la posibilidad de comercializarlo reduciendo los márgenes de beneficio esperados en el momento de la compraventa o modificando el uso de los mismos para hacer rentable su comercialización.

El mayor problema es de carácter normativo, pues desde la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 2007 la mayoría de los suelos adquiridos por la Banca han pasado a clasificarse como rurales, de modo que las expectativas de desarrollo de promoción de obra residencial o dotacional se han evaporado de la noche a la mañana, aparte de que la valoración contable de los mismos se ha reducido significativamente, lo que ha llevado tanto al anterior Gobierno como al actual a aprobar reiteradas prórrogas en la valoración a efectos contables de dichos bienes en base a la metodología de cálculo de la Ley 8/2007 para evitar formalmente un agujero contable en las entidades financieras. Pero como decimos, el mayor problema no es que los suelos antes urbanizables y ahora rurales mermen el balance de las entidades financieras, -pese a los artificios contables que hemos mencionado-, sino que efectivamente dichos suelos no tienen visos de desarrollo para el destino previsto con el que fueron adquiridos en base a un cambio radical en nuestra legislación urbanística; que un patatal pueda ser valorado mediante un amaño contable a precio de urbanizable puede ser una medida efectiva para evitar el desastre contable de un Banco en un periodo corto de tiempo, pero a fin de cuentas lo esencial es que dicho patatal no podrá rentabilizarse a menos que pueda destinarse al uso para el que fue adquirido, para lo cual es necesario que dicho suelo se pueda clasificar para el mismo.

Por ello, -entre otras razones no menos importantes-, es necesario una modificación sustancial de los principios de la actual Ley del Suelo 8/2007, y hasta que esto no suceda, las entidades financieras seguirán atascadas con unos activos inmobiliarios difícilmente comercializables y comprados a un precio muy superior al de su valor actual debido principalmente a la modificación legal que han sufrido en su clasificación urbanística, -pues la evidente minusvaloración en base al estancamiento de la demanda de vivienda no significa que dichos suelos valgan cero sino que la rentabilidad obtenida mediante su desarrollo será indudablemente menor-, lo que hará que persistan los problemas de liquidez y solvencia de nuestros Bancos, la dificultad de acceso al crédito, y los peligros sistémicos de impagos de deuda. La medida que es necesaria, por tanto, para solucionar en el medio plazo estos problemas no es la creación de un Banco malo de suelo con apoyo público, sino la vuelta a unos principios de clasificación que permitan desarrollar el suelo para los fines con que fue adquirido, de modo que las entidades financieras puedan promoverlo mediante Sociedades propias o venderlo a inversores privados o institucionales, liberando así unos activos actualmente presos de una legislación disparatada y que se ha demostrado enormemente perjudicial para la estabilidad y la seguridad jurídica de nuestro mercado inmobiliario.

MBQ Group

¿ALQUILERES MÁS ACCESIBLES?

Publicado abril 29th, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. Comentar.

En diciembre de 2009 el anterior Ejecutivo aprobó una Ley para la mejora de la accesibilidad al mercado del alquiler de vivienda basada en la agilización de los procesos judiciales de desahucio a los inquilinos morosos (“Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y eficiencia energética de los edificios“), presupuesto que se consideraba entonces -y se lo sigue considerando ahora- como el principal inconveniente por el que muchos propietarios de viviendas vacías se guardaban de poner sus inmuebles en el mercado de alquiler. La falta de seguridad jurídica de los arrendadores frente a los posibles impagos y/o desperfectos causados por los inquilinos se consideraba antes como ahora, el principal problema por el que muchas viviendas vacías no salían al mercado del alquiler, originando así una estrangulación de la oferta que presionaba al alza en los precios de los alquileres, que todavía hoy -y pese al alza de la cuota media mensual hipotecaria-, tienen una cuota media mensual a nivel nacional mayor que la de las hipotecas sobre vivienda. Lo cierto es que el precio de los alquileres sobre viviendas en nuestro país no ha dejado de aumentar ni con la crisis iniciada en el año 2008, si bien su tasa de crecimiento ha disminuido durante estos años, aunque ha empezado a repuntar en 2012.

La cuestión que ponemos en evidencia con este apunte es que la archirepetida teoría de que la causa principal de que el parque de viviendas en alquiler sea más reducido en proporción al número de viviendas vacías que tenemos se deba a la inseguridad jurídica de los arrendadores para con lo inquilinos es bastante dudosa. Para empezar, el número de acciones políticas encaminadas a mejorar la seguridad de quienes ponen su vivienda en alquiler ha ido aumentando desde entrada la crisis en el año 2008, y si bien es cierto que sería deseable una agilización de los trámites judiciales en los casos de morosidad en los alquileres, también lo es que dicho punto entra dentro de competencias que sobrepasan la legislación sobre los mismos, -en efecto, es necesaria una mejora en los plazos de los procedimientos judiciales, no sólo en los problemas con inquilinos…-, y que los arrendadores se protegen de los posibles inconvenientes que puedan tener con fianzas y avales que la mayoría de las veces son bastante elevados y restrictivos. Por lo que en definitiva, aunque como decimos, se puedan mejorar los procedimientos judiciales en caso de morosidad en los alquileres, existen ya mecanismos adecuados para prevenir dichos casos, como la exigencia de avales, fianzas o referencias contrastadas, que son suficientes para proteger en lo fundamental a los arrendadores.

Otro de los puntos en cuestión es la flexibilización de los tiempos de los alquileres, y sería muy positivo, -como parece que va a hacerse-, que se permitiera una libertad total en los plazos mínimos en los contratos de arrendamiento, lo que facilitaría en principio la movilidad laboral en muchos casos, si bien tal medida no creemos que tenga gran impacto porque a fin de cuentas, son los propietarios de los pisos en alquiler los que generalmente exigen contratos por periodos mínimos de un año o facilitan la negociación del precio del mismo si el tiempo del contrato es mayor. En efecto, una rotación de alquileres en periodos cortos puede ser asimilable para gestores profesionales de alquileres, que sufraguen los gastos añadidos de uso del inmueble con rapidez y economía, pero no para propietarios particulares salvo contadas excepciones.

En definitiva, que la causa del elevado precio de los alquileres que tenemos en España en base a la escasa oferta de inmuebles en mercado con dicho régimen de tenencia, la situamos nosotros en la poca rentabilidad que obtienen los promotores inmobiliarios mediante el mismo en comparación con los beneficios que obtienen con la compraventa, lo que hace que dicho parque sea bastante reducido para la demanda existente en la mayoría de las poblaciones, independientemente de que en la actualidad algunos promotores hayan optado por comercializar sus viviendas mediante alquileres para obtener rentas ante el parón del mercado, opción que no obstante imposibilitará la posterior venta de las mismas como obra nueva. Por su parte, si bien es cierto que en nuestro país existen muchas viviendas vacías, también lo es que muchas de ellas se destinan para uso vacacional, -tradición típicamente española-, por lo que el hecho de que estén sin uso aparente durante meses no quiere decir que pertenezcan a un potencial mercado del alquiler o la compraventa, sino simplemente que están ahí y ahí seguirán, pues su adquisición no se ha realizado con fines de comercialización. Esto lo deberían saber muchos analistas que cifran nuestro parque vacío de viviendas como si todo él fuera a influir en el mercado, cuando en realidad muchas de esas viviendas no se comercializarán nunca.

Como conclusión de lo dicho, y una vez más, reiteramos que lo fundamental para mejorar la accesibilidad a la vivienda en alquiler en nuestro pais es aumentar la oferta de viviendas en dicho régimen de tenencia, algo que indudablemente no va a ser impulsado con la fuerza que es necesaria ni por los propietarios particulares ni por los promotores profesionales, y que si existe interés público en llevarlo a cabo, sólo puede hacerse mediante la promoción pública de vivienda protegida en régimen de alquiler, -algo que lleva realizando con notable éxito la Comunidad de Madrid, por cierto-, en vez de repetir una y otra vez los errores de anteriores Gobiernos con subvenciones, ayudas y remiendos legales que se han demostrado ineficaces para todo excepto para dilapidar dinero público.

MBQ Group

COMPRAR UNA VIVIENDA HOY: HIPOTECAS MÁS CARAS

Publicado abril 22nd, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. 1 comentario .

A día de hoy, la contratación de una hipoteca sobre una vivienda ya es más cara que en el año 2010, cuando las condiciones de compraventa de viviendas han sido más óptimas en relación al precio de los inmuebles y los gastos hipotecarios. Pese a las reiteradas bajadas del Euríbor, -el índice por el que se referencian la gran mayoría de nuestras hipotecas-, la contratación de las mismas se hace con diferenciales cada vez más altos, de modo que la bajada del precio de la vivienda se neutraliza en parte con créditos más caros y con mayores exigencias de contratación. Si a esto le sumamos la progresiva pérdida de poder adquisitivo de la gran mayoría de los españoles, en base a la rebaja salarial y al aumento de los impuestos sobre el trabajo, estamos en condiciones de admitir que la accesibilidad a la vivienda en propiedad sigue siendo un problema que se dilata en el tiempo, pese a la aplastante publicidad de ofertas inigualables en los inmuebles que comercializa la Banca, que salvo contadas excepciones, -en su gran mayoría, inmuebles provenientes de ejecuciones hipotecarias que ahora se liquidan a precios de saldo, quedando latentes las miles de deudas de familias embargadas-, no son más que ganchos publicitaros para atraer a la poca demanda existente hacia productos poco atractivos en relación calidad/precio.

Lo cierto es que la estrategia de venta de los bienes inmuebles de la Banca está siendo la publicidad a bombo y platillo de ofertas con rebajas de precios muy llamativas, -¿rebajas respecto a qué precios de partida?, nos preguntamos…-, que luego no son tales, si bien la ausencia del margen medio de beneficio industrial del promotor inmobiliario, en torno al 20% sobre ventas, les permite a las entidades financieras ofertar precios muy competitivos sin olvidarnos de los gastos de gestión y costes financieros que tienen que soportar igualmente, y lo que es más fundamental, recuperando dichas bajadas mediante el aumento de los costes de financiación y el aumento de las exigencias en cuanto a domiciliación de nóminas, contratación de seguros, etcétera, en la concesión de hipotecas. Lo que se traduce en el aumento de la cuota media mensual hipotecaria, en ascenso desde mediados del pasado año, cambiando así el signo negativo que ha dominado desde el 2008, año en que empezó la fase más virulenta de la crisis financiera.

Sin embargo, muchos expertos están extendiendo la opinión de que estamos en el mejor momento de acudir al SIMA y comprar alguna de las fabulosas ofertas que ofrecen los Bancos, hipotecarse hasta las cejas con un producto claramente sobrevalorado y con unos costes financieros que guardan poca o ninguna relación con la realidad económica de la gran mayoría de las familias españolas, y retomar así un modelo de endeudamiento obsoleto basado en la compraventa de viviendas a precios que acaparan la mayor parte de los recursos financieros de los propietarios, exclavizando de por vida a los mismos, cuando existen alternativas para adquirir una vivienda mucho más atractivas que la compraventa de pisos y casas a las entidades financieras, pese a estar más penalizadas fiscalmente por una legislación que beneficia claramente la compraventa de obra nueva para ayudar a reducir la ingente cantidad de inmuebles que acumulan los Bancos.

MBQ Group

SE REGALAN PISOS A CAMBIO DE BASTANTE DINERO

Publicado abril 15th, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. Comentar.

Hace meses que estamos siendo bombardeados por una ingente publicidad de ofertas inmobiliarias con aparentes descuentos inmejorables por parte de nuestras entidades financieras, que actualmente, parecen venir acompañadas de numerosas voces expertas en la materia que opinan que ahora sí, ha llegado el momento idóneo de comprar nuestra vivienda, pues tanto el precio de ésta como las condiciones de financiación son más inmejorables que nunca. El posible comprador, -parecen querernos decir-, no debe fijarse ni en las ofertas de promotores inmobiliarios ni en las de particulares, sino en las de los Bancos, que además de ser las mejores del mercado en precio y calidad de producto, tienen una financiación asegurada de hasta el 100% y en mejores condiciones que cualquier otro vendedor de inmuebles. En este punto, tenemos que poner en evidencia la aplastante unanimidad que se ha percibido sobre el particular en los medios de comunicación y en las voces de opinión más conocidas del sector, que se han lanzado rápidamente a validar la supuesta bajada estratosférica de precios alentando al posible comprador de no perder esta ocasión única. -Casualidades de la vida-. Y a ello, -todo hay que decirlo-, se han sumado algunas medidas puntuales del actual Ejecutivo, que sin ser perjudiciales en sí para nuestro mercado inmobiliario residencial, sin duda alguna servirán de gran ayuda para que nuestros Bancos logren desembarazarse de muchos de los inmuebles que actualmente tienen en cartera.

Lo cierto es que desde el año 2007 los Bancos españoles han estado acumulando activos inmobiliarios fruto de todos los procesos de dación en pago de promotores en crisis, ejecuciones hipotecarias a particulares y operaciones fallidas de Sociedades propias o participadas. Y si bien es cierto que aproximadamente la mitad de dichos activos son suelo finalista o en desarrollo, la otra mitad se nutre de inmuebles terminados o en ejecución, por no hablar de la cantidad de propiedades embargadas a numerosas familias, que ostensiblemente, deberían comercializarse a unos precios más bajos que los que se encuentran actualmente en mercado en manos de promotores profesionales y particulares. Si a esto le añadimos una serie de medidas fiscales y tributarias aprobadas por el actual Ejecutivo para favorecer la compraventa de vivienda y la recientemente aprobada reforma financiera, que parece obligar a nuestras entidades financieras a comercializar con grandes descuentos los bienes inmuebles que tienen en cartera, todo parece indicar que, efectivamente, los compradores de vivienda están de suerte.

Para comprobar este hecho, hemos realizado un sencillo ejercicio de selección de un modelo de vivienda estándar, (una vivienda unifamiliar pareada de obra nueva de unos 300m2 en el entorno de Villanueva de la Cañada, en Madrid), de entre las ofertas de Bancos y promotores inmobiliarios, y también, para tener una referencia de viviendas de segunda mano de similares características, de las ofertas de particulares que se pueden encontrar en cualquier portal inmobiliario. Y la verdad es que el resultado de nuestro experimento, -aunque a nosotros no nos ha sorprendido-, resulta bastante llamativo: encontramos la primera referencia en BBVA Vivienda, con un producto que parte de los 570.000 Euros, en 294m2 y en una parcela minúscula; la segunda referencia la tomamos de Mediterraneam, -la inmobiliaria de la CAM-, con un producto que parte de los 402.100 Euros, en 315m2, si bien es cierto que con un tipo de construcción bastante peor que el anterior; seguimos con un producto de similares características en Galapagar, que con 293m2 construidos y frente a la carretera, parte de los 425.000 Euros, propiedad de Casaktua, división inmobiliaria de Banesto; otro producto de similares características, en 255m2 y tipología pareada, en Villanueva del Pardillo, propiedad de Servihabitat, (La Caixa), parte desde los 712.310 Euros; en un municipio limítrofe, Boadilla del Monte, encontramos una promoción de pareados de 292m2 desde los 642.000 Euros, de Altamira Real Estate, propiedad del Santander; y finalizamos la búsqueda con unos pareados en Torrelodones, de Bankia, que con 412m2 parten desde los 533.000 Euros.

Si consultamos en los principales portales inmobiliarios promociones de obra nueva en venta de promotores inmobiliarios en las zonas que hemos analizado, observaremos numerosos productos similares o incluso de mejor calidad y mayor superficie, con precios que parten desde los 420.000 Euros en Boadilla del Monte, (más baratos en tipologías adosadas), los 390.000 Euros en Villanueva de la Cañada, o los 425.000 euros en Torrelodones, por poner algunos ejemplos de obra nueva terminada, por no hablar de las viviendas de similares características pero de segunda mano, que en buenas condiciones, tienen precios netamente inferiores incluso en tipologías aisladas. Este tipo de comparativa la puede experimentar el interesado con inmuebles de distintas tipologías y situación, obteniendo en la mayoría de los casos idénticos resultados a los que hemos llegado nosotros con nuestro ejemplo, claro está, salvo en los casos de inmuebles en malas condiciones, situaciones pésimas, o casos aislados, que por cierto y como se podrá apreciar, se trata casi siempre de inmuebles provenientes de ejecuciones hipotecarias a familias con escasos recursos económicos.

Tal vez la evolución de los datos del IPV en los próximos meses pueda mostrarnos a los españoles la realidad del importe al que se están realizando las compraventas de vivienda en nuestro país, alentadas de la noche a la mañana por una fiebre de vorágine compradora de chollos inmobiliarios que observados detenidamente no son tales.

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CONSIDERACIONES SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDAS RURALES SOSTENIBLES

Publicado abril 8th, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. 7 comentarios.

“Una aspiración de los ciudadanos hoy en día es la de poder vivir en el campo y trabajar en la ciudad. La presente Ley de Viviendas Rurales Sostenibles responde a ese anhelo de los madrileños por vivir en entornos menos urbanizados en contacto con la naturaleza”.

Así comienza la exposición de motivos del anteproyecto de Ley de Viviendas Rurales Sostenibles que pretende aprobar la Comunidad de Madrid para la legalización de la construcción de viviendas unifamliares aisladas en suelos clasificados como rurales, tanto protegidos como no protegidos; una Ley que sin duda alguna dará mucho que hablar y que probablemente será vilipendiada por grupos ecologistas y acérrimos enemigos del famoso ladrillo, los cuales verán en dicha Ley una puerta abierta a la construcción incontrolada y a los atropellos medioambientales.

Lo cierto es que la futura Ley de Viviendas Rurales Sostenibles parte de un punto de vista que consideramos acertado: nos referimos al derecho de cada propietario de suelo de edificar sobre el mismo siempre que no sea protegido y de acuerdo a los requisitos que especifique el planeamiento vigente al efecto. Precisamente este principio de residualidad en cuanto a la clasificación del suelo edificable es algo que venimos defendiendo desde hace tiempo como medida imprescindible para acabar con el oligopolio del control y la especulación del suelo, lo que provoca actualmente que el precio de la vivienda sea disparatadamente elevado en relación a la capacidad de compra de la mayoría de la demanda existente. Y es precisamente este principio el que parece haber inspirado la redacción de la Ley de Viviendas Rurales Sostenibles, si bien por ser una Ley de carácter marginal y aplicable sólo en una Comunidad Autónoma, adolece de una complementariedad con el resto del cuerpo legislativo urbanístico y al mismo tiempo, resulta excesiva en su ámbito de aplicación. Veamos estos puntos en detalle.

Como venimos diciendo, la superposición de diversas Leyes del Suelo en cada Comunidad Autónoma en extensión de una Ley de carácter nacional, provoca asimetrías y divergencias en los principios de clasificación del suelo dentro de cada una de las Autonomías, de modo que tanto las Leyes del Suelo autonómicas como los Reglamentos que las desarrollan y las Leyes particulares como la que hoy nos ocupa, no guardan relación con las de otras Comunidades Autónomas, con el consiguiente resultado de que, -por seguir con el hilo de nuestra exposición-, un ciudadano que tenga una finca rústica de 50.000m2 en la Comunidad de Madrid podrá edificar su vivienda sin ningún problema, mientras que si la tiene, verbigracia, en Galicia, no podrá hacerlo. Asimismo, por ser ésta una Ley marginal que no guarda relación ni con la Ley del Suelo de la Comunidad ni con la Ley del Suelo 8/2007, resulta escasa en el alcance de sus objetivos tanto en cuanto la superficie mínima para edificar una vivienda unifamiliar aislada es de 50.000m2, de modo que fincas de menor superficie no tendrán ese derecho, lo que no deja de beneficiar a los propietarios de grandes fincas en detrimento de los propietarios de fincas más pequeñas, y al mismo tiempo, resulta excesiva en la medida en que fincas integradas en áreas de especial protección, (a partir de 100.000m2), podrán tener el derecho de edificar una vivienda unifamiliar aislada, extralimitando el principio de residualidad del suelo edificable a suelos clasificados como de especial protección y abriendo la puerta al desarrollo de villas en zonas no aptas para ello. Creemos que la Ley debería ceñirse únicamente al suelo clasificado como rústico común, dejando el rústico de especial protección al margen de cualquier tipo de desarrollo de edificación, en todo caso, nunca por debajo de superficies menores de 100Has.

Como vemos, estos problemas son derivados de la falta de una Ley del Suelo clara y de obligado cumplimiento para todo el territorio nacional, de modo que cada Comunidad Autónoma se lanza a la ordenación de su ámbito con Reglamentos y Leyes que actúan como parches inconexos dentro de una indefinición jurídica realmente preocupante. Es posible, incluso, que el anteproyecto de Ley que hoy nos ocupa resulte totalmente injustificable bajo los principios de la vigente Ley del Suelo, lo que puede poner en duda su aprobación definitiva.

A parte de lo dicho, no vemos inconvenientes en la construcción de viviendas unifamiliares aisladas en entornos no urbanizados, pues actualmente existen tecnologías lo suficientemente desarrolladas tanto para el abastecimiento de energía doméstica como para el reciclaje de deshechos orgánicos. Como se puede apreciar en el borrador de la Ley, las edificaciones a realizar sobre las fincas de suelo rústico común de más de 50.000m2 y sobre las fincas de suelo protegido de más de 100.000m2, deben cumplir unos exigentes requisitos en la aplicación de materiales, formas volumétricas, ocupación y protección de masas arbóreas, de modo que el ambiente natural quede protegido lo máximo posible, aunque en todo caso, el resultado dependerá de la pericia de los arquitectos, pues como reza el dicho popular, “con los mismos huevos se puede hacer tanto una mala tortilla como una buena“… Aunque lo ideal sería partir del principio de llevar el campo a la ciudad y no llevar la ciudad al campo, y mucho menos, centralizar las áreas de trabajo en el centro urbano, -tal como parece indicarse en el texto reseñado de la exposición de motivos del anteproyecto de Ley-, lo que es generador de congestiones de tráfico, sobreexplotaciones de áreas y asimetrías urbanas de diversa índole. Principio que recordemos es inalcanzable bajo el amparo de nuestro actual ordenamiento jurídico del suelo pese al impulso de Leyes puntuales como la que hoy nos ocupa, que si bien nace con buenas intenciones, no está exenta de problemas que se derivan precisamente de su carácter marginal dentro de nuestro ordenamiento jurídico del suelo, actualmente fragmentado y sin un vértice común que regularice los principios de clasificación y gestión de nuestro suelo.

En todo caso, nos resulta muy significativo el impulso que el anteproyecto de la Ley de Viviendas Rurales Sostenibles pretende dar en favor del principio de residualidad en la clasificación del suelo edificable, lo que debería poner en evidencia la urgente necesidad de modificar los principios de nuestra actual Ley del Suelo, algo que llevamos predicando en el desierto desde hace meses.

MBQ Group

HACIA UNA NUEVA LEY DEL SUELO II: UN NUEVO PRINCIPIO DE CLASIFICACIÓN

Publicado abril 1st, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. Comentar.

En el pasado artículo hicimos mención al problema de la clasificación del suelo, poniendo en contraste los dos mayores perjuicios a los que se tiene que enfrentar cualquier normativa sobre el mismo: por un lado, el celo de intervencionismo estatal en la regulación de éste, lo que suele desembocar en una restricción tanto de la clasificación como de la gestión del suelo puesto en mercado, lo que nos ha conllevado siempre a padecer precios excesivos en el precio del suelo susceptible de ser urbanizado, haciendo así que el precio de la vivienda se encarezca disparatadamente; y por el lado contrario, la excesiva laxitud en la clasificación y la ordenación de nuestros espacios naturales, lo que ha generado no pocos desastres medioambientales, aberraciones urbanísticas, destrucciones de patrimonio histórico y un sin fin de barbaridades que únicamente nos perjudican de cara al exterior y merman tanto nuestra calidad de vida como el tradicional valor de nuestro espacio físico, todavía apreciado y demandado por el turismo extranjero y que es fundamental para nuestro desarrollo económico.

En definitiva, y como vemos, nos encontramos con los dos polos opuestos que se derivan de dos maneras distintas de concebir el urbanismo; una forma ya obsoleta basada en un liberalismo extremo, -defendida por aquellos que hablan todavía de liberalizar el suelo, entendiendo por ello la construcción de lo que cada uno quiera, como quiera y donde quiera-, que nos ha llevado en otras épocas de mayor laxitud en nuestra legislación del suelo a desastres irremediables; y otra forma, actualmente en vigor, basada en un intervencionismo rígido y enormemente perjudicial para el acoplamiento en el tiempo de la demanda de vivienda y la oferta puesta en mercado, que como decimos, es el que ha permitido el sobrecalentamiento de precios del suelo y por extensión de la vivienda en el último decenio en España, y cuyo punto culminante se ha consolidado con la vigente Ley del Suelo 8/2007.

Como ambas posturas se han demostrado fracasadas a la hora de regular nuestro mercado inmobiliario y ordenar nuestro espacio físico de una manera sostenible y saludable, creemos que es un buen momento para plantear una vía intermedia en la que el suelo se regule en base a un principio más flexible para su desarrollo sin que al mismo tiempo se atente contra la sostenibilidad social, ambiental y económica de nuestro espacio físico. Y dicho principio parte de la consideración de que cualquier suelo que no deba ser protegido en absoluto, (que denominaremos suelo protegido), pueda ser susceptible de ser edificable, (suelo que denominaremos suelo edificable), de modo que todo el suelo que no se encuentre dentro de planes de protección, (natural, paisajística, patrimonial, cultural, etc.), -que podrían contemplar algunos usos cinegéticos puntuales como se contemplan en la legislación actual-, tenga el derecho intrínseco de ser edificable, siempre de acuerdo a los parámetros de ordenación que cada CCAA y Ayuntamiento determine en la ordenación de los parámetros fundamentales como el uso del suelo, la densidad de edificación y la definición tipológica de las construcciones permitidas sobre dichos suelos.

Como vemos, estamos planteando llevar al extremo el conocido principio de residualidad del suelo urbanizable de la derogada Ley del Suelo 6/1998, de modo que todo el suelo que no deba ser protegido pueda ser edificable por derecho, pero siempre de acuerdo a los parámetros que se especifiquen en su ordenación general, (uso, densidad y definición tipológica). Por poner un ejemplo para acotar la teoría expuesta, actualmente muchas personas propietarias de fincas por todo nuestro territorio no pueden edificar una vivienda sobre las mismas porque la Ley se lo impide, de modo que todo un mercado de autopromoción inmobiliaria, de baja densidad y concepción extensiva, se ve abocado a demandar productos inmobiliarios al uso en los conocidos desarrollos urbanísticos donde los precios, los servicios y las calidades del producto ofertado no son para nada mejores que los que tendrían en caso de poder construir sus viviendas de manera independiente sobre sus terrenos. Lo que queremos poner en evidencia con este ejemplo es que el hecho de que un suelo se clasifique como edificable, -de acuerdo al principio que hemos expuesto-, no quiere decir que sea blanco de un desarrollo intensivo e insostenible como el que estamos habituados a ver, ya que posteriormente a su clasificación por Ley, deberá ser acotado en su uso, densidad edificatoria y ordenación tipológica, de modo que mediante dichos parámetros se ordene previamente y con carácter general el espacio físico para evitar aberraciones urbanísticas, algo que seguiría correspondiendo a las CCAA y Ayuntamientos en virtud de su facultad de controlar el urbanismo y la ordenación del territorio dentro de sus respectivos ámbitos de actuación.

El lector tal vez considere que el principio de clasificación del suelo que estamos defendiendo puede dar pie, verbigracia, a que se construya una nueva Seseña a los pies de la Sierra de Guadarrama, cosa incierta ya que como hemos dicho anteriormente, la clasificación del suelo edificable no implicaría las condiciones de edificación, sino que éstas seguirían siendo competencia de las CCAA y los Ayuntamientos, sometidas a los conocidos procesos de exposición pública, etcétera; pero por el contrario, a la hora de determinar los precios del suelo apto para construir, (no urbanizar, que es un concepto más particular), lograríamos mermar notablemente los procesos de especulación de los propietarios del suelo urbanizable, los inversores especializados en especular con dicho bien, y los pelotazos urbanísticos aderezados con todo tipo de corrupciones escandalosas a las que estamos acostumbrados, porque el suelo destinado a posibles usos edificatorios dejaría de ser un bien escaso y de prolongado desarrollo en el tiempo.

Tampoco creemos que existan inconvenientes a la hora de la implantación y el desarrollo de servicios e infraestructuras para hacer accesibles y habitables muchos de los suelos aptos para edificar, pues para ello se redactan los planes especiales de infraestructuras y todas las figuras de planeamiento de ordenación territorial tanto de carácter nacional como autonómico y provincial, independientemente de que a medida que pasa el tiempo, la tecnología de infraestructuras de abastecimiento energético y reciclaje de residuos se va haciendo más sofisticada y permitiendo una autosuficiencia mayor tanto de los núcleos urbanos como de los propios edificios. En todo caso, el principio que estamos planteando no produciría un sobrecalentamiento de precios en las zonas de la periferia urbana en detrimento de un abandono de las zonas más alejadas y difícilmente urbanizadas, -como algunos expertos sostienen-, sino que ayudaría a descentralizar y descongestionar nuestros núcleos urbanos, permitiendo el desarrollo de áreas actualmente abandonadas y que podrían desarrollarse con mucha calidad para ofrecer viviendas, servicios y equipamientos a precios muy asequibles sin que el desarrollo de los mismos tenga que suponer un atentado medioambiental o se vea imposibilitado por una legislación rígida y generadora de burbujas de precios, como tenemos en la actualidad. En definitiva, un principio de clasificación del suelo de carácter liberal al mismo tiempo que realista en cuanto a la necesidad de una regulación y ordenación de nuestro suelo.

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HACIA UNA NUEVA LEY DEL SUELO I

Publicado marzo 25th, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. 9 comentarios.

Más temprano que tarde, el actual Gobierno de España tendrá que encarar la reforma sustancial de nuestra actual Ley del Suelo, posiblemente con mayor firmeza debido a la presión ejercida por las entidades financieras que por la urgente necesidad de no restringir la oferta de suelo susceptible de ser urbanizado, lo que conllevará -en caso de que no se remedie la actual situación- a un nuevo proceso inflacionario en el suelo, con la coniguiente repercusión en el precio final de la vivienda. Ya hemos analizado en multitud de ocasiones los fundamentos de la Ley del Suelo 6/1998, haciendo especial hincapié en la mala aplicación que los Ayuntamientos y CCAA hicieron de ésta, lo que conllevó la formación de una burbuja en los precios del suelo. Precisamente, el incumplido principio de residualidad en la clasificación del suelo urbanizable, -uno de los puntos cardinales de la derogada Ley del Suelo 6/1998-, fue lo que originó el alza de precios en una situación de fuerte demanda de vivienda, independientemente de que dicha demanda haya estado parcialmente fomentada por burbujas crediticias y otros factores coyunturales. Lo cierto es que en otros países europeos donde la vivienda no es un problema, como Alemania por ejemplo, el ordenamiento jurídico en relación al suelo aplica precisamente el mencionado principio de residualidad, fruto de una concepción liberal en el proceso de formación de la vivienda que se ha demostrado idóneo para evitar burbujas en el precio de la misma. En efecto, en Alemania el ordenamiento jurídico del suelo contempla el derecho de edificación sobre cualquier terreno siempre y cuando no exista una normativa de protección contraria al mismo, precisamente el mismo principio de la Ley 6/1998, tan injustamente criticada como mal aplicada.

Pero la imperiosa necesidad de comercialización del suelo que tienen acumulado en cartera las entidades financieras, fruto de la multitud de daciones en pago, ejecuciones hipotecarias e inversiones estancadas que han llevado a cabo durante los últimos años, obliga a modificar los principios de clasificación de la actual Ley del Suelo, -que si bien han sido parcialmente suavizados a efectos contables mediante las dos prórrogas concedidas en la metodología de valoración, primero por el Gobierno del Partido Socialista y recientemente por el del Partido Popular-, lo cierto es que independientemente de la valoración que tenga dicho suelo a efectos contables, sólo podrá desarrollarse y comercializarse si se modifica su clasificación para que pueda promoverse vivienda sobre el mismo. Por tanto, la modificación de la actual Ley del Suelo 8/2007 nos parece un hecho decidido a falta de una fecha concreta para su consumación.

Y precisamente por ello, consideramos muy necesaria una reflexión sincera sobre los dos mayores problemas de aplicación de un ordenamiento jurídico de concepción liberal similar al de la derogada Ley del Suelo 6/1998: los límites en las facultades de los agentes encargados de aplicar la Ley, y el correcto cumplimiento de los principios más restrictivos de la misma.

Con el primer punto nos referimos a la problemática que hemos señalado en multitud de ocasiones sobre la capacidad de modificar los principios básicos de una Ley del Suelo de carácter nacional por parte de las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, -recordemos, en la mayoría de los casos, en base a intereses particulares y presiones de grupúsculos empresariales locales-, los cuales, amparándose en su derecho sobre las competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio, modifican a su antojo los principios establecidos en la legislación de carácter nacional, cuando no los recurren por vía judicial, como sucedió con la Ley 6/1998, recurrida ante el Tribunal Constitucional a instancias del PSOE e IU por supuesta invasión de competencias urbanísticas del Estado central en las Comunidades Autónomas. Y precisamente es este insufrible e ineficiente fragmentarismo en la aplicación de las competencias en materias de urbanismo y ordenación del territorio, que da plenas facultades a las CCAA y Ayuntamientos de amoldar la normativa nacional a sus intereses particulares, el causante del desontrol en la aplicación de unos principios de ordenación que en el papel se demuestran perfectamente sólidos, y que únicamente podrán aplicarse correctamente desde la aplicación firme de una legislación clara y de carácter liberal sin concesiones a las presiones particulares de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, lo que sólo podrá realizarse mediante la centralización de las competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio, poniendo fin a la fragmentación en la vertebración orgánica de nuestro territorio nacional, la duplicidad insostenible de competencias urbanísticas, el derroche de dinero público, y lo más importante, al egoísta y paralizador conflicto de intereses entre Comunidades Autónomas, y entre éstas y el Estado Central. Algo que nos lleva a un replanteamiento sustancial de nuestro modelo territorial para el que no vemos voluntad política capaz de llevarlo a cabo, aún cuando el actual Presidente del Gobierno se ha manifestado en varias ocasiones a favor de la centralización de las competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio.

En cuanto al segundo punto que hemos señalado, se hace especialmente necesario un mayor control en la correcta aplicación de los espacios naturales y patrimoniales a proteger, de modo que el principio de residualidad en la clasificación del suelo susceptible de ser urbanizado no se convierta en una puerta abierta para la clasifiación urbanística de los magníficos espacios naturales que tenemos en nuestra geografía, la degradación de nuestros núcleos históricos y la pérdida de todo nuestro enorme y valioso patrimonio arquitectónico y urbanístico. En este sentido, cabe señalar que si hemos adolecido de una correcta aplicación de los principios que regían la Ley del Suelo 6/1998, por el contrario, hemos tenido una gran proliferación de reclasificaciones de suelos que debieran haber mantenido su protección frente a procesos de urbanización, haciendo de los pelotazos urbanísticos el paradigma del desarrollo inmobiliario español. Resulta imprescindible que las sanciones que contempla la Ley en caso de urbanización y/o construcción de espacios protegidos se cumplan con la mayor contundencia posible.

MBQ Group

SOCIEDAD PÚBLICA DE DESPILFARRAR EL DINERO

Publicado marzo 18th, 2012 por MBQGroup en Real Estate Review. 2 comentarios.

20 millones de Euros de capital social, 6 millones de Euros de capital desembolsado, 7 años de actividad y apenas 20.000 contratos de arrendamiento, 37 millones de Euros de deuda, 2 millones de Euros de impago de seguros, cambios unilaterales en las condiciones de contratación, una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios por incumplimiento de contratos, competencia desleal con las gestoras privadas de alquileres, y un sostenimiento de los precios del alquiler gracias a subvenciones a los arrendatarios; ésta es la herencia que nos ha dejado la ya extinta Sociedad Pública de Alquiler.

El empeño del anterior Ejecutivo en potenciar el mercado del alquiler se centró en la creación de una Sociedad Pública que se ha demostrado deficitaria e inoperativa, y en la subvención parcial de los alquileres, algo que indudablemente no ha supuesto un abaratamiento del precio de los mismos, sino todo lo contrario; en efecto, gracias precisamente al apoyo del dinero público destinado a los arrendatarios se ha logrado mantener al alza el precio de los alquileres a nivel nacional, pues la falta de capacidad de pago a los precios actuales fue apuntalada con dinero del contribuyente, permitiendo así que los arrendadores no se vieran obligados a rebajar los precios al nivel adquisitivo de sus potenciales inquilinos. Este intrusismo del Estado en el mercado de la vivienda en alquiler se ha demostrado, por fin, como una acción más destinada a despilfarrar el dinero de los contribuyentes en políticas de corte populista y resultados desastrosos, si bien fue una medida muy aplaudida en su momento, sobretodo por los acérrimos defensores del alquiler, divididos entre propietarios, portales inmobiliarios y economistas con poco conocimiento de nuestro mercado inmobiliario.

El alquiler es muy caro en España; en cualquier otro país de Europa occidental el precio del alquiler es infinitamente más barato, las viviendas puestas en mercado tienen mejores calidades, y las condiciones de arrendamiento son menos abusivas para con los inquilinos. La causa de ello es que en España el promedio de viviendas en alquiler en relación con la demanda es muy bajo, de modo que los precios tienden a dispararse con facilidad, a lo que se suman unas condiciones de contratación bastante exigentes, (avales, fianzas, periodos mínimos, referencias, etc.), debido a la aparente desprotección de los arrendadores en casos de impago o creación de desperfectos por parte de los inquilinos. Y hasta la fecha, los promotores inmobiliarios no parecen haber apostado de forma contundente por la promoción de viviendas en régimen de alquiler, (algo que no harán, por cierto, hasta que el precio del suelo no les imposibilite obtener beneficios por rentas en un periodo de tiempo razonable), pese a que a día de hoy, este modo de tenencia sea el más razonable para muchas familias hasta que su situación económica mejore lo suficiente como para plantearse adquirir una vivienda en propiedad. En todo caso, la vivienda en alquiler puesta en mercado es escasa, muy cara y poco atractiva en la mayoría de los casos.

En otras ocasiones nos hemos manifestado en contra de cualquier tipo de subvención o apoyo público a cualesquiera de las modalidades de tenencia de vivienda, lo que volvemos a reiterar hoy, poniendo de manifiesto el despilfarro insufrible que generan todo este tipo de medidas proteccionistas. Si se quiere parar la irrefrenable escalada de los precios del alquiler en nuestro país desde los poderes públicos, no hay más que promocionar con vivienda pública en régimen de alquiler todo el suelo público que acumulan los Ayuntamientos de cesiones recibidas en los procesos de desarrollo urbanístico, lo que sin duda generaría una oferta de vivienda pública en alquiler -como ya hemos tenido hace muchos años en nuestro país- lo suficientemente importante como para contener los precios de las viviendas en alquiler en manos privadas. Pero durante diez años de desaforado desarrollo urbanístico, los Ayuntamientos y CCAA no han hecho nada por desarrollar todo el suelo de cesión acumulado, cuando no lo han vendido a manos privadas obteniendo pingües beneficios en los conocidos procesos de monetización de suelo público… Y al mismo tiempo que se inhibían de sus responsabilidades en el desarrollo de los suelos cedidos por los promotores privados en base al principio de función social que recoge nuestro ordenamiento jurídico al respecto, despilfarraron millones de Euros en subvencionar a particulares mientras se colgaban medallas que hoy se han demostrado de hojalata.

Lo cierto es que actualmente no vemos viable que todo ese suelo que acumulan los poderes públicos pueda ser promovido desde los mismos, pues la reducción del gasto público parece poner en entredicho cualquier tipo de desarrollo de vivienda protegida de promoción pública, ya sea en régimen de alquiler o de compraventa, por lo que no esperamos que nuestro mercado de alquiler se adecúe al europeo, éste sí, lo suficiente atractivo para competir con el mercado de compraventa en otros muchos países. Y como los promotores privados no van a encontrar suelo a un precio razonable para obtener plusvalías por las rentas futuras en un periodo de tiempo aceptable, tal como hemos apuntado anteriormente, parece que la vivienda en alquiler seguirá siendo una asignatura pendiente en nuestro país.

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